凶猛!年终土拍大战诞生新地王!房价将开启新一轮上涨?

临近年末,郑州新“地王”横空出世！

12月21日，郑州市公共资源交易中心出让高新区3宗住宅用地，其中，郑政高出〔2020〕17号（网）地块备受关注。

这场土拍竞拍激烈，共有中海、保利、金辉、正荣、华发、正弘等6家地产商竞逐。

最终被保利以23.15%的溢价率竞得，楼面地价6114元/㎡，刷新双湖科技城楼面地价，成为新地王！

土拍是楼市的风向标，也是区域价值的直观体现。

不得不说，最终楼市真的暗潮涌动，开发商拿地毫不手软！而今年的双湖科技城成了“兵家必争之地”。

6月1日，龙湖地产以总价6.96亿，折合楼面价4074元/平，拿下双湖科技城I16地块。打造改善洋房——龙湖天境项目。

6月19日，保利地产摘得区域高净值地块C19，刷新当时区域内楼面价地王记录。

12月21日，保利拍下I06地块，即郑政高出[2020]17号（网）地块，再次刷新楼面价！

双湖科技城到底凭什么“引得房企竞折腰”？

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区域解读

双湖科技城地处郑州高新区西北，是高新新城的核心区，规划范围为莲花街以南、翠柏路以东和天健湖、天德湖及须水河围合的扇形区域，总面积约6平方公里，总投资超100亿元。

△高新新城—双湖科技城规划示意图

双湖科技城核心区规划以北斗导航、电子电器、智能家电等产业为依托，以大数据、云计算为手段，打造具有特色的全产业链模式，高新科创类产业引入是片区发展最强力支撑。

未来规划周边产业园总建面将超过1000万㎡。据测算，集聚产业总人口将超过11万、5年内产业人口将激增到20万、格力电器园区人口1.5万、电子电器产业园人口2.5万、亿达科技园区规划人口1万、联东U谷园区规划人口0.5万。在人才的贮备方面，这里有天然的优势；在后期发展方面，这里不容小觑。

除了产业优势，配套方面也是一大亮点。

规划打造15分钟“微城市”生活圈

双湖科技城规划人口容量约7万人，区域内一河两湖六公园、7所学校、三级甲等医院、湖心科创金融岛、五馆中心、金盏街创新科技智慧走廊、周边集聚以新一代信息技术产业为核心的高新技术企业，为居民提供集居住、办公、教育、医疗、休闲、娱乐为一体的15分钟“微城市”生活圈。

生态资源 

双湖科技城内一河两湖，河是须水河，两湖是188亩人工湖天建湖、459亩天湖天德湖，同时沿河湖规划154公顷滨水生态和商业休闲带。

目前，天健湖公园和天德湖公园都已对外开放，整体观感相当不错。

△郑州天健湖公园实拍图

教育配套

双湖科技城规划7所学校，包含4所小学、2所中学、1所高中，引入了郑州高新外语中学、郑州外国语学校附属小学、高新区双语幼儿园等教育资源。

医疗配套

双湖科技城规划引进郑州市中心医院，规划床位1500张，占地超过20万㎡。 但是目前还未进入实质性施工阶段。

商务配套

围绕天德湖是双湖科技城的商务中心，这里规划有中原科创金融岛和体育馆、游泳馆、图书馆、剧场、服务中心五馆合一的文化场馆。

交通

三纵绕城高速、创新大道、西四环快速路，四横连霍高速、新龙快速路、科学大道、农业路高架的大路网搭建，保证了区域的通达性。

另外地铁8号线经过双湖科技城有天健湖、轻工业大学、西四环三站，未来通车以后会比较便利。

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这个新区不可忽略的缺陷

1、距离主城区较远

双湖科技城位于郑州的大西北方位，距离主城区较远，区位劣势是一大问题。

2、规划配套从零开始，需要时间沉淀

目前，双湖科技城区域内配套几乎为零，很多配套都尚处于规划中，没有大型商业，甚至普通的生活街区商业也没有，更不用说医疗资源等。

区域内仅有一所郑州中学已建成，规划的7所学校，也仅仅是停留在纸上，教育同样也需要时间的沉淀。

交通方面，8号线5月1日开工，建成也得2023年年底了；9号线要等郑州第四批轨道交通规划了，何时建成不好说，至少6年开外了。

短期内，区域内公共交通尚不完善，道路体系还未搭建成功，确实是一个短板。

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置业如何选择？

目前双湖科技城区域内各在售项目房价，高层基本在1.1-1.3万左右。首付30万出头，双湖科技城依然是对刚需友好的片区。

目前，该区域内已经吸引了保利、龙湖、华润、中海、金辉、美的、正商、万科等开发商入驻。

华润置地悦景湾

楼盘解析：

华润置地悦景湾在双湖科技城北边，这一片目前不太成熟，分布着电子产业园和一些建成小区，周边大型商业很少，距离万科城商业还有一段距离。户型方面，95㎡的三房比市场主流89㎡多了6㎡，居住起来更舒适；120㎡的三房刚需接受度不太好，但好在数量不多。目前一口价9900元/平，价格方面有较大的优势。

中海万锦熙岸

楼盘解析：

中海万锦熙岸位于双湖科技城南部，离湖更近。产品为高低配，高层精装单价12500左右，洋房标准层15300-16000左右，整体定位刚需。

大正水晶森林

楼盘解析：

大正水晶森林玻璃外立面和配套是项目的亮点，号称高颜值楼盘，社区规划有森林公园、儿童艺术公园、邻里艺术公园、水上图书馆。品质虽好，但是水晶森林的弊端也不容忽视。项目南侧有好几个工厂，这是硬伤。开发商来自地市，资金链势必没有中海华润等央企之流稳健。项目一期占地132亩，容积率3.5，规划12栋高层、3栋小高层。主力户型89㎡小三房，其次是98、115㎡三房，整体以刚需为主。

美的翰悦府

楼盘解析：

美的翰悦府是美的置业进驻郑州的排名前列项目，紧邻莲花街，西边是金辉，南边是正商和华润。该项目占地78亩，容积率2.99，规划11栋高层，1栋幼儿园，1栋社区商业。纯高层，舒适度值得肯定。户型方面，目前主推89、110㎡三房，项目精装修交付，小面积居多，偏向刚需。

正商湖西学府

楼盘解析：

正商湖西学府该项目容积率2.49，占地77亩，规划4栋高层和9栋洋房，高低配设计，正商一贯的作风是销量和回款为上，特别是刚需楼盘，所以价格稍微比周边让利，目前在售高层均价11500，洋房13500，性价比还是挺高的。

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写在最后

总体来看，双湖科技城规划还是不错的，未来将是科技产业聚集地，会有许多大型科技企业入驻。不过目前处于前期建设阶段，区域全部落地可能至少需要5年甚至更久。目前发展力已经具备，还差积累。

从性价比和发展潜力来看，比较适合刚需入手，毕竟目前郑州市场上首付30万出头可供选择的区域已经不多了。