郑州主城区四项目混战 大平层、公寓遭冷遇

据CRIC房价测评统计，本周（5.20-5.21）未来华庭、鸿园四期、正商创富欣城、宏江中央广场、绿地泰晤士新城5项目开盘；

本周开盘项目，突出特点是主城区项目多，达到四个，但结果显示，大平层与公寓项目遭市场冷遇，去化困难。总价低的小户型市场热度不减！

详情解析如下：

一：未来华庭

项目地址：郑东新区金水东路与明理路交会处南500米

开盘时间：2017.5.21（周日）

推案体量：96套

开盘概述：

本次开盘是未来华庭17年排名前列次加推，推出的是高层毛坯5#西单元1、3、4户共96套房源，均价19700元/㎡。截止到下午16点开盘结束，销控显示去化率83%，去化效果良好。

开盘户型：

本次推出产品为主要为86.70-89.13㎡二房，同时包含有125.93㎡三房，主要针对刚需及品质性改善客户，户型宽敞舒适，中规中矩。

现场流程：

分析师点评：

销售分析：开盘当天共推出96套房源，当日去化率为83%，去化效果良好，区域内相对同类产品销售较好。主要原因是前期蓄客充足，定价合理，优惠力度较大。

客户分析：该项目主要以郑州市区的客户为主，也有部分非本市户籍客户。客户购买动机多为自住，也有部分看好区域发展的投资性质客户。客户多以刚需为主，也有部分功能性改善客户。同时由于客户基数远大于推出房源，到访率75%，解筹率83%。

产品分析：本次开盘房型为86-89㎡的二房和126㎡三房，产品设计合理，户型尺度舒适，产品以刚需为主，附带有改善户型，满足不同客户需求。

价格分析：开盘当天报价高层均价20800元/㎡。该价位在周边区域较低，周围均价约22000元/㎡，此外开盘优惠力度较大，符合客户心里预期，推动成交。

二：鸿园四期—梧桐苑

项目地址：金水区东三环（原107辅道）与鸿宝路交汇处向东800米

开盘时间：2017.5.20（周六）

推体量：104套

开盘概述：

本次为鸿园四期-梧桐苑二次加推，本次推出的房源主要为183㎡和185㎡的叠加别墅，项目整体去化为：51.92%。

开盘户型：

本次推出产品主要针对改善型客户，户型宽敞舒适，下叠去化较好。

现场流程：

现场上午九点开始选房，按排号先后逐一选房，下午三点多选房结束，持续时间较长。

分析师点评：

销售分析：开盘当天共推出104套房源，当日去化率为51.92%，下层叠加别墅去化较上层好。

客户分析：客户主要为品质性改善，主要来源为朋友转介绍，以金水区和郑东新区为主，年龄在50岁左右。

产品分析：本次开盘推出的104套房源中，其中上层叠拼别墅183㎡52套，下层叠拼别墅185㎡52套，下叠别墅送后花园，上叠别墅送前花园，花园面积在60-200㎡。

价格分析：上叠别墅价格在27000元/㎡左右下叠别墅在31500元/㎡左右，价格差距主要原因是下叠别墅为四层，上叠为三层。其中边户价格比中间户高主要原因为赠送的花园面积较大，在200㎡左右。

三：正商创富欣城

项目地址：二七区长江路与连云路交叉口西北角

开盘时间：2017.5.20（周六）

推体量：288套

开盘概述：

本次为正商城创富欣城公寓开盘，推出2#精装公寓，共计288套房源，均价10600元/㎡，开盘当天去化28%。

开盘户型：

本次推出正商创富欣城2#的4-12层，推出产品为45-65㎡一房，共计288套。

开盘流程：

分析师点评：

销售分析：正商创富欣城2#最后一栋楼开盘，推出4-12层，共计288套房源，12F以上部分房源由于目前有大客户商谈预定，本次开盘并未推出。当天去化81套，去化率为28%。分析原因有：1.前期认筹时间短，认筹客户少；2.本次推出的楼层少，2#共计22F，本次只推出4-12F的房源；3.大部分为投资性的客户，多持观望态度。

客户分析：以二七区地缘性客户为主。26-35岁客户占最多比例，有一定的经济能力。以投资客户为主，多数客户持观望态度，投资预期能否达到预计标准。

产品分析：本次开盘推出45㎡公寓216套，65㎡公寓72套。底层为商业，商铺层高5米；公寓层高3.1米。户型均为一房，户型紧凑实用。

价格分析：开盘推出2#精装公寓，精装标准1500元/㎡，当天均价10600元/㎡，公寓产品首付50%，且当天有3%的优惠。项目与周边公寓项目竞品相比，价格相差不大。公寓产品多为投资型客户购买居多，后期规划完善，周边规划地铁14号线，但客户目前多持观望态度。

四：宏江中央广场

项目地址：中原区棉纺路与嵩山路交汇处西北角（原国棉五厂）

开盘时间：2017.5.20（周六）

推体量：66套

开盘概述：

本次为宏江中央广场二期加推，推出的是超高层毛坯房10#共66套房源，均价17800元/㎡，截止到当天下午18点选房结束，销控显示去化率15.15%,去化效果较差。

开盘户型：

本次推出产品为275㎡五房，主要针对品质性改善客户，户型较为宽敞，但整体销售不佳。

分析师点评：

销售分析：开盘去开盘当天共推出66套房源，产品种类单一，客户群有限，蓄客不足。虽然整体单价在三环内属合理范围，去化效果仍然较差。

客户分析：项目认筹客户约18组，到访约66.7%，实际有效客户约10组。客户来源区域主要为中原区客户，购买动机以自住改善为主，客户群基数相对较小。

产品分析：本次开盘推出的66套房源全部为275-285大平层，产品种类单一，选择性不大。

价格分析：该价格在区域内单价上属于合理范围内（区域整体非同类产品价格15000-16000元/㎡左右），中原区区域内无直接竞争产品。但由于面积大，总价高，对成交有一定影响。

五：绿地泰晤士新城

项目地址：新乡平原新区凤湖畔东南（丽江西路与太行大道南段交汇处）

开盘时间：2017.5.20（周六）

推体量：210套

开盘简报：

2017年5月20号开盘：推出13栋洋房共计210套，开盘当天去化170套

其中A户型105-147㎡的三房推出120套，去化：93套

B户型116-172㎡四房推出70套，去化：61套

C户型116-172㎡四方推出20套，去化：16套

认筹时间：4月15号-5月19号，共计35天

认筹客户：685组

销售价格：8300-13000元/㎡，一层13000元/㎡、二层11000元/㎡、三层 10000元/㎡、四层 8300元/㎡、五层 9500元/㎡

1-3层送花园；四层送露台；五层为退台复式；露台较大。

END

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