从二手房市场表现看如何选择新房!

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从二手房市场看如何选择新房

买房是门学问。

不懂的人总以为买房就是“买东西”，其实两者差别大了。

东西即一般消费品，我们往往都知道“好货不便宜，便宜没好货”，同类产品，懂得的人更倾向于买贵的那个。

而买房，在投资界却有一条秘而不宣的准则，那便是，买新房要买同地段潜力较大的那个。

这是为何呢？

只要我们稍微研究一下二手房房价市场表现，一切就再明白不过了。

看房价地图，你会很容易发现，同地段的房价往往彼此是最接近的。

房价三万加的都在北龙湖，两万以上的几乎都在东区，可见同地段的二手房房价是最接近的。

正因为房价接近，所以同地段新房市场房价越低，未来二手房升值想象空间就越大，这也是为何新房投资，同地段选低房价项目的缘故。

那么为什么同地段项目房价最接近呢？

除了共同区位的元素外，最主要的还是因为它们能够共享同样的配套。

其实即便是同一个区域，那些和配套更近的项目往往房价表现更好。

以老东区二手房房价较高的地段为例，如永威东棠，豫法东苑，金领时代等，房价直逼北龙湖，它们之所以在房价上有这种表现，不只是因为在东区，周边众多公共配套作用更大。

这里值得一提的配套就有郑州图书馆，黄淮艺术博物馆，中原客属文化广场，七里河公园等，如此规模和级别的配套在郑州都属首屈一指。

一个项目，任何配套都会体现在价格上，周边是否有公园，学区房在整个区域的排位，商业中心到项目距离有多远，和医院之间需要几分钟，等等等等，一个项目定价的高低可以说和这些要素息息相关。

我们关注一个项目，尤其应该关注它的配套，配套越多越好，越齐全越好，也许这些配套因为处于规划期，当下价值还未显现，但当只要它们有规划有建设，最终一定会体现在二手房房价上。

纵观市面上比较有底气的项目，往往都是因为配套上的优势，如名门翠园，有小学中学两大学区房，有商业，有公园，定价比周边高的前提下依然销售得很好，南区的绿都澜湾，因为学区上配套的优势，价格在同区域同样是佼佼者。

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配套才是提升房产价值的不二法宝

沿郑开大道，在郑州和开封之间，分布着众多的文旅大盘，包括绿博园、方特欢乐世界、海昌极地公园、只有河南、建业华谊电影小镇、杉杉奥特莱斯、海宁皮革城等，其中以“配齐”的程度而言，很难有项目能比得过开封恒大文化旅游城。

开封恒大文化旅游城的配套之丰富，之齐全，之完善，几乎可用“独领风骚”“眼花缭乱”来形容，放眼全国，这些配套也是当之无愧的“先进”配置。

这些配套关键词包括“恒大童世界儿童童话乐园，汇聚了星级度假酒店、温泉小镇、美食街、商业街、婚礼庄园、购物中心、会议中心、会展中心、文化娱乐集群、多功能运动中心、珍稀植物园等”。

一起来看看每个关键词都具体代表着什么？

国际会议中心约87000m²，国际会展中心约26000m²，可承接国内外重要会议和演出。

国际会议中心示意图

国际会展中心示意图

运动中心约14600m²、文化娱乐集群约12700m²、欧式城堡酒店以及浪漫婚礼庄园、五大现代博物馆、万国美食街、缤纷商业广场、超高层商务建筑群等合计约168000m²。

运动中心示意图

娱乐中心示意图

五国风情温泉小镇示意图

万国美食街示意图

商业广场示意图

婚礼庄园示意图

开封恒大文化旅游城内的恒大童世界乐园总占地约1200亩，相当于1.5个迪士尼乐园，有三分之一是根据中国文化历史打造的大型神话乐园，另外三分二是异域风情乐园，大概需要3-7天才能体验完全部项目。

童世界示意图

乐园共有33个大型游乐项目，远高于其他先进主题乐园，分为“璀璨中华”、“魔幻西欧”、“神秘古国”、“探险南美”、“漫游海洋”和“穿越太空”六大区域。

这个全室内、全天候、全季节的儿童童话神话乐园无疑是个引流大IP。

这里有孩子们的童话神话乐园，有成年人的温泉小镇、有吃货的万国美食、有商务人士的超高层办公大厦。

细数一下这些造型炫丽，美轮美奂的配套项目，如果不是恒大这种千亿房企，如果没有足够大的手笔，简直难以置信。

如此级别的配套不仅在郑州可以说是少有，甚至堪称全球规模较大、档次较高、配套最全的高级文化旅游胜地。

据报道“恒大童世界建成后，全年可带动周边旅游人数增长1500万人次，带来的游客数量接近去年开封市全年游客数量的1/3。”

等到这些配套一一建成，其价值可以说是难以估量，无论是对项目的提升，还是对整个区域的带动，都会产生巨大的影响，很值得期待。

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文旅城项目具体信息

开封恒大文化旅游城的价值不只是配套，项目值得看好的另一大要素是，它处于“风口”之上，这个风口便是郑汴一体化。

郑汴一体化早已提出多年，两地融合所取得成就也早已有目共睹，这些成果有：

回顾郑汴一体化进程：

2006年10月，郑州开封两地电信同价，取消或降低长途费用。

2006年11月19日，郑汴城市快速通道——郑开大道通车。

2013年1月1日起，郑州开封两地正式实施金融同城。

2013年10月26日起，电信同城郑州开封共用0371区号，开封原号码前加2数字0378区号退出历史舞台。

2014年12月28日，郑开城际铁路正式开通运营。

未来郑汴一体化的进程将会进一步加快，这主要是由郑州目前主要的任务和使命所决定的。

1、上一个十年，郑东新区强势崛起，成为郑州最耀眼较具活力的新区，下一个十年，郑州将顺势而为，继续一路向东，郑汴一体化首当其时。

2、在郑州被确认为国家中心城市之后，郑州的首位度和辐射能力都还有待提高，为了匹配国家中心城市的级别，未来郑州向东扩展的步伐会更快。

3、郑州是中原城市群的核心城市，而率先实行的郑汴一体化在其中又起着示范性的作用，可以说只能成功，不许失败，只有郑汴一体化成功了，郑州才能进一步推动和其他城市的融合，进而带动整个中原城市群的发展，承担起中部崛起的使命。

从日前郑州提出的2019经济发展目标关键词上，郑州市关于“1+4”大都市区的建设提出了重点规划。

“推动落实国家建立更加有效的区域协调发展新机制的意见，加快“1+4”郑州大都市区建设，建立郑州大都市区协调推进机制，促进郑汴、郑许一体化和郑新、郑焦深度融合，引领带动中原城市群发展。”

可见郑汴一体化均是是排在“1+4”大都市区的首位，重要性不言而喻。

4、2018年是对郑州有着特殊意义的一年，郑州GDP突破万亿关口，城市能级和发展站上更高的台阶，在城市扩容的大背景下，郑州向东的基调始终高昂。

正因为种种因素的存在，今后郑汴一体化势必会加快脚步，而郑汴之间的地带将成为未来潜力较大的新区。

运粮河新区作为开封与郑州融城的桥头堡，政策的风口，再加自贸区的规划、文旅创意产业的区域定位，未来必定大有可为，而开封恒大文化旅游城正处于这一风口之上，作为文旅走廊上一颗璀璨的明珠，开封恒大文化旅游城值得期待！

来源于：郑州地产