看运粮河版块如何“抢”走地市的风头

近段时间，楼市处处有“惊雷”，从年初楼市小阳春若隐若现，到现在南阳、洛阳、开封、新乡、周口等地地产高价频出，土地市场一度火热起来，根据网络数据的研究报告显示：地市楼面价屡创新高，比如：

5月22日

洛阳一地块以总价14.01亿元、单价1401万元/亩、楼面价7005元/㎡的价格，成为洛阳总价、单价、楼面价“三项新高”！

6月10日

新乡一地块以总价6.7亿元、单价725万元/亩、楼面价3107元/㎡，刷新新乡土地价格纪录！

6月12日

周口一地块以总价3.1亿元、单价760万元/亩、楼面价2280元/㎡，周口商业单价较高土地诞生！

6月13日

南阳一地块以总价4.02亿元、单价984万元/亩、楼面价6708元/㎡，刷新南阳土地单价纪录！其中，南阳楼盘更是创造了12000元/m²秒清的佳绩。一时间，河南部分地市楼市热得发烫、红得发紫，房价也直逼郑州。

单从数据来看，地市土地、房价涨幅略显激进，南阳12000元/m²的价格都可以买到郑州二七区的房子了，这与当地市场发展状况和置业者非理性购房有着必然的联系。当激情不在，热情退却，购房者方能回归理性，重新审视哪里才是更具“虹吸效应”的强大吸附力城市？

郑州都市圈

成交规模存大量增长空间

郑州，作为河南省省会、中国中部地区重要的中心城市、特大城市、国家重要的综合交通枢纽、商贸物流中心、中原城市群中心城市、国家园林城市，具有着重要的战略地位。中原城市群核心地位稳固，经济发展、城市基础配套建设仍有很大的增长空间，这也让郑州的发展逐渐外溢，催生郑州大都市圈的扩张，郑州向周边四个方向的不断扩张，让城市框架越来越大，并进一步拉动郑汴、郑许、郑新的融合发展。

郑州大都市圈的人口吸附力上，绝不是地市可比拟的，河南省很多有经济基础的人基本都有在郑州及周边买房的偏好，因为这里是全省的一个生活和发展高地。

人口红利下

运粮河组团的能量日趋显现

那么，大郑州强大的人口“虹吸效应”，必将带来人口外溢的红利，加之目前政府对郑州东扩战略持续加码，未来郑州向东的发展必将有一大波红利期。

我们知道，运粮河组团属自贸区开封片区，这个区域既有国家战略做基石，又有产业集群体系做支撑，还有庞大的文旅产业做嫁衣，5年、10年之后，这里将备受瞩目！

首先，从产业集群来说：

自贸试验区开封片区，位于中原经济区核心区和郑汴一体化交汇处，具备得天独厚的陆、空、铁区位优势。

据了解，从自贸区开封片区挂牌后，自贸区开封片区管委会围绕“234”产业集群和“一心四谷两港”产业布局，创新引进政策和发展方式，一批科技含量高、带动性强的好项目、大项目相继入驻，取得阶段性成效。区域新增注册企业3724家，是挂牌前的20倍；注册资本731亿元，其中10亿元以上企业11家、超亿元企业104家；完成税收11.3亿元，其中2017年完成税收5.9亿元。

再加上运粮河组团的高效发展，以及恒大童世界巨无霸文旅产业的支撑，可以说，自贸区开封片区正在通过一系列行之有效的举措，使产业框架不断拉大，未来发展潜力可期。

而位于中原经济区核心区和郑汴一体化交汇处的恒大文化旅游城，将成为郑汴双城融合的催化剂，是推动郑州、开封两地“文化+”产业转型升级不可或缺的翘板。

其次，从空间距离来说：

运粮河组团远吗？

毗邻郑州新郑国际机场，连接八纵八横的高铁网络，快速通达国内各大城市和国外部分地区。

对比一下就知道，30~40分钟的生活圈，也是西区到CBD的距离， 加之现在，连霍高速、平安大道、郑开大道、绿博大道等多条道路均可直达郑汴双城，城际轻轨，从郑州东站到开封宋城路站，只需要33分钟。驾车沿郑开大道行驶30分钟左右即可到达运粮河组团区域，这个地域距离实际上已经是一个城市空间了，以后的工作、居住、生活会更加方面快捷。

所以，运粮河组团将成为开封的一个发展高地并不是一句空话。因为，运粮河片区，可谓是汇聚了新区政府规划，先进金融、文化、经济及国家政策资源集于一体的重要位置，而未来运粮河版块也将成为自贸区的经济、文化、金融繁荣的中心，放眼区域内具有明星效应的大盘，非恒大文化旅游城莫属。

大格局、大配套、大资源的恒大文旅城

是运粮河组团耀眼的“明星IP”

大家都知道，文旅盘子大、投入高、收益慢。要想玩得转，没有大配套、大资源、大内涵，如何达成旅游和地产的平衡？如何实现依靠旅游拉动地产？凭借地产反哺旅游的良性循环并不是一件容易的事儿，所以从选址到核心腹地再到产品创新，等等，都有很高的要求。

恒大文化旅游城规划鸟瞰效果图

在欧洲，主题公园专家奥利弗通过“研+究”得出了主题公园选址的较佳条件是：其较好位于高速公路或其它快速交通系统一个半小时以内车程的地区，且公园周边应该有一定的可用市场，人口约1500万左右。就比如在郑汴一体化进程中，开建的恒大文化旅游城，择址运粮河组团，位于河南自贸区开封片区范围之内。开封过去以古文明，今天要借自贸区以新出彩，这里就是开封对接郑州的桥头堡。

论交通环境，这里距离郑东新区，只有30余公里。

连霍高速、日南高速、机西高速、大广高速环绕周边，其中，机西高速的下站口距离项目仅4公里，直达航空港区；再加上郑开大道，未来开封东京大道西延对接郑州北三环，郑汴物流通道等，这里“铁路、公路、高速公路、城际铁路、高速铁路、快速通道”多路并行的交通大格局初步形成。

运粮河效果图

论环境，水域面积近6000亩的运粮河即将开挖，比目前的开封西湖还要大，更是让这里有了可以比肩北龙湖的重要砝码。

人们自古以来都喜欢逐水而居，恒大文化旅游城的住宅地块紧邻运粮河。运粮河是贾鲁河故道，历史上便以漕运著称。运粮河建成后将成为开封新区休闲、旅游、娱乐、度假城市生态区。

论生活，恒大文化旅游城规划有国际会展中心、国际会议中心、博物馆群、温泉城、婚礼庄园、欧式城堡酒店、娱乐世界、运动中心、演艺中心、超高层地标建筑、先进写字楼、星级酒店等。

恒大童世界示意图

目前，恒大文化旅游城约87000㎡国际会议中心，目前主体工程已经完工，建成后可以同时容纳上万人开会、2500人的宴会服务。

国际会议中心示意图

约26000㎡国际会展中心，已于 2018年11月23日封顶，预计 2020 年 4月30日竣工，会展中心主要是品牌发布会、文化艺术交流、商业文化展示等活动的优选之地。走在郑开大道上，可远处看到建筑构造和形状。

会展中心已封顶，实景图。

会展中心示意图

万国美食街2018年12月20日封顶，预计2019年7月20日竣工。

建设中的万国美食街

万国美食城示意图

齐全的教育、医疗资源

解决火爆的人气需求

教育：

项目首期规划有包括5 所幼儿园、3 所小学、2所初中全龄教育配套，并以集团之力引进全国一流的教育资源，让孩子在家门口接受稳定先进的教育。

医疗：

项目周边拥有几家大型医疗机构：市妇女儿童医院、市中心医院、解放军155医院等。其中高级三甲医院市中心医院距离项目最近，占地近500亩，切实为业主健康保驾护航。

论性价比，这里更是极具吸引力。恒大文化旅游城，高层采用新宋风风格，一贯的精装标准，79㎡-179㎡临湖高层，9000+每平方米的价格，着实让人心动。目前，紧邻运粮河的一期洋房已经售罄， 有眼光之士可以抓紧时间上车了。

新宋风建筑效果图

入户花园实景图

项目实景图

结语：

文旅是地产的高级形式，文旅地产着眼的是未来，是未来地产版块具有增长潜力的地方，在大郑州都市区，强大的文化IP集中在郑汴之间。 运粮河组团是开封对接郑州的桥头堡，郑州东进，开封西起，最终在这里产生连接，而连接将会产生不可估量的发展潜力。

曾经上海迪斯尼开园之后，带动周边房价暴涨六倍，如绿都秀云里，成交价达到6万多元/平方米。虽然彼时上海整体楼市也处于牛市状态，但迪士尼周边区域的房价整体跑赢了上海楼市涨幅。

长隆野生动物园开园之后，带动周边房价无限接近3万元/平方米。如今番禺的均价更是水涨船高。

而北京欢乐谷周边的华侨城小区的房价超过75000元/平方米，深圳欢乐谷周边已也超85000元/平方米，均是周边房价的高点。

那么，作为未来超级文旅IP的恒大童世界，肯定会带动周边跨越发展。

据了解，建成后的恒大童世界辐射半径预计可达500km，覆盖人口约8000万，带动就业8万多人，预计年游客将达到2000万左右。据说，2000万客流，将是开封市2017年全年境内外游客总数的三分之一还多。庞大的客流人群，将进一步“催熟”运粮河版块，带动开封并促进整个中原经济区的发展。

未来恒大文化旅游城的“火车头效应”可以想象，或许会给你带来“暴击”的惊喜，这不仅是恒大文旅城对标国际的野心，更是未来整个河南更具代表性的文旅产业，前景可期。

来源于：中原楼市网