2021上半年郑州楼市政策总结

2021年上半年，房地产市场延续去年底热度，部分热点城市甚至出现升温过快迹象，对此，中央方面多次强调“房住不炒”，从市场参与的各大主体入手调控，房企端、银行端、土地端三大主体联合发力，多措并举，进一步落实稳地价、稳房价、稳预期的目标。

各地以“房住不炒”为原则，结合实际情况，出台了加强限购、限售、限价、推行公正摇号、加强预售资金监管、二手房成交参考价机制等政策，意在稳定房地产市场。本轮调控呈现多维度、多主体的特点，政策更加精细化、精准化。

郑州方面，2021上半年，“房住不炒”的主基调依旧明确，且围绕“三稳”目标出台了一系列指导性政策，包括土地、金融监管、公积金住房贷款等方面。

一、土地政策变革

1、土地出让新规细则发布

2月18日，郑州市人民政府办公厅发布关于印发郑州市土地出让管理工作实施细则(试行)的通知。细则明确，基准地价更新工作每三年组织一次；全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内。

细则涉及，市住房保障部门应在土地评估前出具住宅用地的土地出让前置条件，明确合理销售参考房价（毛坯房价格和装修价格），可按周边实际销售价格的10%浮动确定；地价评估时采用剩余法的合理利润值原则上应控制为10%。

销售参考房价随土地出让公告一并公示，土地出让成交后在《国有建设用地使用权出让合同》中进行约定。2021年在郑东新区、郑州经开区、郑州高新区，以及市内五区非城改项目储备用地先行试用。

解读：该政策的出台，为郑州带来了新的土拍模式：限地价+限房价+摇号+竞自持，同时优化供应结构，从供给端发力调节市场供需平衡，确保全年地价浮动控制在5%以内，房价浮动控制在10%，有助于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。

2、供地“两集中”新政

2月26日，自然资源部宣布，将对全国22个重点城市住宅用地供应实行“两集中”新政，一是集中发布出让公告，且今年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。重点22城包括北上广深4个一线城市和郑州、南京、杭州等18个二线城市。

同月，郑州发布紧急通知，收回航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区的住宅用地公告发布权，由市局统一组织发布实施。

6月3日，首场集中土拍结果已揭晓，49宗地，收金414亿，整体溢价率约11%，在22城处于中等水平。根据供应计划安排，本年度住宅用地第二次、第三次集中出让时间预计为7月、10月。

解读：供地“两集中”政策有利于平抑市场热度，稳定预期，引导市场理性竞争。

二、公积金贷款政策收紧

3、郑州或延长申请公积金贷款缴存时限

3月8日，郑州住房公积金管理中心发布《郑州住房公积金管理中心关于征求住房公积金个人住房贷款政策调整意见和建议的通知》。

除适当延长申请公积金贷款的缴存时限以外，调整内容还包括，结合郑州不同区域的住房价格，按市区（含市内五区、郑东新区、高新技术开发区、经济技术开发区）和非市区分别设定较高公积金贷款限额。

通知还提出，按照缴存和购房情况设定较高贷款比例（贷款金额占房产总价比例）。首次使用公积金贷款购买家庭首套住房的，较高贷款比例设定为70%；异地贷款及其他情况较高贷款比例设定为40%。同时，限制个人征信严重不良的申请人办理公积金贷款。

解读：该文件为征求意见稿，正式文件还没定。根据征求意见稿，未来申请公积金贷款的缴存时限或将延长，市区的较高贷款额度可能还是80万元，而非市区的较高贷款额度则会有所降低，异地贷款、非刚需贷款比例或降低。

4、加强住房公积金缴存和贷款管理

4月12日，郑州住房公积金管理中心发布关于进一步加强住房公积金缴存和贷款管理有关事项的通知，要求严格规范住房公积金缴存管理、严格审核住房公积金贷款申请、严厉惩处住房公积金违规行为。

通知要求，住房公积金缴存单位应当按照法规政策规定，逐月、按时、连续、足额为本单位在职职工缴存住房公积金，不得为无劳务关系或合法代理关系的职工代开、虚开住房公积金账户，不得采取提供虚假材料、欺骗等手段修改职工账户信息，不得采取弄虚作假等手段代办住房公积金业务。

解读：该政策对单位缴存公积金的具体要求做了进一步规范和管理，重点打击代缴公积金买房的现象。

三、加强金融监管

5、严防各类资金变相或绕道流入房地产市场

4月13日，河南银保监局发布关于推动辖内股份制银行高质量发展实施意见的通知。通知要求银行业金融机构严格落实房地产金融监管政策，控制房地产贷款增速，确保房地产贷款集中度保持合理水平。加强全口径管理，将通过同业投资、理财投资、委托贷款等渠道流入房地产领域的资金统一纳入监测范围，防止监管套利。加大监督检查力度，严厉打击“零首付”“首付贷”等行为，严防各类资金变相或绕道流入房地产市场。

四、放宽落户条件

6、进一步放宽郑州市中心城区落户条件

5月份，中共河南省委、河南省人民政府联合出台《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的实施意见》，从推进土地要素市场化配置、引导劳动力要素合理畅通有序流动等方面作出部署。其中提到，要深化户籍制度改革，进一步放宽郑州市中心城区落户条件，全面放开除郑州市中心城区之外的其他县（市、区）和省辖市、济源示范区落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。全面实施居住证制度，健全以居住证为载体的城镇基本公共服务提供机制，常住人口享有与户籍人口同等的城镇教育、就业创业、社会保险、医疗卫生、住房保障等基本公共服务。

五、推动绿色建筑发展

7、今年新建建筑中装配式建筑要占3成以上

6月2日，郑州市城乡建设局发布2021年郑州市建筑节能与装配式建筑发展工作要点。通知明确，2021年继续全面执行绿色建筑标准，全市新建居住建筑执行“75%”节能设计标准，公共建筑执行“65%”节能设计标准，建筑节能实现节约标准煤26.3万吨；推进绿色建材认证推广应用，积极引导企业通过绿色建材认证，新型墙材生产量达到18亿块折标砖；积极推广建筑保温与结构一体化技术，满足人们更高层次的居住需求；推进清洁取暖试点城市中超低能耗建筑示范项目实施，新建超低能耗建筑项目面积不少于15万平方米；培育装配式建筑产业基地1个，全市装配式建筑面积占新建建筑面积比例不低于30%；完成“禁实”乡镇4个（含巩义市1个）。