大北区置业者的窗口期 惠济区是否就是房价洼地!
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大概是受邙山、黄河,以及外形的影响,惠济区的风景非常漂亮,非常宜居,一直是郑州人向往的富贵之地。
从政府不再审批别墅用地之后,不知不觉间,惠济区除了标注有地的地方,其它地方都基本没地了
下图中,除西北区域之外,其它几个区域的住宅用地都已基本没有了。
1.东南区域
比较安静,别墅迎宾路3号、甲六院、九郡弘等都集中在这里。
目前区域内在售楼盘只有两个:迎宾路三号和正弘府。
迎宾路三号只剩下别墅。正弘府是高层,占地只有63亩,均价15500元/ m² ,但非常抢手,需要全款或者首付60%,另外加18万的车位。
建业花园里暂时清盘,明年或者后年可能有三期或四期入市,但到时候应该也需要抢购。
富力建业尚悦居暂时无房可售。
2.西南区域
很大,但土地基本被“瓜分殆尽”。
从上图中能看出,开发商在该区域都是大块大块拿地。
正商家河家
占地约1500多亩。这个盘众所周知的原因,因为开盘价格的问题去化较慢,直到均价下调12500元/ m² 左右,性价比初显。二期地块容积率在2.49左右,对标周边还是可以的,地铁2号线天山路站就在项目周边,东边就是第三人民医院的北院区。
融创中原宸院
占地约700多亩。这个盘的优点还是价格,均价12500元/ m² 左右可以放心购入,越低越好。且小区周边毗邻古树苑,环境不错。未来二号线和三号线都在小区附近,位置相对来说还行,首期地块容积率2.99属于区域正常配置。
碧源月湖
占地2000多亩。碧源月湖和中海是同一区域,享受的配套等也都一致。但是因为月湖目前价格不一,桂园目前有少量的毛坯房源在售,均价在14000元/ m² 左右。其他房源加上转让费后均价从11000元/ m² 到14000元/ m² 不等。
融创大河宸院
占地约9500多亩(一部分在西北区域)。
天河龙城
占地800多亩(土地比较复杂)。
民安北郡
占地约2000亩(图中标注为北郡与云城),最后地块与万科合作,项目名为万科民安云城。
万科品牌和万科物业,装修和紫台一样是万科2.0升级版,如果高层价格在14100元/ m² 左右,可以入手,较高不要超过14500元/ m² 。
该区域的楼盘中,比较看好正商家河家和中原宸院,一则两个项目都在2号线地铁口,二则价格都在13000元/ m² 左右。
锦艺四季城
占地约2300多亩。前段时间开盘,价格涨了1000元/ m² ,均价15000元/ m² 。
中海湖滨世家
面朝月湖,南侧是惠济万达,价格未定。
3.东北和西北区域
未来这里应该是惠济区环境较好的区域,也是郑州主城区最后的改善区域。
开发商在这里也是大块大块拿地,除了国控碧桂园天澜只有160亩以外,其它项目占地面积一个比一个大。
正商林语溪岸
480亩。已是尾盘,只剩大户型,均价12000元/ m² 。
和昌林与城
约979亩。均价11500元/ m² 。
万科天伦紫台
3400多亩。得益于7号线的批复,关注度有所上升,整体环境还是不错的,距离惠济万达也不是太远。在售三期,均价14000元/ m² ,区域内价格较高。
融创大河宸院
占地9500多亩。均价12700元/ m² 。
几个楼盘中,综合价格、区位等因素,发展潜力较大的我认为是和昌林与城。
一是因为和昌前两年在该区域内开发的怡丰森林湖已经交房,小区绿化很好,树木郁郁葱葱,还有假山、流水,非常安静。周围环境也很好,打开窗户就一望无际的河流和田野,非常宜居。
和昌林与城 容积率1.99,绿化率36%,以小高层和多层叠墅为主,户型设计比较合理,绿化率也高,整体感觉比怡丰森林湖还要好一点,有雕塑、有沙滩、有云朵...
区域内的商务、办公等用地,主要集中在和昌林与城西边。
高端商务加上滨水旅游产业,两者都是惠济区未来发展的重点,所以,这里会是惠济新区的核心区域,我认为最有发展潜力。而和昌林与城又是该区域中价格较低的楼盘,所以潜力也就越大。
4.惠济区连霍高速以南区域
和主城区无缝衔接,区域内地铁3、4号线交叉而过,有省体育中心、宜家、郑大附属医院等,配套十分成熟,土地已基本开发完毕,目前只有两个在售楼盘。
图中数字3、4为地铁,民安江山府红色地块为宜家
万科民安江山府
位置很好,南边是宜家,东北角是省实验国基路小学(规划中)国。项目距离地铁3号线大概500米,是标准地铁盘,售价在20000-23000元/ m² 之间。
现在很多人觉得万科民安江山府20000-23000元/ m² 贵了。但以万科的能力,用不了多久,大家就会觉得这个价格真值。
兴隆城
位置也不错,主城区三环内,均价15000元/ m² 。优势很明显,距离3号线约800米,签约了北师大中国教育创新研究院惠济区创新实验小学和中学。
但劣势也比较明显,西边250米,东边170米都是铁路,另外西边又紧临京广快速,以后会有一定噪音。不过,只要关上双层窗户,可以有效避免噪音,刚需可以选择。
5.中州大道-G107以东区域
目前没有在售楼盘,不过富力建业尚悦居的808公顷(约12120亩)土地,大部分在这里,但不知道什么时候开发。
该区域的优势是在中州大道以东,劣势是周围荒凉,南侧就是马头岗机场,机场短期内不会搬迁,另外区域10年内估计不会有地铁。
6.京广铁路以西
位置较偏,周围也非常荒凉,但环境很好,有大面积绿地以及古荥汉文化遗址,适合改善人群。
目前区域内在售的只有正商河峪洲,占地约10000亩,首期地块1362亩,高层9500元/ m² ,洋房10500元/ m² 。
正商的大盘操盘能力比较强,正商红河谷和智慧城都是千亩大盘,已经成了南龙湖的标杆楼盘。家河家也是千亩大盘,卖的很不错。
但是河峪洲与以上三个楼盘都不同,项目位置较偏,周围没有友商,一切配套都要靠自身完成,像商业、学校等都需要自建,成熟起来肯定很慢,可以参考洞林湖的新田城。
关键是项目又处于郑州主要发展方向的反方向上,周围还没有地铁。真的是一道难啃的骨头,不知道正商能不能续写辉煌。
把惠济区的所有区域分析完之后,我突然感到了一丝丝惊喜和恐慌。
惊喜的是惠济区发展之快,超出了大部分人想像
四五年前,我们还觉得惠济区是没有商业、鲜有人居住的大郊区、大农村,四五年之后,万达开业了,地铁也要开通了,惠济特色商业中心也建成了,各个小区都住满了人,甚至惠济区的住宅用地都快没了。
恐慌的是“狼多肉少”
四环内,除了正商家河家、中原宸院、大河宸院、锦艺四季城、中海湖滨世家、民安云城、正弘城等7几个楼盘之外,已经没了土地。
而中海湖滨世家和正弘城只有63亩,民安云城只有78亩,这几个项目清盘之后,四环内的惠济区,就只剩下了4个大盘。
四环外也只有和昌林与城、融创大河宸院和万科天伦紫台三个楼盘了。
大北区的购房者,惠济区等待你的可能就是房价洼地!
融创瀚海大河宸院位于四环内,大运河南侧。整个小区主要由6栋高层组成,1-5号楼为25层、6号楼为24层,分别采用了两梯三户和两梯四户的设计,总共规划740户,产品面积段多样化,建筑面积约92—143㎡成品房在售中,均价约15000元/㎡,具体一房一价。
旭瑞和昌花漾里在售建面39-256m²高层,均价大致为14000元/m²。其中39平均价15000元/m²,建面126平均价12500元/m²,建面256平均价约11000元/m²; 在售建面95-140m²洋房,均价为17500元/m²,具体一房一价,详询售楼部:400-032-4608 转 162401
万科民安江山府项目5月29日晚上8点开盘推出高层1#(1D25F2T6)、2#(1D212T6)、8#(1D32F2T2)、9#(2D34F/25F/11F2T2),共计推出480套,去化437套。 109㎡:18000-19000元/㎡; 115㎡:21000元/㎡; 142-144㎡:21000-22000元/㎡; 177㎡:22000-23000元/㎡ 详情咨询售楼处400-032-4608 转 392501
现三期2.0容积率11层144㎡电梯洋房,少量房源销售中。四期130㎡瞰景高层在售,均价14500元/㎡,具体一房一价。四期、五期89-130㎡瞰景高层、142㎡宽居洋房全城火热咨询中,开盘在即,详情咨询:400-032-4608 转 168742
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