人口开始由中心城区向周边分散

2019（第十五届）大河财富中国论坛现场大咖云集河南商报记者宋亚猛/摄

河南商报记者陈薇郝楠楠马千惠

未来的房地产企业会是啥样子？中国银行业协会首席经济学家、香港交易所集团董事总经理兼首席中国经济学家巴曙松认为，随着城镇化率的不断提高，未来房地产企业将转型为围绕地产的多元化业务运营商。

12月13日，2019（第十五届）大河财富中国论坛上，巴曙松分享了《中国城镇化的新特征和房地产市场的新趋势》。

他预计，从2020年到2030年这十年时间，还会有比较大规模的人口向城市迁移。不过，通过对西方国家城镇化的进程研究发现，在经历排名前列阶段人口向少数中心城市集聚后，人口开始由中心城区向周边分散。

这种趋势已开始在国内显现。据京东通过长期跟踪消费者收快递地址，研究人口流动趋势发现，因为上海房价上涨，生活成本上升，已使上海中心城区人口减少。这些离开上海的人口流动到苏州、昆山、宁波、杭州等地。而深圳也有人口流动到东莞、汕头，广东的流出人口则倾向于佛山以及周边。

而中心人口的溢出，从国际趋势来看，最终导致城市群的出现，未来，大多数人居住在都市圈的城市群里。随着城市群的发展，核心城市中心城区较高的人口密度将会慢慢下降，城市群中大城市与周边中小城市联通加强，慢慢带动周边的发展。

“小房换大房”将成为新的刚需

谈及房地产未来发展趋势，巴曙松表示，全国总量新房市场总量，正在慢慢接近大周期的顶部，二手房交易将逐步崛起。在一线和核心二线城市，“小房换大房”将成为新的刚需。

人口净流入的城市，除了购房之外，发展租赁市场也非常重要，租赁仍将在居住结构里占有非常大的比重。比如深圳，让所有人都买房子不可能，但通过租赁可以很好地解决流动人口的住房问题。

随着城镇化率的提升，也将推动开发商功能的逐步转型，从单纯地强调开发开始转向运营，以应对城市化的不同阶段。

巴曙松对比了全球主要交易所上市的房地产企业的业务构成：中国房地产企业目前还基本上是以开发为主的，而日本的上市房地产企业，基本上没有单纯的开发商，都已转为综合运营商，而美国上市房地产企业的业务构成也非常多元化。

因此，即使城镇化率未来达到非常高的水平，房地产开发依然是一个非常活跃的行业，但开发商本身的功能、商业模式可能要出现变化。

新闻来源：河南商报