干货必收藏!郑州青年居住新标,买房前必须知道!

你、我、他……这个城市里的所有人都被裹挟在奔流之中，脸上带着惶恐、惊喜、紧张、激动、懊恼、悔恨等一系列的情绪。在这场旷日持久的房市洪流中，我们所有人都认为自己是主角，到最后，我们却发现自己不是自带盒饭的群众演员，就是无知无奈的吃瓜群众。

区域范围如何定？

对很多刚需置业者来说，买在哪里，是买房过程中排名前列步需要考虑的，选定区域后再根据自己的预算来进一步缩小范围，可以让看房的过程更有效率，也不会让人过于疲惫，身边有很多错失良机的买房经历根本原因可能不是政策也不是预算，而是范围太大，挑花了眼，结果被别人捷足先登了，所以定好大致区域很重要。

一般而言，住房选址主要是根据购房者的工作地点来发散的，尽量选择从家到公司1个小时的交通距离，基本上在这个时间段内的出行对日常生活来说是比较轻松的，轨交沿线优先选择，当然也可以复合一些特殊需求，比如学校、规划等等，比较实用的是地图找房类的工具，比纯地图更直观，也更容易比较。

楼盘库存数据怎么用？

框定了大致的行政区域后，有一个诀窍，就是先去看一下区域库存，或者进一步缩小到板块库存也可以，一般来说，库存比较充足的片区，价格水分相对比较少，而且房源选择的范围更大。

带大家看看2019年1-5月各区域住宅用地供应：

二七区完成率较高41%，供应土地也是最多为48.7公顷，所以这个区域房价相对比较便宜；经开区完成率较低只有3%，只供应了2.5公顷……

回到刚才的话题，尽管库存多意味着供应充足、价格平稳，但是今年的市场情况比较特殊，就需要具体问题具体分析了。

截止2019年5月底，住宅库存为378.75万㎡，按照过去12个月的平均去化率 ，出清周期为3.62月，库存压力非常小，所以房价，你懂得！

“网”罗经验，获取负面信息

说回看房本身，基本上选定了区域，挑出几个最感兴趣的项目之后，其实先不用急着去看房子，因为这个时候，你很可能还没有概念到底要看什么。

所以看房之前可以先做一些书面工作，比如，通过一些网络渠道，像郑州搜狐房产网，还有房小团这样的购房微信群，先大概了解一下项目的情况，听听别人的说法。

这一步的目的在于，从别人的经验里了解一些比较负面的信息，因为这类信息一般你从销售嘴里是无法得知的。我认为看楼盘其实掌握负面信息比掌握优势更重要，通常情况下，好的东西大家基本都乐享其成，无非就是最终看你价格能不能接受，但不好的部分，通常不同人就会有不同的接受度。

比如，一些楼盘周边存在垃圾站、或者墓地这种不利因素，有些人是完全不能接受的，但另一些人觉得只要不影响日常生活就好，这些对他来说无关痛痒的问题可能还会带来价格上的实惠。其他还有像是小区内存在动迁房、人车不分流、周边有高压线、周边有高架或高速路、紧邻大型经适房基地等等等等。

提前了解好这些信息，如果有你特别无法接受的，那么也省得你多跑一趟，反之，你可以带着疑问去现场，一方面不容易被销售的话术牵着走，一方面可以听听看对方的解释，看你是否能最终接受。大致心里有个概念后，我们就可以开始实地看房了。

探房，从路上开始

实地看房的时候，其实在你出家门的那一刻起就已经是看房的一部分了。

无论你选择坐车也好坐轨交也好，坐车就要观察通往楼盘的道路路面情况怎么样，是否都是比较开阔的主路？双向道路上的拥堵情况怎么样？

路线距离和路程时间是否能接受？

会不会有很多集卡车子很难开？

如果是轨交，车厢的拥挤程度怎么样？

车内的环境是否良好？

是不是有站点少但是距离长的情况？

下车后到达楼盘是否方便？

如果可以，较好体验一次早晚高峰，看自己是不是能经得住虐。

所以哪怕是约了车，也不要真的就轻轻松松一路睡过去了，跟师傅们聊聊天，了解下路况和区域的情况，都是很有必要的，因为他们常年带车对周边情况都非常熟悉。

另外，这里也有个诀窍，现在地图软件都是自带路况的，如果实在不想来回跑，可以在早晚高峰和一般时段进行路线查询，同样可以看到拥堵情况。

小区大门，挺重要的

顺着刚才轨交这部分，再说一个很多人平时不太会关注到的点，就是要了解未来小区的大门在哪里，以及目前售楼处在卖的房源，也就是你未来可能会落定的单元楼们与小区大门的距离到底有多远，这个期房一般没法实地测算的，但是沙盘上你大致可以看出具体的路径，然后你可以通过售楼处到样板房楼栋之间的距离来推测一下。

尤其是一些体量比较大的社区，更要注意。

这点金水区的几个楼盘就比较典型，你到了售楼处觉得“哇，离地铁好近！”，但是有些批次的房源因为比较靠里，所以楞是比个别楼栋远了很多，如果社区内再采用园林设计，路面规划不够板正笔直的话，那平时从家里走到小区大门就得多花不少时间。

小区门开在地铁口，步行直接多出600米左右的距离，如果是选在靠近地铁一侧的房子，那么走到地铁站差不多就要1公里。

所以认清大门，认清楼栋的位置，这才是你未来日常生活外出的真正起点。

购房名词，到底怎么看

车位比多少才合适？

得房率越高越好吗？

绿化率高=植被茂盛？

……

看房过程中，很容易接触到很多专用词，接下来我们就来简单科普一下。

车位比

车位比在现在的日常生活当中，买车是比买房更早普及的一件事情，尤其很多首置刚需家庭，选择用距离换价格，然后配辆车来解决出行问题。

所以，买房与买车、买车位是匹配的，尤其是车的普及化更高，车位紧张已经是一件不是今天发生，明天也一定会发生的事情了。

车位比，指的就是小区户数与车位数的配比，对于大多数小区来说，1:1的车位比是较高的比例了，但实际情况是入住后，停车难的问题依然存在。

所以1：1的配比现在其实已经沦为基本标准了，除了停你自己的车，你还要考虑会有访客停车需求、还有一个家庭2辆车的情况，所以车位，特别是一个小区的重要软实力之一。

得房率

再来看得房率，得房率和公摊彼此关联，得房率越大，公摊就越小，反过来也一样。一般人买房都希望得房率大一些，这样可利用的空间和家里的生活也会舒适很多，但得房率大就意味着电梯、消防通道、楼梯道、或者垃圾通道都会变得狭窄拥挤，使用起来的不方便度也会大大增加。

尤其是杭州纵火案之后，大家也都意识到了消防规范的重要性，该留的公共空间还是要留，一般来说，多层得房率在80%以上，高层得房率在70%左右为合适。

延伸开来讲一点，现在很多都是装修房，但装修后却很少有做二次消防验收的。精装修房都是签订两份合同，一份买卖合同，一份装修合同。

按照买卖合同，毛坯房都是符合消防验收的。开发商的附赠面积之类的，都是毛坯验收之后再进行搭建的。就像绿城蓝色钱江那个最终发现遇难者的卧室窗户按照图纸肯定是符合排烟要求的，但不出事没人会知道实际排烟面积其实远不达标。

另外，关心得房率的时候，也要谨防被忽悠，有些混合型社区，会把所有不同类型的产品得房率平均下，比如洋房得房率85%，高层只有70%，你问高层得房率销售就可能告诉你75%。

楼栋距

楼栋距再来说说楼栋距。楼间距与房屋的私密性和采光是否充足密切相关。楼间距越大，住宅内的私密性就越好，底层住宅的房屋采光也能得到更好的保障。实际的看房过程中，购房者并不能进入施工现场实地测量，只是通过沙盘比例尺观看，还可以通过询问得知详细的楼间距信息。

这里可以给大家说一个窍门，一般来说拥有较大栋距的，基本都是小区的楼王。

但同时，也请大家不要忽略了楼侧距，一般作为边套房源，考虑到采光，很多都会在侧面开窗，有卧室做成转角飘窗的，也有卫生间的通风采光窗，还有书房窗户，不管怎么样，如果并列楼栋距离过近，依然会影响隐私和采光性能。

绿化率

另外还有绿化率也是我们常听到的词，很多人觉得绿化率越高越好，其实一方面来讲，绿化率是个很泛的概念，只要小区长草的地方都属于绿化率的范围，相比较而言还是绿地率更为严谨一点（它指的是必须符合特定条件的绿地面积才能纳入绿地率的范围）。

另一方面从个人经历来说，对于小区内的绿化景观，给我留下深刻印象的都是过剩，有些小区造得像植物园，夏天蚊虫就不说了，关键是有些小路的空间都被占了，人走过一定会擦到树叶，老实讲未必很舒服，想象下晚上走在这样的路上如果照明不够给力，那就是惊悚片了。

还有个项目，在小区里种了非常多的樟树，走进去像森林一样，夏天据说里面非常凉爽，但是，浓荫蔽日，光线就会比较差，白天还好一点但晚上就很吓人了，有些低区住户采光也会受到影响。

还有一个，严格应该算是景观了，水景，如果是喷泉这种，问题不大，只要物业给力就好了，但如果是挖个人工湖什么的，那还是要慎重，夏天烈日下水汽蒸发，真的和桑拿没什么差别了，曾经在夏天去过2个带湖的项目，站在湖边就会觉得异常闷热。所以绿化真的只要夏天能遮阴就好了，不要太过也不要只有草皮和灌木。

容积率

最后还有一点，基本上，越纯粹的洋房类社区越值钱，这主要是和容积率有关，在土地拍卖的过程当中，地块容积率一般是指定好的，不能更改。如果从利益角度出发造高层的利润较大，套数多，可以多卖钱，但这样容积率会超，所以就会再配一些多层或者洋房别墅类产品来平衡，这就是我们常见的混合型社区。

如果是纯洋房社区，那明显容积率就会比较低，一般在1-1.5左右，住户比较舒适，采光也好、功能也好，都会比较理想，但对开发商而言利润就比较受影响了，所以一般情况下这种规划设置的小区，都是开发商想要主打口碑的产品，在设计的时候就会比较专注品质，通过高配置来创造溢价。

在政策利好，行情疯涨时，错把行情当能力，人人都是营销高手，投机大王。如今调控到来，行情冷静，高潮退去之后，真正拼的是什么？是地段、是产品、是供需比。

泰禾大城小院预计七月底开盘，此次开盘户型为160平三室、187平四室和233平5室，具体开盘日期及价格待定，详询详询400-032-4608 转 371813。 泰禾大城小院为稀缺合院项目，项目位于郑州中原路与华山路交汇处向西200米路南，周边拥有立体的道路交通网，依托G310和中原路与郑州市区相接，交通畅达。

郑北孔雀城目前在售高层和联排别墅。在售高层房源均价4500元/平，建面75-128平。在售联排别墅建面143平，均价8500元/平，具体一房一价。详情请咨询售楼处热线：400-032-4608 转 247536。 郑北孔雀城位于郑州北区门户郑北新区 ，郑焦城铁武陟高铁站东侧， 郑云高速、原焦高速，交通极其便捷。项目距离紧邻黄河湿地,居住环境优良。

郑州孔雀城公园海规划有高层和洋房，计划推出洋房14#15#楼，建面约115平，均价约8700元/平左右，计划推出高层20#25#27#28#号楼，建面为89-98平，均价约8000元/平，具体一房一价，项目预计将于7月28号开盘，敬请期待。 项目位于郑州中华路与汇丰南路交汇处西南角 ，详情咨询售楼部400-032-4608 转 395139