“骨折式降价”最难的区域又出改善盘,是鸡腿还是鸡肋?

据大河报报道，郑州新房销售价格相比去年同期出现了三连跌，可以明显看出如今的市场是供货量远大于需求，即便如此，“骨折式降价”也很难出现在主城区，因为地段的稀缺、供小于需，所以主城区三环内优质房源价格将继续夯实。主城区的地位依然固若金汤、难以撼动，而房屋更为抗跌、保值。

可是主城区的净地太少，大多都是棚改项目，而开发商为了做高溢价，已经很少有纯新盘能做到仅有小高层和洋房产品，但是这次一向以刚需出名的裕华却不甘于只做刚需产品，想要出手做改善，成果究竟如何？小象探盘第23期，小编特地去打探一番，在8月18日，也就是本周二，实地考察了这个项目，也在群里进行了直播。还没有加群的朋友们记得扫描文末二维码进群，不要错过下次直播哟~

一、城改的老大哥

先来说开发商裕华，裕华集团成立于2000年，国家一级房地产开发资质，是一家集房地产开发、物业服务、商业运营、建筑安装为一体的集团化公司。旗下拥有河南裕华置业有限公司、河南省锦华物业管理有限公司、河南裕华建设安装工程有限公司等十余家子公司。 

一家多元化发展的本土房企，旗下物业、地产、施工单位一套齐活，自己拿地自己施工自己管理，悠然一个小王国，作为本地企业，裕华老板的能量不小，很多城改地都被裕华拿下慢慢开发，日子倒也过得滋润，比上不足比下有余。 而裕华晴园也是裕华成品房管理体系搭建排名前列个试点项目，也算是裕华多年后重新回归主城区的一个项目。

二.惊喜！三环内老城区，容积率只有1.5的改善产品！

裕华晴园位于惠济区南阳路宋寨南街，项目总占地约15亩，总计104套房源，容积率1.5，规划多层洋房、小高层等产品类型，主力户型建面约89-143㎡，涵盖89㎡三室两厅一卫，128㎡三室两厅两卫，138㎡三室两厅两卫，143㎡四室两厅两卫。目前在售8/9/10#，89㎡的均价18000元/㎡、128㎡的均价19000元/㎡、138㎡的均价19000-20000元/㎡，143㎡的均价22000元/㎡，预计2022年年底交房，精装交付。

在成熟的三环地段，容积率仅1.5，采用小高层和洋房的搭配设计，可以说在一定程度上看到了开发商的用心，对于购房者来说，也是诚意满满，较大程度的保证了居住舒适度，在主城区的稀缺性也是不言而喻。该项目主打改善，主城区改善需求可重点关注。

三、老城区成熟配套是一大优势

该项目算是裕华文清园的二期，一期早在十年前就已经交付，而周边小区亚新美好时光也已经交付，所以可以直接享受老城区成熟的配套，具体配套如下：

项目毗邻地铁3号线、8号线两条地铁线路，距离地铁3号线兴隆铺站800米，而距离与8号线换乘站东风路站500米。目前3号线预计今年年底通车运营、8号线已经在施工。周边公交站点众多（B23 路、B32 路、8 路、27 路、78 路、86 路、904 路等），出行极为便利。

3公里范围内生活配套非常成熟，升龙汇金广场、丹尼斯超市仅一路之隔，宜家家居、天旺商圈、国贸商圈、正弘城、二七商圈、大卫城等大型商业配套近在咫尺，满足吃喝玩乐购等生活需求。

教育方面，小哈佛幼儿园、东风路小学、思达外国语小学、惠济一中、郑州十二中等优质教育资源齐全，而划片学校为惠济区艺术小学，是一所公办小学。

医疗配套方面，郑大一附院，河南省中医院，郑州市第九人民医院等多家医疗机构近在咫尺，为健康提供保障。

四、户型解读

户型方面，涵盖了89-143㎡的三房和四房，选择空间较多。整体户型都比较方正，南北通透，除了128㎡户型外，其余的均是主卧客厅朝南，采光通风较好。而洋房143㎡的户型更是保证了三室朝南。大家可以看一下小编拍摄的VR实景样板间以及户型图。

以89㎡的户型（置业顾问介绍，该面积段均价18000元/㎡）为例，给大家计算一下户型单页。

商业贷款（以5.63%商贷利率为参考）：

以上计算结果来源于“拼房帝”小程序，点击首页“算房贷”，输入面积、单价即可查询，大家也可以点击下面小程序算一下自己心仪的户型~另外，还有更多功能等待你的解锁哦！

五、是否值得上车？

整体来说该项目远离城市主干道，没有铁路等噪音的影响，身处三环内，周边配套成熟，紧邻地铁口，产品规划了三栋多层，容积率只有1.5，其中四房户型设计的不错，四开间朝南。但是该小区虽然取了新名字，却也算是文清园的二期，和文清园同处一个小区，同处一个大门。有人觉得生活在老城区有烟火气，有生活氛围；但也有人觉得老城区有些破，环境杂乱，大环境太差。当然这些都取决于个人。

今年在供大于求的楼市结构基本面下，开发商也在承受着债务高压，为了年终业绩，特价、优惠的力度将会加大，接下来的楼市对消费者一定是有利的，是买方市场，而置业顾问也说现在是超宽的销售政策，想要上车的购房者可以重点关注一下。