春节回家,你大爷、你二姨劝你买房了吗?

来来来，大过年的，先扎一波心。

一年又一年，不变的永远是这上面的扎心八问！

但是，今年应该被问最多的就是：

侄儿，今年买房了么？

1

你买房了么？

今年春节，我发现一件非常有意思的事儿，身边的人聊天，基本上10分钟之内，特别会谈到房子。

老叔和老姨们盘着腿儿坐在沙发上，磕着瓜子儿，喝着茶水儿，先是尬聊了三五分钟，紧接着就会聊到房子——

“哎，你们知道么，就隔壁老张家那小子，买房啦！”

“哎呦，买的哪？涨了不少吧！”

“可不是呢，就买了咱城里东关那片儿的房，都抢疯了，根本买不到，当时还托了他老叔的关系呢！现在呢，涨了，一平涨了两百多。”

“呦呦呦，你瞧你瞧，现在坐家不动，这才俩月不到，就挣了2万多。”

“就是就是，现在干啥能挣这么多，要我说，还得买房。”

紧接着，现场就会陷入一阵带着懊恼的沉思。

再然后，就是如雷达一般，开始迅速的扫描现场谁还没买房，找到那个还没买房的倒霉催之后，三五成群的向他靠拢——

“哎，囡囡，新年好啊，今年买房了么？”

“哎呦，怎么还没买呢！你瞧这房价都涨成啥了，还等啥呢。”

“你瞧你瞧，既然上海都买不起了，还攒钱买什么上海，回咱城里买啊，咱城里的房价也涨了。”

“呦呦呦，你就是瞧不上咱县城，像你在这么墨迹，到时候县城你也买不起。”

“就是就是，咱县城正规划新区呢，到时候你那俩钱儿，县城也买不起。”

“要我说，你还是赶紧买个房，回县城吧，在上海也没前途，回老家买个房，找个人嫁了，过几年生个娃，多好。”

更有意思的是，如果你仔细打量这批劝你回老家买房的人，往往会发现，这批人似乎在前两年还力劝你不要买房，还在撕心裂肺的喊着——

房价必跌，房价不跌，天理难容！

这真是一件既讽刺又可笑的一件事儿！

2

今年广大县城人民最饱受教化的一件事儿，就是买房投资能来钱！

今年应该是三四线城市最为狂欢的一年。

年初的一二线城市开始逐步冰封，伴随而来的就是三四线城市的热度升温，房价也快速上涨。

就拿我老家所在的这个县城而言，房价从年初的3000多，卖到现在已经快逼近了4000。

县城里有个开发商，从2015年开始都已经快揭不开锅了。

在2016年的春节前十天，项目策划找老板批年底“返乡置业”的活动方案。

这个活动方案又是搞直升机展览，又是搞豪车游行，还要邀请数十位肤白貌美的大长腿车模，站在售楼部门口接客。

总归就是一句话，怎么豪怎么来，把项目品质拔的高高的，好撸一波返乡的客户。

老板臊眉耷眼的坐在办公桌前，听着策划唾沫横飞讲了半天，低低的叹了一口气，说了这么一段话——

孩儿，咱也别花这冤枉钱了，咱这一年下来，活动搞了八九场，钱儿没少花，一个月也就卖四五套，我看咱这房也是卖不动了。你也忙了一年了，你也歇歇，我也省俩钱儿，你明天去财务把工资领了，早点放假吧。

我下午就得跑了，走晚了农民工又该来堵售楼部了。

恰逢，我的老叔曾给这个开发商供过活动水果，他是亲眼见证了这个开发商从顶点走到落寞。

用他的话讲，这个楼盘刚开业，售楼部里搞活动的水果都是一水的热带水果和进口水果，过几个月，变成了普通的梨香蕉苹果，再然后就是圣女果和小黄瓜，后来也没有再联系我供水果了。

现在这货还欠我1万多的水果钱没结呢。我看，这房地产快到头了，房价迟早要崩。

一年过去，还是这个楼盘，还是这个开发商，活了，挺过来了。

从2017年年中开始，看房的人开始多了，月销量也上来了。紧接着下半年，竟然还能涨上去点钱，而且不仅价格涨了，房子还不够卖了。

还是那个臊眉耷眼的老板，抵押出去的宝马5系不要了，换了个大奔，呜呜喳喳的在县城里开着。

我老叔的水果钱也结清了，而且还稳定的供上了货。

短短一年时间，库存去了，房价涨了，开发商活了。

更重要的是，县城里的人开始相信，房子这玩意儿还是硬通货，买房投资就能挣钱。

3

假如，我这个时候劝人不要在县城里买房，应该不亚于掘人祖坟吧！

即便是这样，作为耿直少年的我，还是要帮助大家分析一下，三四线以及不上线的县城房价上涨的逻辑在哪里。

排名前列，大行情的边际效应。

过去的2016年和2017年，全国都是一片涨声，络绎不绝，如今行情渲染了一年，怎么传也该传导到了县城。

第二，限购和高房价的倒逼效应。

经过一年多的暴涨，现在的一二线城市不仅房价完成了跳涨，而且还都纷纷启动了限购。

于是，总有一部分人，要么是买不起，要么是买不了，这些买不起也买不了的人还是涌向了不限购，房价低的三四线县城里，开始抄底，等待行情的到来。

第三，最核心的原因，三四线棚改的货币化安置。

在过去的一年，应该是三四线城市棚改大爆发的一年。在确保均衡发展的大前提下，从顶层流出的大批量货币走到了三四线城市，积极推进县城的棚改。

而为了达到去库存的目标，这些棚改大幅的提高了货币化安置的比例，大批的农民拿到了拆迁款。

拿到钱之后干啥？

进城买房！

在以上三个原因的相互策动下，县城的房价一路走高。

但是，在这之后呢？

还是任泽平的那句话，短期看政策，中期看金融，长期看人口。

在政策推动下，县城的房价也许会迎来一波的上涨，但长期来看，县城的人口是在往外流出的，他们向省会城市流动，向一线城市流动，向大都市圈流动。

举个例子来说，我老家目前较好的初中，连个优质的师范毕业生都不好招。为啥，因为优秀师范毕业生的排名前列选择是省会，是一线城市，之后是地市，最后的最后才是县城的初中。

明白了吧，县城的人口流入就是一个漏斗模型。

大量的人口和人才被一层又一层的截留，剩下的都是最后无奈的选择。

在人口外溢的前提下，未来你的房子找到接盘侠的可能性是越来越低！绝大多数东西，如果没有流通，涨的再高都是扯淡，不能变现的都是垃圾资产！

4

最后，总结一下：

三四线城市的房产只有居住属性，没有投资属性。

已在县城定居，刚需置业可以买，但现阶段更建议买二手房，因为县城里的二手房反映更慢一些，相对价格更低，谈价空间更足；

投资角度考虑，不管是驻马店、信阳，还是焦作平顶山，哪怕是洛阳，统统放弃！

今年春节，如果再有人劝你在县城买房投资，我送你八个字和一张图——