棚改大限即将到来 城市格局魂归何处?

近大部分人都在关注公摊问题，却忽视了棚改正悄悄发生改变。据统计，山东山西等地棚改降幅已经超过了70%，而且棚改政策仍在收缩中。更加致命的是2020年为棚改收官之年，棚改大限即将到来。经过前几年棚改的突飞猛进，如今剩余棚改量没多少了，所以未来一两年棚改量将大幅减少。2018年全国各类棚户区改造开工626万套，超额完成了去年度580万套的目标任务。在地方层面，以浙江为例，2018年，该省棚改计划完成开工29.2万套，实际开工40.6万套，完成率达139%。

相较于2018年的“突飞猛进”， 2019年各地的棚改目标均有所下降，且下降幅度较大。其中，山西从12.52万套下调至3.26万套；河南从50万套下调至15万套；四川从25.5万套下调至15万套；北京也从2.36万套下调到1.15万套。

总体较2018年计划开工量下调幅度约21%。在这样的背景下楼市会怎样呢？

货币化棚改将结束

由于棚改量的急剧减少，必将引起棚改货币化的退潮。要知道最近几年三四线城市房价，和货币化棚改有着直接的关系。大量旧房拆建，本身是改善民生。如果以物换物，一间房换一间房，那么房价不会发生多大变化。但是货币化棚改就不一样了，拆迁户拿到大量资金，再注入楼市，房价自然被刺激不少。

房价刺激上涨

而正是因为这种货币化棚改，三四线楼市库存急剧增长，如今却已开始退潮。随着政策收紧，银行房地产贷款全面收缩，棚改也没有之前那么容易。限制高、门槛多，补助资金也减少，这种情况下之前的货币化棚改难以维持。官方数据显示，那么房价大跌的城市，正是因为棚改大幅削减。一旦棚改再次缩量，对楼市影响可想而知。

棚改货币收缩

中国城市格局或许面临着一次新的洗牌，一些二线城市晋升一线，某些三线城市可能沦为四线甚至更靠后。那么哪些城市比较危险呢？首先货币化棚改最多城市是最危险的，他们的房价过于依赖棚改。然后是经济能力差的城市，其次为人口流出较多的城市，最后为发展过于片面，未形成一个整体的城市。这些地方未来楼市前景不容乐观。

所以，在货币化棚改大限即将到来之际，三四线楼市将引来巨大挑战。一旦棚改支撑楼市不足，那么房价将难以维持。如果本身城市无法吸引投资，那么棚改货币补贴将减少，人口流出更多，那么楼市被调整的幅度将更大。那么有活力，有实体经济，有人口的城市，将在这次棚改结束后再次焕发生机。

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