保利地产发行首单房企租赁REITs 租赁证券化进入规模爆发期

在获批近5个月后，3月13日，由保利地产和中联基金共同实施的国内首单房企租赁住房REITs（排名前列期）成功发行，规模为17.17亿元。

不只保利地产，碧桂园、招商蛇口、龙湖、旭辉、越秀地产等房企也已获得租赁证券化的入场券。据21世纪经济报道记者不完全统计，截至目前房企获批的REITs、CMBS、ABN等租赁证券化产品规模已超500亿。

与此同时，租赁并购基金也已出现。3月12日，中国建设银行与新派公寓发起首期20亿元公寓资产并购基金，促进租赁市场快速整合发展。

在今年的全国两会上，住房租赁机构化、专业化、证券化得到了少有的关注。市场与政策的力量相叠加，将极大地改变我国租赁市场生态。

租赁证券化产品超500亿

3月13日，“保利地产-中联前海开源租赁住房一号排名前列期资产支持专项计划”成功发行，系国内首单完成发行的房企租赁住房REITs，储架总规模50亿元，首期发行规模17.17亿元。

其以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，发行利率5.5%，创近期发行同类产品较低。

从发行结构看，保利此单REITs分两部分：规模为15.453亿元的优先级和规模为1.717亿元的次级，公开交易比例高达90%，相对于新派REITs50%的公开交易比例，已经非常接近公募REITs。

保利REITs产品采取储架、分期发行机制，虽然仍为私募发行，但储架发行的意义在于对未来公募发行的可能性做准备，保利通过储架发行机制间接实现了公募REITs的扩募功能。

在保利地产之后，房企租赁证券化如火如荼。今年2月是租赁住房证券化的“爆发月”。2月2日，“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获批，产品规模100亿元，成为目前较大一单租赁REITs。

当月，招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS获深交所审议通过，发行规模60亿元；高达200亿元的招商蛇口长租公寓系列资产支持票据也获批注册，这是银行间市场首单长租公寓ABN。龙湖发行50亿元住房租赁专项公司债券；旭辉领寓长租公寓储架式权益类REITs也在当月获得通过，规模为30亿；越秀地产50亿租赁住房类REITs也获深圳证券交易所审议通过。

广东省公寓协会专家委员会主任委员刘策认为，当前房企发行租赁证券化产品一石二鸟：其一，为探索REITs积累经验；其二，目前开发端融资收紧，租赁就成为了新型融资渠道。

国泰君安也指出，在目前银行表外转表内，严控信托等非标资金流入房地产领域时，外加上海等城市严查并购贷款的情形下，开发商的融资渠道受限、融资收紧。但长租公寓却是国家现阶段重点鼓励和扶持的行业，加上重资产持有模式拉长投资回收期，资产证券化是释放行业资金沉淀最有效的解决方法。

租赁并购整合来临

无论房企的目的为何，租赁机构化、专业化、证券化都是趋势。

今年两会期间，政府工作报告、多位代表委员都提到了发展租赁市场。

根据保利发布的行业白皮书，地方政府正大力推动租赁发展，包括加大租赁用地供给，如上海已成交租赁用地29宗，建面达180.9万平方米，楼面均价不到7000元/平方米；鼓励租购同权，广州正加快实施细则的研究，天津、郑州等允许“租房落户”；发挥国企的领军引导作用，其中武汉成立国有租赁企业最多，已达6家，租赁用地均为国企竞得；多样化手段打通资金通道，已逾8单租赁住房类REITs成功发行。

而随着租赁并购基金的出现，这种趋势将进一步加快。

3月12日，建设银行与国内长租公寓品牌新派公寓发起成立基于资产证券化的不动产并购基金，初期规模20亿人民币，后期将根据收购需要扩大规模。收购标的将集中在一线及二线核心城市的存量资产或开发商合作定制长租公寓的物业。目前该基金仍在审核备案中。

建行作为该基金的发起人及优先级投资人，参与重大项目决策并提供金融创新支持。基金资产统一由新派公寓进行产品设计及运营。管理人团队由赛富投资基金新派公寓及其他权益投资人组成。

建行此次行动意味着银行介入住房租赁资产证券化实现了“破冰”。

“与新派公寓合作，在于其商业模式有足够的说服力。”深圳建行相关负责人也表示，新派公寓打通了基金收购资产到挂牌REITs的渠道，为建行成立基金支持收购资产奠定了基础。

新派公寓CEO王戈宏透露，新派公寓已在北京、深圳、成都、南京布局，通过该基金的助力，未来会把REITs模式快速复制到上海、杭州、武汉、重庆、厦门等10座城市。

平安集团旗下平安不动产，也在去年底开始涉足长租公寓市场，并与合作伙伴共同设立基金，投资了上海森兰项目，拟将其改造为中高端长租公寓，计划进行长期专业化、机构化运营。未来三年，双方还将在一线及多个强二线城市投资长租公寓项目，目标资产管理规模100亿元。

长租公寓业内人士认为，随着建行、平安这些大资金的入场，当前鱼龙混杂的租赁市场将得到极大的整合，未来将出现真正的长租公寓独角兽公司。

来源：21世纪经济报道