2021年郑州买房选筹思路,刚需买房需注意这些事项!

我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“郑叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：郑叔，准备今年买房，刚需，但是最后都没有买到合适，要么户型不好、楼层不好、或者朝向有问题，想知道怎么买房性价比高的房子呢？

郑叔：你好，普通购房者要想像专业人士那样买好房，不仅需要有良好的心态，还要有丰富的经验和专业知识。买房时不仅要考虑项目的位置、环境、配套以及价格，还要考虑到更深层次的因素去判断房子的品质，比如一套100平米的两室两厅和90平米左右的两室两厅，专业人士肯定会买性价比超高的后者。再比如，在楼栋类型，点式楼和板式楼、高层、小高层和多层之间选择，业内人士的衡量标准会从舒适性、公摊面积、居住成本等方面出发。所以南北通透的多层或板式小高层会成他们的优选。而大多数普通人没有这些判断能力，容易错失机会，买不到性价比高的房子。以致于错过了楼市的低谷期，如今房价涨起来了，很多人在买房时也更小心翼翼了，不是觉得房价高，就是因为房产升值空间等问题犹豫再三。由于总是想以较低的价格买入较好的房子，人们才会摇摆不定。所以对于普通购房者来说非常需要有专业的判断能力，能够把握时机，创造财富。

对于普通人来说，选择企业实力强、有品牌影响、物业好、品质放心、有增值潜力的楼盘的选择标准无疑需要丰富的经验和准确的判断能力是需要不断的学习与借鉴的。当一个人一生只有一次买房机会时，无论未来房价涨跌与否，都相当于是在进行一场豪赌。赌赢了固然好，就算赌输了，也无非是两个结果，一种是房价下跌，但最起码有了自己的房子；还有一种就是错失了拥有一套房子的机会。

2.提问：郑叔你好，看到很多新盘宣传都会某某名校分校会进来，想知道买学区房的话，这样的盘可不可以买呢？

郑叔：你好，目前郑州市场上，大多数学区房都是有性价比的，并非所有都是有较高溢价的。很多楼盘都打着签约了某名校或者宣传为某某名校分校的名号，但价格基本与片区价格持平，就算有溢价，也都控制在500元/㎡左右。但是这类楼盘配置的学校和原来的名校的合作方式、师资、教育理念是怎么样的，只有等到开学了才能清楚。这类学校的好处就是可以就近上学，对于这类楼盘如果有需求是可以考虑的，但千万不能仅仅因为学校就选择了自己不喜欢或者有缺陷的楼盘。对于赠送某某名校学位的楼盘，这样的是学位可以买的，因为这类学校一般赠送学位的学校都是周边知名的、口碑较好的。但要注意的是，这类楼盘赠送的只有一个学位，所以二胎家庭可能还是要看周边划片的学校。还有就是二手房楼盘如果没有学位，这对房子的升值和出售也是有一定影响的。最后一类楼盘是配建全新学校的楼盘，但是学校只是普通学校，这类楼盘比较常见，在价格方面也和其他楼盘持平，几乎没有溢价。总而言之，买学区房要理性思考，不能盲目追逐。

3.提问：郑叔你好，本人在经开上班，想在经开物流园买套刚需自住房合适吗？因为看到这个区域房价有下降了，想着可能比较便宜，可以的话就先在这里买套刚需自住房。

郑叔：你好，这个区域虽然价格下降，主要原因就是这个区域是物流园区，区域重点是产业而不是宜居和生活。在有力的地理位置的加持下，物流园区也是有发展前景的，且经开区多半的投资都在物流园区，这又说明了区域发展重点一直都是产业。工业用地比例高达40%，住宅用地零碎分散，不能形成集聚效应，各大配套的落地也相当困难；商业用地也仅是点缀，且物流园区最热闹的一条底商都不在住宅区，而是在物流企业园区。最致命的是，这个区域并没有地铁规划，即使是地铁13号线，也要在10年后才能通车。但是这个价格不能说对所有人都是没有价值的，对于在东区、经开上班，能承担起区域的价格的刚需，我只是建议购买，就目前来看，这个片区对普通刚需还是不太友好；对于周边拆迁，需要安置的地缘客户，还是可以挑选的，比较有归属感；对于在周边物流园区工作，或者在宇通、宅急送等企业工作，要长期在此工作扎根的人，也是可以考虑的，上班比较方便，价格也比较便宜。

4.提问：郑叔你好！郑州人，无负担，目前手上60w,请问省内或者周边省市有值得购买的，旅游度假项目小户型嘛？目的是以后度假养老

郑叔：你好，建议较好不要购买一些打着“旅游”“度假”旗号的房子，这些房子距离主城区较远，首付较低，以温泉、游乐场、特色小镇为噱头，吸引希望休闲养老的买家，但实际价值不大。从居住角度来看，这些区域的楼盘，缺乏健全的基础设施，没有优质的医疗教育场所，温泉、游乐场并不能满足居住实际需求。从投资角度来看，这些区域的房子离主城区太远，交通不便，流通性差，没有学校、地铁、商业、医疗等配套，很难说具有升值潜力，而且出手困难，难以做到保值变现。

5.提问:郑叔，你好，本人家庭已经有4套了，有2套在地市老家，2套在郑州，想着把其中房龄比较老的房子的出售掉，买更新更好的房子，还是说去做其他投资呢？

郑叔：你好，首先对于一个家庭有4套房，其实是一个比较多的房产套数的，大部分的普通人都没有必要拥有超过5套房子。第5套房子可能花费的打理以及日常管理还有时间消耗都会比较高，千万不要觉得买房一时爽，但是日常的运营然后贷款的周期投入的时间还是比较多的，所以一般家庭来说拥有4套房就差不多了，但如果是像你这样的要把一些不好的卖掉，去买一些更好的，也是一个比较涣散的方案，或者说你买其他的，它可能会牵扯到我们的时间会更多，因为不管是做股票投资，还是基金投资，还是其他的各种投资属性，难度一定是要高于房产的。对于普通家庭希望相对比较省力的，建议卖掉地市房子或者老破小不太好的，去买一些比较好的房子，或者说两套并一套，如果觉得现在住的房子还不够好，或是有更好的换房的方向，可以去换一套更好的房。

以上内容选自“郑叔说房”微信公众号，粉丝提问

郑叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。