十年地产老炮,教你港区置业如何选!

河南和羽置业有限公司 2020-06-01 15:26:26

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旭辉·空港时代，建面约55万方城市未来生活体，自带教育用地，未来将引入知名教育品牌，小区规划派克风情商业街区，尽享餐饮、购物、休闲、娱乐一站式生活体验，丰盛配套一站式生活大城，探索城市居住未来。

“中国排名前列高级航空港经济综合试验区，新郑综合保税区进出口值稳居全国首位，中原航空大都市，国际航空物流中心大枢纽，内陆地区对外开放的重要门户。“

这些是港区的闪亮名片，也是港区的未来预期。从港区2013年的正式确立，以三年打基础、五年成规模、十年立新城为发展目标，从早期不过一座拥有机场，一切发展都没有步入正轨的小城到如今的航空大都市崛起，空港速度早已惊艳全国。

实拍图-郑州新郑国际机场

港区兴，则郑州兴，港区甚至被认为是郑州的未来，然而很多人会问：港区的前景如此广阔，那么站在房产投资的角度上，港区置业究竟该怎么选择？

房产投资的本质是：低成本投入，高价值回报率。目前港区大致可分为北港和南港，我们从房产投资的本质去分析，南港和北港应该怎么选。

港区规划图

首先，从定位上来看。北港定位城市综合性服务区，集聚发展商务商业、航空金融、行政文化、教育科研、生活居住、产业园区等功能。南港定位高端制造业集聚区，主要由高端制造、航空物流、生产性服务、生活居住等功能构成。也就是说北港和南港分别扮演的是城市服务和产业生产的职能。

判断一个区域价值高低，取决于在城市定位中扮演的角色，港区是以产业立城，无可厚非，定位高端制造产业基地的南港才是港区的核心，比如临空生物医药园、阿里云中部创业创新基地、浙江中小企业总部、奇酷360等，以及双鹤湖中央公园周边分布的高端商务区，重点招商引资总部经济、科技研发、供应链金融、大数据、商业酒店等产业。这些高规格的产业才是港区的硬核经济基础。

实拍图-南港智能终端产业园

其次，从发展历程来看。港区的发展是先北后南，从2013年港区正式确定高级试验区，至今已经7年，北港发展已经相对成熟，房产价格普遍过万，港区的发展重心已逐步由北港进入南港，比如园博园的对外开放、高铁南站的开建、机场三期、会展中心、郑许轻轨的建设，这些大型城市工程无疑都极大地刺激南港的发展。与北港相比，南港正处于高速发展期，从投资的角度来看，选择一个具有价格洼地，价值不断兑现期的区域远优于一个成熟片区，准入门槛更低，价值收益相对更优。

实拍图-南港园博园

第三，从土地供应来看。北港定位综合性服务基地，生活居住功能是核心职能，住宅土地供应庞大。南港定位生产性职能，土地供应以产业用地为主，住宅用地供应相对较少。我们都知道，无论何种投资，都有个亘古不变的原理，那就是物以稀为贵。

房产投资的一大核心维度便是土地供应的稀缺性，郑东新区（此处特指老东区范围，以下同）房价至今一直领冠大郑州，正是因为东区已经很少有新增土地供应，即我们所说的新楼盘，对于东区的房源来说，卖一套少一套，对于想入住东区的客户而言，只能选择高价购买，甚至郑东新区二手房的价格多年来也一直居高不下，同理，南港亦是如此。

实拍图-南港双鹤湖片区

第四，从未来居住人口来看。一个区域未来房产价值的高低，一个关键维度便是未来区域人群的二手房价格承受能力。比如说郑州北龙湖，目前售价约3.5万/㎡起步，但是未来这里将是整个中原地区的金融中心，引进企业多是知名金融机构，入住人群是典型的财富精英阶层，他们对二手房的价格承受能力远高于其他产业人群。

北港房产交易目前以自住为主力，入住人群为郑州主城外溢、本地原著民就近置业、以富士康为代表的产业链条从业人员（如富士康内部从业人员及服务富士康的小型个体户、企业主等）。

南港目前以投资性购买为主，未来居住人群为以产业为中心，展开工作和生活的相关人群，比如产业员工等。而南港规划的为高端制造产业园，如航空制造维修产业园、生物医药产业园、商贸会展产业园、精密机械产业园、恒大新能源汽车等等。对比而言，高端制造业是工业化发展的高级阶段，是具有高技术含量和高附加值的产业，吸引的都是高技术人才，他们收入高，消费水平高，对区域的带动力自然更大，未来房产支付承受能力也远高于普通产业人群。