2019郑州商业活力图正式面世 发现万亿时代郑州商业之“美”

5月15日下午，2019郑州商业活力图发布会在紫荆山百货5楼UFO·WORK共享办公举行。这场由RET睿意德、中商数据、云猫智管联合主办的沙龙活动吸引了商业地产商、购物中心企划运营人员、各大业态品牌方及相关机构专业人士，同时近20家省内重要媒体、新媒体也参与其中，近百人共同见证2019郑州商业活力图的亮相。

这份商业活力图，基本涵盖了郑州目前在运营及2019将开业的所有集中商业项目（101个），64家知名连锁超市，并容纳了餐饮、影院、儿童游乐、都市休闲，包括新兴业态及购物中心活动等多个板块。此外，中部四省会（武汉、长沙、西安、郑州）商业多维度对比及省内地市知名商业进驻情况等板块也布局其中，一图可知郑州商业发展全貌。

2019郑州商业活力图主图

然而数据只是一项工具，基于数据之上的分析与解读比其本身更有价值。伴随活力图的发布，RET睿意德华中区总经理石俊东、云猫智管CEO王楠、RET睿意德华中区品牌总监严蓉，分别从2019郑州商业现状、发展新动向以及存量时代购物中心精细化运营路径等各个角度，一同带领大家寻找「GDP万亿时代」郑州商业之“美”。

2019预计新增商业项目20个 社区商业向“小”待“美”

2018年郑州集中商业开业体量达到历史高位，这一旺势在2019年仍有望保持。活力图分布显示，今年预计新增商业项目20个，计划入市集中商业体量约118万㎡。101个集中商业项目中，购物中心占比67%，小体量社区商业的发展蔚然成风。

石俊东认为，郑州商业择“社区商业”而“栖”，和地产开发模式不无关系。一方面，随着郑州四环内城改旧改接近尾声，大体量商业供应将越来越少。此外，目前新区开发大盘规模减小，且区域成熟至少需五年以上，决定了大型商业短期内很难在三到四环以外出现。另一方面，从前期的投资成本，甚至后期客群的就近消费粘性来看，小体量的社区商业对于项目开发来说是较为安全的选择。

此外，商业开发体量逐年走高的同时，要警惕“标配”和同质化，尤其对于北龙湖、东广场等高端区域，亟待与之匹配的特色[新物种]和网红项目出现。从城市发展趋势而言，未来差异化错位标准MALL，除提供基础的生活便民类业态以外，还应具备展览、互动、社交、活动等市民聚集的公共扩展功能，承担城市“精神堡垒”作用。

购物中心人均获客成本接近230元，成本控制成为存量商业竞争关键

站在郑州放眼全国，商业地产已全面进入存量时代，商业地产的竞争关系也在增转存阶段发生了变化——增量市场强调的是"争"，通过资源整合等方式快速占领市场，填补市场少有。存量市场强调的是"竞"，在攻城略地之后通过精细化运营不断夯实基础，挖掘自身独有的价值，甚至不惜颠覆式地自我革新。

王楠认为， 在运营活动中运营推广活动相比硬件改造和商户替换，成本更低、落地更快、更新频率更高，是购物中心触达消费者的最短路径。但目前实体商业运营盲目跟随问题严重，花费大量试错成本，导致实体商业的人均获客成本加剧递增。2018年，淘宝、京东人均获客成本均突破300元，购物中心人均获客成本接近230元。

针对当下运营推广的痛点和市场的发展趋势，王楠认为运营推广优化可以从客群着手。目前，购物中心越来越在强调粉丝客群以及粉丝经济，这不仅因为粉丝客群坪效购买贡献力高，同时，粉丝效应带来的自有消费习惯，会形成较强的抗竞品力，粘着力较强，而这一点已多次被手机行业证明。

日料成黑马、影院数量增加12% 、文旅区域两极化……2019郑州商业活力图发布解读

一年前，郑州首张商业活力图面世，见证了郑州商业元年的热闹景象。从2018到2019，「GDP万亿时代」带来的不仅是商业项目的增多，更是微观层面的商业创新以及整体城市活力的涌动。

就大众最为关注的餐饮业态，热门菜系发生了悄然变化。较受欢迎的仍是火锅，但日本料理紧随其后，成为一匹“黑马”。严蓉认为，随着郑东新区商业项目的陆续呈现，北龙湖住宅及商业崛起，高客单菜系代表--日本料理发展前景看好。而传统体验业态--影院也迎来蓬勃发展。从数量来看，较去年已增长12%达115家，其中熙地港取代中原万达成为新晋票房冠军。随着中心区（正弘城为代表）域及东区优质商业项目（熙地港为主）影院的入市，该片区人群观影需求爆发，西区优质影院部分客流将被稀释，形成东西分流的局面。

此外，近年来郑州文旅产业值得关注，未来白沙绿博片区将有大量的文旅小镇和远郊商业入市。目前郑州初步形成以文旅为基底的大郊区生态系统，呈现“生态人文向西，乐园演艺向东”的东西两级分布格局。随着体育IP、演艺类IP等IP塑造的文旅（体）项目陆续面世，远郊文旅大盘及资源型文旅商业将不断为我们带来惊喜。

长达2.5小时「万亿时代l郑州商业格局之变暨2019郑州商业活力图发布」的主题分享，三位嘉宾将郑州商业现状、动向进行了探讨、分析。同时站在商业发展未来，让我们看到了郑州商业的成长路径，也给予了我们对郑州商业发展的更多信心。“排名前列次用全景视角看待郑州商业，感觉很不一样。这份工具能够帮助我们更全面地、细致地看待这座城市。”会后，一位参与者如是说。大时代已来，共同期待迈入新台阶的郑州商业！