幻象地产 | 郑州的公寓为什么不高级?

只要有风，猪都会飞起来！

雷布斯不仅自己飞了起来，还帮别人也飞了起来。

2014年的一天，YOU+公寓的刘昕在电梯里碰到了雷军，谈了几分钟，后者决定给YOU+投资1个亿。有句话打动了雷布斯，“YOU+的理念是陪伴年轻人成长，给他们一个家。”

后来，不仅YOU+的风来了，整个长租公寓的风都来了。

万科做了泊寓，保利做了UOKO 公寓，绿城有绿城优客，建业投资了魔飞公寓，鑫苑投资了青柠公寓，还有自如、蛋壳等天使投资拿到手软的强势品牌。

不过，站在风口的长租公寓就如同市面上的大部分公寓产品一样，很难给人以高级的感觉，哪怕是它们融到了无数钱，从A轮到B轮一直到F轮。

一个只有长租公寓的城市，显然是不够完整的，甚至是有点low的。

高端公寓才是一个城市能级的表现。

▲ 融创金林•金水府阳台效果图

在北京的高端公寓里，有高级餐厅、红酒吧、迷你图书馆；有商务中心、SPA、行政会议室、24小时前台服务。高端公寓的月租超过15000元。

在上海的高端公寓里，除室内设施外，高端公寓还配有影音区、健身房、咖啡吧、洗衣房等。

2007年，上海新天地附近的一高端公寓售价每平米2万元。2017年，售价13万元。100平米公寓，月租金从1万元，涨到3.5万元。

在深圳，高端公寓的全部设施、家私与用品都是世界一流的设计师为业主量身定制的。还有日常客房打扫、日常代购、外卖代订、洗衣代收代送等等。

即使在杭州、成都，也出现了总价超过千万元的公寓。

高端奢华、国际化，这是高端公寓的气质。与一线城市的高端公寓相比，郑州似乎差了不少距离。

与一线城市相比，郑州的高端公寓刚刚起步。

比如，买一套高端公寓后，就只能得到一套公寓。在公寓里，找不到健身房，也找不到泳池、空中会所。

最近两年的土地供应，城市中心的项目，配有大量的商办产品，导致市场上将集中出现“伪高端公寓”。

这些公寓，也许叫高价公寓更合适。地价贵，所以售价高。产品与服务，还是与青年公寓一样。

郑州作为新一线城市，国际化加速，外来的高端公寓居住需求将爆发。特别是住过国外或一线城市的高端公寓人来说，他们不需要市场再教育。

杨小姐早年留学海外，住的都是公寓。回国后，生了三个孩子。她发现在郑州，孩子玩的地方太少。人多，空气不好。她就在住的小区附近，一口气买了两套公寓，打通后，改成了一个游乐场。

听到她的故事，我的脑洞被颠覆。杨小姐的做法，是很多郑州人想不通的。之前，网上说一个美国富翁的孩子想要一个游乐场，富翁就为孩子建了一个真的游乐场。

夏小姐供职于一家大型金融公司。她所在的行政部门，时常要给外地来的高管找公寓。她发现，市面上公寓很难有满足要求的，要么小，要么管理混乱，反正谈不上啥品质。

几次这样的经历后，她想自己买一套高端公寓。即使公司高管不住，她也可以把公寓挂在airbnb上，靠日租赚钱。这比传统的长租收益更高。

▲ 融创金林•金水府效果图

目前，国内的高端公寓没有标准。

如果参照传统酒店行业的评定标准：星级酒店、商务酒店与快捷酒店。可以说，高端公寓就是相当于星级酒店的标准。这样能方便投资者区分和选择。

在郑州 ，高端公寓的标准，至少包含以下内容：

品牌开发商开发；公寓的区位在CBD核心地段，周边有繁华商业配套；产品上，单套面积50平米起步，精装修，拎包入住。产品设计，有美学生活的体现；配套与服务，提供会所配套与管家式服务。

这样的公寓，才有资格称为高端公寓。

在二线城市，高端公寓的市场份额，可能占公寓市场的5%－10%。未来，郑州的高端公寓将出现三种趋势：

首先，高端公寓的售价远高于普通住宅。

当前，郑州的高端公寓价格，很多低于周边住宅价格。这是不符合规律的。目前郑州的公寓，参照商办产品在定价。未来高端公寓的定价，将自主定价，不受周边住宅价格的影响。

第二，高端公寓将出现全装修房，并配有高端软饰或室内艺术品。

越是高端消费人群，越是懒。他们懒得把时间花在挑选窗帘的颜色，餐厅灯的大小上面。而是更愿意花时间，在生活的享受上。高端公寓的全装修模式，将用懒人模式，解决买高端公寓业主的后顾之忧。

第三，私人定制服务。私人宴会、私人接待等定制服务。

越是高级的，越是私人定制的。比如，衣服、旅行与晚宴等等。高端公寓的服务，未来不再是普通的物业服务，而是能满足高端业主的高级需求。

并不是所有高端公寓，都值得投资。

当住宅限购、城市限购时，一批精明的投资人“抄底”二线城市的高端公寓。

如何挑选高端公寓，是一门技术活。如果挑不好，公寓不升值，租客找不到，那就买下了“烫手山芋”。

如果真要推荐的话，我会优选融创金林•金水府的ICL铂瑞公馆。至于是不是瞎说，看看下面这些理由，相信你会有自己的判断。

1

150米中原新地标

▲ ICL铂瑞公馆外立面效果图

9月22日，项目7#楼开盘，推出113㎡和152㎡房源148套，均价19000元/平米，去化100%，可见其受市场追捧的热烈程度。

ICL铂瑞公馆总高150米，超高层地标性建筑，可与会展宾馆、绿地双子塔试比高，昭示性价值不言而喻。

2

主城最富区域之一

融创金林·金水府位于未来路与福元路，处在金水区曼哈顿商圈一侧，这是郑州主城区最为繁华的地段之一。

郑州目前最富的还属金水区，去年GDP高达1203.亿。更拽之处在于，它一只脚已经踏进了东区。

3

二环内少有

郑州不缺公寓，但可以与ICL铂瑞公馆相提并论的高端公寓少之又少。不论是当下还是未来几年，二环内乃至三环内，这样的高端公寓也会是稀缺品，甚至不会再有。

稀缺即价值，这是亘古不变的真理。

项目位于郑州东二环，这是目前是郑州真正的地理中心。

其周边拱卫着CBD、北龙湖、金水核心区等多个城市组团。而且，以它为中心，东至未来的省府核心绿博白沙，西至未来的市府核心常西湖距离几乎呈现惊人的相同。

项目周边交通配套极为便利，两横两纵的地上交通网路。且1、3、4、6号地铁线四轨环伺，而金水府距离1号线燕庄站仅约670米。

生活配套、教育配套和医疗配套也可圈可点，从项目到达曼哈顿等三大商圈非常便利。汇集贝斯特、省中医药大学等全龄教育资源；且享有省人民医院、中医学院第三附属医院等医疗设备配套。

这些生活全系配套，也是金水府广受追捧的原因之一。

4

公寓里的“星级酒店”

▲ ICL铂瑞公馆效果图

ICL铂瑞公馆46层，精装修、10梯15户、中央空调、地暖、LOW-E玻璃、钢木复合门、三合一电子锁等多重亮点加持。

项目没有特别的小户型，户型面积区间58—111㎡，一房、两房、三房设计。当然更重要的是产品高端，但价格很亲民，均价13000-15000元/平米。

产品面积的差异化加上价格的特别优势以及优质的地段，ICL铂瑞公馆势必成为投资客们急于下手的对象。

5

五星级的精装

高端公寓是城市能级的表现。

摩洛哥的国宾大厦每户售价4亿美元，新加坡克莱蒙公馆4700万美元，上海华侨城苏河湾每户售价也高达2000万美元。

ICL铂瑞公馆精装交付，标准堪比五星级酒店。墙体里面采用中空玻璃，单层配置通透的LOW—E玻璃，室内门窗断桥铝，节能保温降噪。

更重要的是，ICL铂瑞公馆不仅拥有阳光相伴的悠然享受，更有凌空之上的城市景致，区别于其他高端公寓。

6

精细化的物管

项目提供管家式服务。

融创物管集合2865项服务标准动作，并有157个表单落地支撑，为业主提供尊崇物业体验。

酒店式大堂管家服务：专业人员贴心随侍，专业礼宾候岗。

24小时电话应急：拨打电话，便有专人上门处理。

24小时安保服务：监控摄像遍布社区，专业安保人员全天候社区巡逻。

日常生活服务：叫醒服务、轮椅相借、行李搬运寄存等。

▲ ICL铂瑞公馆部分户型图

▲ ICL铂瑞公馆效果图

高端公寓永远是小众产品。

在郑州，买到高端公寓比豪宅更难。

首先，目前郑州的高端公寓在产品装修标准、定制服务、特色配套等方面，还有很大差距。

高端公寓良莠不齐，很多是自我标榜，用开发商思维做公寓，而不是公寓运营商思维。在生活模式、生活美学方面，郑州的高端公寓还有很长的路要走。

其次，高端公寓的奢华度、租金高低，体现郑州的能级高低。

▲ ICL铂瑞公馆公共空间效果图

随着郑州的国际化程度提升，外企增多，对高端公寓的需求也将增加。郑州的高端公寓市场将在未来5年走向成熟。

住在高端公寓，享受下午茶、高档西餐，独有的私密、尊贵的生活方式；投资高端公寓，有高额租金回报，比如月租金可能过万。

今后，地段稀缺、户型合理、装修有调性、服务有水准的公寓，将成为郑州高端公寓中的高级版。

当郑州的高端公寓走向高级、高配时，ICL铂瑞公馆就是其中典型代表之一。

球总

小鱼干爱好者