北龙湖后花园300万撬动的投资窗口 有胆你就来!

投资置业者从来不乏跟风追随者，但是楼市里面的投资逻辑却是由你的进场时机来判定的。先入者或者是风险偏好，或者是眼光独到，或者是不差钱游戏，不可否认真正的红利往往属于这些人，追随者眼看着起高楼、房涨了，却只能高位入手。追随者之所以追随，原因不一而足，但是逃不开看不清区域前景，承担不起失败风险这两项。

现在，却有一个真真正正的投资窗口摆在大家的面前，你看不清的我来说明白，你担心顾虑的我来讲清楚，接下来你做好准备跟我一起开始冒险者的游戏了么？

地理区位：

鸿园位于郑东新区北部区域的核心位置，这个区域虽然素有北龙湖后花园之称，但是不可否认相较于北龙湖的“高潮迭起”，它显得略微沉默了一些。那么我们就先科普一下这个区位。

鸿园地理位置上位于郑东北部，但是行政上属于金水区管辖，更精准一些定位是属于金水科教区。金水科教区位于郑州市东北部，西起中州大道，东至四港联动大道，北至黄河，南到连霍高速。沿东三环可分为西边杨金产业园和东边金水科教区高档住宅生活区。据查在 2015年4月26日郑东新区北部区域的区域论坛发布会上，将原金水科教园区统一改称郑东新区北部区域。该区域名称自此得来。

说它是北龙湖的后花园单单以地理位置来论的话是恰如其分的，从下面的规划图上可以明显看出该区域距离北龙湖是最近的。但是盛名之下，它又能否担得起北龙湖的背书呢？郑东新区自2000年提议开发以来便自带引擎，赶超前老大“金水省”跃居郑州楼市金字塔尖，目前动辄3-4万+的楼盘均价撬动着郑州的富豪圈。反观该区域，目前进入项目碧桂园国控天誉、伟业龙湖上城、龙湖一号、瀚海尔湾、泰禾院子、鸿园、清水苑等，价格在1字头-3字头之间不等，相较而言，洼地无疑了！我们拿鸿园举例，鸿园自一期开发至今，别墅均价4万在逐渐逼近北龙湖，升值潜力和市场期望可见一斑。

交通优势：

鸿园周边路网五纵五横，自西向东五纵分别是东三环、博学路、鸿苑路、明理路、东四环，自北向南五横分别是金城大道、鸿兴路、鸿宝路、连霍高速、北三环，多条线路衔接全城，进城出城自如便捷。

博学路、明理路未来将打通直达龙子湖高校区，项目距离龙子湖仅有5分钟车程；鸿宝路向西延伸可以达到龙子湖；距离龙湖CBD约20分钟车程可以达到，龙湖副CND仅有8分钟车程；沿着鸿苑路10分钟车程可以到达黄河边；东三环、东四环，以及未来打通后的博学路和明理路均可以直接连通城市主干道金水路。整个项目无论是去高铁站还是机场均有多条快速线路可选，出行路网完善。

地铁规划上，1号线未来在项目附近有河南大学新校区站（连霍高速附近站点）和金水北区站（鸿宝路站点）两个站点，鸿园未来也可以称作地铁房。在北边金城大道上规划有地铁20号线，预计会与1号线相衔接，金城大道本身未来会通至开封，成为既郑开大道后的第二条快速通道。

景观园林：

因为机场限高的原因，这对于本身就擅于开发园林景观的鸿宝集团而言并非掣肘，恰恰给了它们深耕园林的发展空间，所以鸿园的区域容积率仅有0.87，这个数字似乎仅有荥阳的奥伦达部落五云山可以一较高下，剩下的即使是低密豪宅云集的北龙湖也要甘拜下风。

鸿园的园林景观区别于其他项目的“小家碧玉”风格，整体呈现豪迈、大气的气质，因地借景和就地造景相结合，运用适合本地的树种，并混合外来的优秀名贵树种，充分发挥植物的形体，质感，色彩，香气等自然美创作植物景观，从而形成多维度生态绿色网络，与季节更替相结合，从而形成季节性动态植物景观。小区整个绿化率高达38.6%，移步其中真正令人心旷神怡、叹为观止。此外小区引入花都温泉，借助贾鲁河支流做了湿地公园，在干燥的北方居住在绿树青草、流水桃花的地方，不失为人生赢家啊！

规划开发：

鸿园算是金水科教区高档生活区内较大地主，占地2800亩，目前开发到第五期才仅到约800亩，土地财富储备相当“殷实”。玉兰苑1期已经全部交房，玉兰苑2期和玫瑰苑3期也于近期陆续交房，4期梧桐苑剩余少量小高层和独栋在售，预计将于2018年年底交房。

目前5期Villa-X项目占地51亩，仅仅12栋共计140户，主推约170-210㎡的创新叠墅，现在是0元入会中，预计是6月份开盘。电梯直接入户，总开间达10米，客厅挑高6.4米，赠送挑高5.6米的地下室，户户送花园，赠送面积可以高达200%，附加值大，性价比很高。两个停车位配置可装充电桩，小区全wifi覆盖，智能化设计齐全。

户型我们拿BS2上叠，建面约200平4房2厅2卫来举例。

上下叠家庭各自拥有花园（分南北向）和地下室，花园不再是一楼的独享专利，高处置业者也可以兼得。屋顶花园更是神来之笔，足不出户亲近自然、自家的秘密花园想必很得女主人的欢心。地下室全明可自然采光，挑高5.6米的空间可以改造成孩子的音乐室、父母的茶房或者棋牌室等娱乐空间。南向客厅开间有6.2米，卧室开间3.8米，总开间达10米，这足以保证活动或者休息空间的宽敞从容。客厅挑空6.4米不仅使得采光和通风机能大增，更可以通过垂直元素的添加使得上下楼之间相互映衬，提升居住空间的美感层次。

整个户型图上绿色色块是全赠送面积，橙色色块是半赠送面积，说它附赠率高达200%真的是毫不为过。实际使用面积的扩大使得户型的设计具有了很大的灵活性，该户型后期可以改造成7房，三代同堂的大人口家庭也足以居住，共享天伦之乐。

建材上项目本身也是将高大上路线贯彻到底了。入户门采用梵蒂斯德式铸铝装甲门，门结构外饰面为铸铝板，内饰面为进口原木纯手工拼接。窗户采用窗贝克洛品牌系统门窗。阳台栏杆采用隐藏式全玻栏杆，双层夹胶安全玻璃，铝合金扶手。

资源配套：

鸿园目前最为让人诟病的应该就是周边配套了，目前东三环沿线撇开绿化带很难看到大型商业IP，整个项目外部的共享资源依赖于北龙湖CBD和龙子湖高校区，距离项目本身至少都有10分钟车程，业主自驾不成问题，但是家门口的shopping短期内无法实现。未来社区规划有9000㎡皇家会所、健身房、恒温游泳馆、风情商业街，想必会成为区域热门所在。

社区内部引进或者自建学校已经是当前开发商的主流套路，鸿园金水区第二实验小学为公立学校，目前已在招生阶段，鸿园业主具有优先入学权，四期北侧的鸿兴路中学已经开工建设，预计明年将开始招生，幼儿园还在招商阶段，目前在洽谈国际一线品牌。

医疗资源方面，在北三环东三环附近有郑大一附院，东风东路附近市儿童医院、郑州颐和医院等，就近就医车程不到10分钟。社区内部配备有社区医院，头疼脑热的就近解决很方便。

值得一提的就是年底即将竣工通航的贾鲁河了。贾鲁河本身将近100公里，河面50米到200米，绿化50米到200米，自西向东经过郑州的多个热门板块比如常西湖、高新区、惠济北、金水北、白沙、绿博等。从区位图明显可以看出贾鲁河在鸿园的西南角，临水而居对于无水不贵的中原人而言算是置业必选项了。从生态上来讲也是我们北方人的福音，充沛的水汽、清新的空气、适宜的温度等，鸿园的居住舒适度可以提升几个level了。

最后小结：

鸿园作为整个鸿园片区的拓荒者，2800亩大地主的前瞻眼光和稳扎稳打必将打破郑东新区北部区域的沉默。区域本身称得上郑州数一数二的价值高地，但是目前价格上却并未向北龙湖看齐，价格洼地无疑了。时不我待，错过再无！