周报|上周仅南龙湖2项目开盘,主城区0加推,二手房价继续下行

随着春节临近，楼市步入传统销售淡季。上周主城区“零加推”，仅新郑南龙湖两项目开盘，推房量及成交量双双下滑，平均去化不足三成，市场较为冷清；二手房市场价继续下行，环比跌幅0.14%，主城区中仅惠济及金水区市场价环比上涨，管南、北大学城及万客来商圈表现较为活跃；二七区3宗宅地底价成交，由河南足球小镇置业有限公司以90225万元的价格打包收入囊中。更多数据详尽下文。（统计周期：2021.1.18-2021.1.25）

 土地 

1、市区新增供应3宗宅地，起始总价15.67亿元

从郑州市公共资源交易中心获悉，上周市区新增供应3宗城镇住宅用地，使用权面积共计12.74万平方米，约合191亩，起始总价156702万元。其中金水区2号地位于景致路北、慧科环路东，占地面积约52亩，规划容积率大于1.1小于2.5，建筑密度小于25%，需使用复垦券A券52.368亩，竞买人参与竞买时需持有不少于30%的复垦券（15.7104亩）。该地块与郑州金水科教园区内河南省地理信息导航产业园项目产业用地相关联，相关政策及准入要求须提前咨询郑州金水科教园区管理委员会。

惠济区的3号地和4号地同属于杜庄城中村改造（一期）项目用地，占地面积分别为112亩、26亩，起始价92026万元、20828万元，其中4号地需使用A类复垦券26.412亩,竞买人不受持有A类复垦券数量限制参与竞拍。依据有关政策、结合市场需求，优化供应结构，宜优先规划设计中低价位、中小套型普通商品住房。

2、二七区3宗宅地底价成交，总金额90225万元

据诸葛找房数据研究中心监测，上周郑州主城区成功出让3宗城镇住宅用地，均位于二七区，属于樱桃沟片区合村并城一期改造项目用地，其中78号地为安置区用地，79号地和80号地为开发用地，使用权面积共计10.54平方米，约合158亩。

三宗地块均被河南足球小镇置业有限公司竞得，成交总价90225万元。其中，78号地占地面积较大为60亩，成交价也较高，35158万元；79号地楼面价较高为6446元/平方米，成交价32613万元，其次是80号地，楼面价约6431元/平方米。

 新房 

1、南龙湖2项目开盘，主城区零加推

市场监测数据显示，上周郑州市仅2项目开盘，且均位于新郑南龙湖板块，主城区板块零加推。推房量合计224套，环比下降38，成交量61套，环比下降63%，平均去化率降低至27%。随着春节临近，楼市步入传统淡季，各房企在完成2020年度业绩以及资金压力有所缓解的情况下，开始放缓推盘力度，制定新的年度计划，近一个月周度开盘项目数量均不超过3个，且当前各地都在提倡就地过年，返乡置业大概率不会很理想。

此次康桥那云溪推出高层产品，均价8500元/平方米，由于前期蓄客不足导致项目去化效果不佳仅为24%。正商兰庭华府项目临近郑新快速路及龙湖城市湿地公园，此次推出二期7号楼部分房源，均价8300-8500元/平方米，同样面临着蓄客不足的问题，且周边竞品较多，去化效果一般。

2、3个项目拿证入市，房源总量1426套

第三周，不仅开盘表现冷清，商品房供应量也直线下滑。全市仅发放3张预售证，共1426套房源，项目分别位于中原区、港区及中牟县，涵盖仓储、住宅、商业等多种用途，建筑面积共计11.6万平方米。其中金马凯旋家居CBD项目拿证房源量最多，1246套，均为仓储用途。

 二手房 

1、二手房市场价走势

据诸葛找房数据研究中心监测，2021年第3周，郑州市二手住宅市场均价为14680元/平方米，环比下降0.14%，降幅与前一周持平，房价总体延续稳中有降趋势。

2、二手房各城区市场价涨降幅度

分城区来看，本期八个主要城区中，仅惠济及金水区市场价环比上涨，涨幅分别为0.19%、0.08%，其他6个区域市场价均环比下跌。郑东新区以0.46%跌幅居首，市场均价21846元/平方米；二七区及高新区分别以0.27%、0.15%跌幅位居第二、第三，市场均价分别为13458元/平方米、13535元/平方米。与上周相比，下跌区域数量增加明显，平均跌幅小范围收窄。

3、二手房各城区挂牌房源分布

第3周，郑州市二手房挂牌量为137027套，环比增长1.6%，止跌回升。八个主要城区中，仅惠济区二手房挂牌量环比下跌，跌幅3.99%，其他7个区域挂牌量均环比上涨。管城区以2.88%涨幅居首，挂牌量14239套；郑东新区及经开区分别以2.74%、2.35%涨幅排名第二、第三，挂牌量为12198套、3487套。

4、二手房商圈涨降房源情况

据诸葛找房数据研究中心监测，2021年第3周郑州市有4889套二手房调价，环比下降5.1%，已连续两周下滑，本期降幅收窄，市场活跃度不高。其中涨价房源量751套，环比增长15.9%，占全部调价房源量的15.4%；降价房源量4138套，环比下降8.1%，占全部调价房源量的84.6%。年底学区房成交较为火热，带动涨价房源量有所增加。

本期涨降价房源量TOP20商圈分布范围广泛，八大主城区及荥阳、新郑、中牟等环郑郊县均有商圈上榜。其中管城区的管南商圈、惠济区的北大学城商圈及二七区的万客来商圈同时位居涨降价房源量TOP3，片区内二手房市场活跃度较高，尤其是管南商圈，35套涨价房源，197套降价房源，长期位居榜单前列。

5、二手房热门降价小区

本期二手房热门降价小区集中于主城及航空港区，其中金水、管城区占比较高。惠济区的鑫苑逸品香山及怡丰森林湖分别以24套、23套降价房源排名排名前列、第二，小区均价为16663元/平方米、16537元/平方米；金水区的阳光新城以22套降价房源排名第三，小区均价20800元/平方米。