2017年第三季度郑州房地产市场分析

一、2017年三季度全国房地产相关政策及资讯

（一）2017年07月

1、九部委:要求大中城市加快发展住房租赁市场

九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》通知要求要多措并举，加快发展住房租赁市场。国企主导；培育机构化、规模化住房租赁企业；建设政府住房租赁交易服务平台；增加租赁住房有效供应。创新住房租赁管理和服务体制。

目前，住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、郑州等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

2、住建部：将立法逐渐明确“租购同权”

中共中央政治局会议上住建部有关负责人表示，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

（二）2017年08月

1、允许利用集体建设用地建设租赁住房

国土资源部住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，确定排名前列批在北京、上海、沈阳、郑州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

（三）2017年09月

1、住建部发文再定性共有产权房：优先供应无房家庭

住建部下发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》，意见明确表示共有产权住房面向符合规定条件的住房困难群体供应，优先供应无房家庭，具体供应对象范围由两市人民政府确定。

2、国土部：全面启动利用集体建设用地建设租赁住房试点

国土资源部召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会，就试点工作作出全面部署。总体要求是牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以构建租购并举的住房体系为方向，着力构建城乡统一的建设用地市场，推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全服务和监管体系，促进建立房地产平稳健康发展长效机制。

3、央行定向降准，50个基点

央行定向降准50个基点，几乎覆盖了绝大多数银行机构，市场估计释放将超过8000亿。

二、2017年三季度郑州房地产相关政策及资讯

（一）郑州到荥阳再添快捷通道 预计2019年7月完工

荥阳市兴华路北延（站南路—科学大道）道路工程、站南路西延（高山路—省道232）道路工程同时开工。这两项工程均位于荥阳市城区西北片区，其中，站南路西延（高山路—省道232）道路工程，起于站南路高山路交叉口，终至省道232公路，全长约1084米，道路红线宽40米，包含站南路上跨索河桥一座，桥长277.2米；兴华路北延（站南路—科学大道）道路工程，起始于兴华路与站南路交叉口、终至科学大道，全长约1220米，道路红线宽40米，包含兴华路上跨索河桥一座，桥长367.2米。这两条道路建成后，使荥阳市民从科学大道进入郑州市区多了一条快速通道，大大方便了市民出行。

（二）郑州地铁10号线西延线路下月开工 直达巩义

郑州市至巩义市域铁路（郑州地铁10号线的西延线路）市政配套工程土建施工开始招标，项目计划于下月10日开工建设。根据招标公告，郑州市至巩义市域铁路东起郑州火车站西广场，沿途经二七区、中原区、荥阳市、上街区至巩义市。

（三）新G107通车 双向八车道可通往园博园 郑州东五环来了

9月28日上午，“东五环”的G107线郑州境东移改建(二期)工程项目正式通车。

该路段位于郑州市东南侧，新郑机场东侧，线路呈南北走向。起点位于郑州市中牟县郑庵镇，连接郑民高速郑庵互通，终点位于郑州市与开封市尉氏县交界处，连接商登高速。项目全长22.179公里，采用双向八车道一级公路兼具城市道路功能，设计速度80公里/小时，沿途经过航空港区、经开区和中牟县。全线设有2座大桥，8座中桥，1座改线桥；新建互通立交1处；设双向服务区1处，养护工区1处，管理中心1处，改建郑庵收费站1处。

该路段通车后，将成为郑州东部南北走向的一条交通大动脉，与华夏大道（原四港联动大道）平行，是连接郑州市区与港区的主要路线，将减缓京港澳高速的行车压力。

（四）郑州户籍新政：社保满两年直系亲属可落户中心城区

郑州市政府网站发布《郑州市人民政府关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》，主要内容如下：外来务工人员在郑州市参加城镇社会保险满2年，本人以及直系亲属可落户中心城区；全面放宽重点群体落户条件、全面开放县（市）、上街区落户限制。

（五）郑州户籍新政细则出台：新增农村转移人员、大学生等7种入户人群

郑州警方治安支队相关负责人就户籍新政的相关实施细则回答媒体记者的提问时指出，郑州户籍新政除了原有8种中心城区入户郑州政策以外，新增了重点落户群体新增农村转移人员、大学生等7种入户政策。

（六）河南住房租赁合同范本出炉明确租金不得随意上涨

8月1日，省住房城乡建设厅与省工商局联合制定的《住房租赁合同示范文本》（试行）正式向社会发布.

示范文本对房屋权属情况、租赁期限、租金支付、出租房屋的要求和限制、租赁登记备案、房屋修缮及费用、双方的权利和义务等方面都作出了明确的约定，体现了“合法、严谨、便捷、通用”的原则。

其中，示范文本第四条明确约定，租赁期间，出租人不得单方面上调房屋租金。有租金涨幅的，必须在合同中明确约定涨幅标准。

（七）全市范围试点“租购并举”：租赁房屋允许落户

郑州市印发《郑州市培育和发展住房租赁市场试点工作实施方案》，在全市范围内试点“租购并举”住房制度，2017年10月底前各相关部门制定并完善鼓励住房租赁消费相关政策,对进行房屋租赁备案的承租方,允许其在居住地落户。

（八）2018年起，河南新建商品住宅需成品交付

河南七部门联合下发的《关于加快发展成品住宅的指导意见》公布。文件规定，郑州航空港区、经开区、郑东新区新开工商品住宅项目要全部推行成品住宅；2018年1月1日起，全省所有市、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设（不含4层以下住宅及单套面积大于200㎡的住宅）。

《意见》指出，在以招拍挂或划拨方式供地的住宅建设项目中要根据规划部门出具的规划条件和房地产开发主管部门出具的开发条件意见，在土地出让合同中载明建设成品住宅的要求。凡供开发成品住宅的土地都要按照成品住宅要求进行招拍挂。

（九）郑州房贷利率优惠难寻，有银行停贷也有上浮30% 

郑州多家银行首套房贷款利率在基准利率的基础上普遍上浮10%-20%，且放款较慢。

三、存量房市场运行情况

2017年3季度郑州市二七区、管城回族区、惠济区、金水区、中原区、郑州高新区、登封市、荥阳市、新郑市、新密市、上街区共监测住宅套数14530套，建筑面积合计1336687.32平方米。

其中：市区3季度共监测住宅12107套，建筑面积合计1070356.82平方米。7月份监测住宅4270套，建筑面积374353.07平方米；8月份监测住宅3907套，建筑面积350099.10平方米；9月份监测住宅3930套，建筑面积345904.65平方米。

区县3季度共监测住宅2423套，建筑面积合计266330.50平方米。7月份监测住宅953套，建筑面积103496.11平方米；8月份监测住宅733套，建筑面积80994.94平方米；9月份监测住宅737套，建筑面积81839.45平方米。

2017年三季度，郑州市市区公寓房地产市场呈上升态势，但变化幅度不大，平均价格变化率约为1.28%。

2017年三季度郑州市市区办公房地产市场持续趋稳，销售价格有小幅上下波动，销售价格平均变化率约为0.69%，无明显上涨趋势。

四、新建房市场运行情况

（一）2017年9月份，市区新建商品住宅成交均价为8098元/平方米，较上月下降了0.75%，较去年同期下降23.15%；2017年第三季度，市区新建商品住宅销售均价为8284元/平方米，较去年同期下降18.80%。

（二）2017年9月份，郑州市新建商业用房成交均价为14670元/平方米，环比上涨0.72%，较去年同期上涨16.95%；2017年第三季度新建商业用房成交均价为14917元/平方米，较去年同期上涨19.00%。

2017年9月份，郑州市新建商业用房成交套数和面积分别为2695套和19.52万平方米，分别环比上涨110.88%和137.76%，分别较去年同期上涨65.74%和63.35%；同期郑州市新建商品房成交面积为314.16万平方米，新建商业用房成交面积占其比重为6.21%。2017年第三季度新建商业用房成交面积为42.85万平方米，较去年同期上涨19.39%。

（三）2017年9月份，郑州市新建办公楼成交均价为11155元/平方米，环比下降0.36%，较去年同期上涨16.95%；2017年第三季度新建办公楼成交均价为11345元/平方米，较去年同期上涨16.82%。

2017年9月份，郑州市新建办公楼成交套数和成交面积分别为3118套和18.69万平方米，环比分别上涨100.51%和91.50%，较去年同期分别下降9.60%和38.92%；同期郑州市新建商品房成交面积为314.16万平方米，新建办公楼成交面积占其比重为5.95%。2017年第三季度新建办公楼成交套数和成交面积分别为6050套和36.6万平方米，较去年同期分别下降21.80%和44.76%。

五、市场走势分析

受调控政策的出台，郑州市房地产市场影响波动较大，已从当初的火爆转为现在的销售淡季，市场供需的矛盾一直没有得到根本的缓和；但是，随着郑州自贸区的成立，很好的吸引外资到本地来投资项目，带动本地经济，还可以提供更多的就业机会，吸引大量的人员流入，提高区域的热度，经济的飞速发展，刚需和刚改在郑州安家的梦想和步伐仍旧在继续。新建住宅和存量住宅成交量较上月均呈现上涨趋势。

针对目前商业和办公楼市场需求的多样化，在现有商业和办公存量房拥有条件，大部分房产并未满足大众的需求。但是，写字楼因其投资收益高、不受楼市政策影响等特点而备受青睐，再加上郑州自贸区的成立，自由化的环境，更是吸引大量企业入驻，促进写字楼的需求量迅速提升，成为当下热门的投资领域；但是，写字楼市场好坏取决于供求关系、周边配套和自身配套设施的完善程度，目前郑州写字楼市场，供大于求问题突出，住宅限购后，写字楼的销量并没有因此上升，较去年同期呈现下降趋势。不成熟区域房产的开发，新建住宅的陆续交房，对商业市场影响较大，导致周边商业配套需求量不断攀升，吸引大量投资客和商户的不断注资，商业市场销售量和成交均价较去年同期均呈现上涨趋势。

从去化周期来看，郑州市商品房住宅市场去化周期进一步缩短，商业市场和办公市场去化周期均有所增加。截止到9月份底郑州市商品住宅的库存量为372.72万平方米，去化周期为2.88个月，住宅供应偏紧。同时非住宅库存压力仍旧较大，办公楼的库存量为149.38万平方米，去化周期为10.35个月；商业用房的库存量为470.32万平方米，去化周期为41.97个月。

预计四季度企业将调整销售策略，加大销售力度，市场销售量或有所回升。但受资金压力上升和限售、限签等影响，企业的投资建设进度也可能放缓，完成投资、施工面积、新开工面积、竣工面积等指标的同比增速可能进一步回落。

就目前而言，“限购”“限贷”“限价”“限售”“限签”等行政手段仍将严格执行，一定时期内商品房交易市场仍将受到抑制，住房租赁市场则将加速得到培育和发展。金融政策将保持稳健中性，个人住房信贷仍将维持收紧，住房按揭贷款利率仍有上浮空间，将进一步影响购房决策。（国策郑州  杨子奇）