《楼市大白话》第20期—— 又红了一把的南龙湖 后劲足吗?

在郑州楼市问题上，大白一直都不是个追热点的人，但这次南龙湖实在太“抢戏”了。

1月22日，南龙湖土拍，地价五连刷，这5块地，成交单价1200万元/亩起，楼面价6100元/㎡起。

5块地，平均成交单价1500万/亩，平均楼面价7063元/㎡，预估平均售价12500元/㎡以上。

像是一路唱着高歌，你争我抢的就把南龙湖的房价拔高到了接近13000元/㎡的时代！

开拍之前就有人预言，这次土拍可能会像2016年的万科郑纺机地王一样拔高房价，带动楼市回暖，更是被冷落许久的投资者出手的好时机。可我想说，即使表象再相似，南龙湖的土拍与万科郑纺机地王所处的市场环境、时机等大有不同，它只能是楼市历史中的一段传说，再也不能重现，天时地利人和都做不到，更何况是在当下楼市收紧的情势之下。

先来回顾一下此次南龙湖土拍的结果：

不止大白看空南龙湖，大多数自媒体也都是这么表示的。一边倒的不看好这次近乎疯狂的土拍，有以下原因：

一方面：2018的楼市基调已经被一再强调“房住不炒，住有所居”。在建立发展长效机制的需求上，大力发展住宅租赁市场，无论是土地，政策还是金融，都给与大力度的扶持；在调控政策方面，分类调控，精准施策，满足刚需，支持改善等也持续不放松。

在如此大环境下的集体涨价，可以说是非常不理性的选择，没有一点儿思想觉悟！这不是给大哥找事儿吗？

另一方面：就目前南龙湖的发展情况，可支撑的商业、教育、公共交通等资源较少；尽管地段较好，临近郑州，但也解除不了目前南龙湖“五环外”的困局。

那么，再来说说这5块地的情况：地块西侧紧邻郑新快速路，距离地铁城郊线直线距离4公里，南面就是绕城高速轩辕站，南面临近龙湖锦艺城，交通和配套都占一定优势，周边还有浩创梧桐郡，华南城中园等楼盘项目，且又是净地，因此引来各个房企争夺也是情理之中。最重要的是，这些地，不限价，不熔断，不用复垦券，有钱加价，就有希望拿到。

那么此次土拍有哪些影响呢？

1. 因为地铁城郊线和房价相对较低，南龙湖成为被挤出郑州的刚需优选。如果地价和房价大幅上涨，让“价格低洼”这个因素不复存在，也就失去了刚需这个大群体，对于区域整体发展来说，不算是好消息。

2. 这一轮的土拍，势必影响周边在售项目的封盘，涨价（现实确实如此）。但如此明目张胆的调价，应该会引起有关部门的关注。

3. 大多小开发商的品质和物业无法支撑这样的房价，买房人不会买账，盲目的调价只能是损人不利己。

另外，长远来看，这次土拍还会有其他影响：

1. 带动荥阳、中牟、管城区等区域的购房热度。1万4是买南龙湖还是管城南，买房人都不是傻子。

2. 十余房企来此争抢囤地，说明他们对于郑州的认可度相当高，不惜借南龙湖为跳板，强势进郑州，就好比重庆的龙湖地产，北龙湖没能进去，就从南龙湖下手。

3. 在南龙湖有土地储备的开发商，比如正商、康桥、浩创等，参与土拍，捍卫原有土地价值，拉高房价，是一举两得的事情。

再来说说，这次备受关注的龙湖地产：

重庆房企，足迹遍布全国，在楼盘开发，商业，物业等三个方面均有涉足，也是一个追求品质和细节的房企，在地产圈有口皆碑。

据去过重庆的同事称，龙湖地产的楼盘品质做的非常细致，非常值得关注。

不过我们都知道，即使再牛X的房企到了郑州都有可能变味，被郑州市场的现状裹挟。在这样一个大背景，大环境下，龙湖是否能够延续以往的品质追求，还需要时间检验！

还有哪些房企在新郑跑马圈地呢？

佳兆业：

首入河南，佳兆业选择连续落子新郑。悦峰轩项目，分A区B区。

2017年6月，北京佳兆业投资咨询有限公司竞得新郑出12号地、14号地，成交总价分别为38874万元、28376万元。

佳兆业竞得两宗地块面积合计近104.25亩，竞得总价近6.73亿元，溢价率分别为254.24%、187.32%。两宗地块均为居住用地，且容积率均不得超过2.5。

这两块地位于新郑市市中心北区，看容积率，应该是小高层或者洋房，目前尚未出来规划。

佳兆业集团控股有限公司（以下简称：佳兆业）成立于1999年，总部位于香港。覆盖珠三角、长三角、环渤海、成渝及中部五大主要经济区域，进驻全国近50个核心城市，2016年总资产超1600亿元人民币。

碧桂园

 018、019号、020号地块被碧桂园竞得。

18号地位于新郑市南北规划路南侧、怡心路西侧，使用权面积16383.3㎡（约24.56亩），土地用途为二类居住用地，容积率≥1.6、≤2.0，建筑密度≤25%，绿地率≥30%，以7864万元竞得，单位地价320万元/亩，楼面价2400元/㎡，溢价率60%。

19号地位于新郑市常青路北侧、怡心路西侧，使用权面积35469.5㎡（约53.21亩），土地用途为二类居住用地，容积率≥1.6、≤2.0，建筑密度≤25%，绿地率≥30%，以11290万元竞得，单位地价160万元/亩，楼面价1201元/㎡，溢价率6%。

20号地位于新郑市政通路东侧、常青路北侧，使用权面积47007.9㎡（约70.51亩），土地用途为二类居住用地，容积率≥1.6、≤2.0，建筑密度≤25%，绿地率≥30%，以16952万元竞得，单位地价240万元/亩，楼面价1803元/㎡，溢价率18%。

这三块地位于新郑市市中心北区。

招商

17号地竞价68轮确定被招商局地产（武汉）有限公司竞得，案名招商轩辕华府。招商轩辕华府位于新郑市南北规划路东侧、政府储备土地西侧，使用权面积23661.1㎡（约35.47亩），土地用途为二类居住用地，容积率≥1.6、≤2.0，建筑密度≤25%，绿地率≥30%，最终竞价68轮，以10448万元竞得，单位地价294.38万元/亩，楼面价2208元/㎡，溢价率47%。

这两块地位于新郑市市中心北区。

恒大

恒大继佳兆业、碧桂园、招商等也强势进入新郑，拿下了位于新郑市新村大道南北，郑新路东侧的37、38号两个地块，位于正商公主湖的南侧，名为恒大悦龙湾，土地用途为二类居住用地，1.5≤容积率≤2.0，建筑高度≤100米。

37号地，成交单价501万元/亩，楼面价3004元/㎡；38号地，成交单价484万元/亩，楼面价2906元/㎡。

华夏幸福

委托区域分三个区域，占地面积约为76平方公里，其中薛店区域占地面积约26平方公里。至京港澳高速、西至中华路、南至万邓路、北至102省道；郭店区域占地面积约38平方公里，东至郭店镇界、西至新郑快速路及107国道、南至102省道、北至郭店镇界；孟庄区域占地面积约12平方公里，分为两个地块，其中地块1，东至机场高速、西至紫辰路及新孟路、南至规划路、北至规划路，地块2，东至石武高铁、西至潮河、南至华南城大道、北至规划路。

目前已经规划有文化艺术、现在物流、装备制造，电子信息等产业园。

远洋地产

2017年11月30日，郑州新郑的土拍中，4号地被河南优居房地产开发有限公司竞得，该公司为河南中银联合投资有限公司子公司，据了解后期该宗地将与远洋集团合作开发。

地块位于新郑市龙湖镇龙湖大道西侧、107 辅道北侧，土地面积为45461.42平方米(约68.20亩)，土地用途为二类居住用地，出让年限70年，容积率大于1.0小于等于3.0，建筑密度小于等于30%，绿地率大于等于30%。成交价为13738万元，折合楼面价1007元每平方米，单价201.44万元每亩，溢价率0.7%。

如果真是远洋合作开发，那么也是远洋地产进河南的排名前列步。

远洋集团创立于1993年，并于2007年9月28日在香港联合交易所主板上市，为内地在港上市房地产公司十强。公司业务范围涉及中高端住宅开发、城市综合体和写字楼开发投资运营等。截至2017年6月30日，土地储备达到约3,000万平方米。

除了外来企业，本地的英地（6号地、8号地，临近正商公主湖）、浩创等也囤地很多。这么多房企争抢，究竟是否具有投资价值、居住价值？

如此多的一线房企进新郑，某种程度上是对这个区域的肯定，也会带动区域的规划的发展，一定程度上改善目前新郑的脏、乱、差现状。

最重要的，对买房人来说，有哪些需要注意的呢？

刚需买房如果有能力可以购买的就别犹豫，赶紧下手，但此次借机涨价的南龙湖一定慎重选择，远离小项目小开发商。如果资金充足，管城南是更好的选择；要是资金不足，就往荥阳去瞅瞅，碧桂园龙城、金地格林小城、新城尚郡、清华大溪地等还是可以选择的；

更大胆的建议，如果在南龙湖有房了，可以趁着四环沿线楼盘还没涨起来，卖了南龙湖的，买四环沿线的澜湾、永威、鑫苑等等楼盘，抓住时间差。

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