9月房企积极推盘!整体去化不足四成!购房者更趋理性

概述

9月，楼市传统销售旺季，各大房企加大推盘抢收客户，推房量及成交量环比大幅增加，但整体去化不足四成，购房者置业意愿下降，市场观望情绪较严重；二手住宅市场均价止落回升，环比涨幅0.15%，日均涨跌幅稳定在0.5个百分点以内，价格走势平稳；租金均价25.59元/平方米/月，环比上涨2.61%，达近一年峰值水平；土地市场延续冷清态势，仅供应1宗商务兼容商业地块，规划建筑面积2.81万平方米。

1 政策解读  

1.1 城市政策

01 郑州：鼓励重大贡献企业自有工业土地建设人才租赁房

9月2日，郑州市委财经委员会召开排名前列次会议，研究高校设置规划、汽车平行进口政策、消费中心城市培育、企业人才住房建设等工作。会议强调，支持和鼓励重大贡献企业利用自有工业土地建设人才租赁住房，是深入开展“万人助万企”活动、推动重点企业加快发展的重要举措。要科学规划、统筹建设，在符合相关政策的前提下，科学制定产业配套住房建设计划，依法严格规范产业配套住房产权管理。

02 郑州市物业管理条例全文公布，物业服务人不得有这些行为

9月8日，郑州市物业管理条例全文公布。条例自2021年10月1日起施行。其中提到：物业服务人不得采取停止或者限制供电、供水、供热、供气等方式催交物业费，也不得采取限制或者变相限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位等方式催交物业费。物业服务人采取停止或者限制供电、供水、供热、供气，限制或者变相限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位等方式催交物业费的，由区县（市）物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由城市管理综合执法部门处以一万元以上五万元以下罚款。

03 省住房城乡建设厅出台十条措施 进一步加强住房公积金管理

9月23日消息，省住房城乡建设厅出台十条措施，进一步加强住房公积金管理。具体包括：一是完善住房公积金制度，推进改革任务落实。二是扩大制度受益范围，持续推进缴存扩面。三是完善缴存审核机制，加强缴存执法力度。四是规范住房公积金行业管理，加快推进管理机构“四统一”。 五是强化资金风险管控，健全完善内控管理制度。六是加强住房公积金个人贷款管理，防范个人住房贷款逾期风险。七是创新打造政务服务新模式，推进住房公积金服务事项“跨省通办”。 八是提高住房公积金网办业务效率，打造线上线下互为补充的综合服务体系。九是推进全国住房公积金小程序应用，提高转移接续业务办理效率。十是加强工作作风建设，进一步提升为民服务水平。

1.2 行业动态

01 全面复工！郑州既有住宅加装电梯可正常申请 较高补贴15万元

9月9日，从郑州市既有住宅加装电梯工作领导小组办公室了解到，郑州既有住宅加装电梯从上月下旬开始陆续复工，随着疫情防控转入常态化，目前已经全面复工，居民可正常申请加装。

15个区县（市）加装电梯政府财政补贴标准具体为：登封市、经开区每部电梯较高补贴10万元；金水区、中原区、二七区、管城区、惠济区、郑东新区、高新区、荥阳市、上街区每部电梯较高补贴15万元；新郑市、巩义市、新密市、中牟县每部电梯补贴15万元。

02 8月70城房价数据出炉！郑州新房、二手房价格双降

9月15日，国家统计局公布2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。8月份，楼市传统淡季，叠加调控政策持续发酵，信贷政策收紧，房地产市场热度进一步回落。郑州新房销售价格环比下降0.1%，二手房销售价格环比下降0.2%，均为年内首次下跌，同比涨幅均呈收窄态势。市场周期性回落叠加水灾疫情，8月份郑州房地产市场低迷加剧。

03 8月郑州新房、二手房销量同比下降逾六成 疫情影响显著

9月18日，郑州市住房保障和房地产管理局发布2021年8月份房地产市场销售情况。8月，郑州全市商品房销售7539套（间），销售面积83.07万平方米，销售均价12747元/平方米。全市二手房共成交2887套（间），成交面积29.84万平方米，成交均价11441元/平方米。受疫情影响，8月郑州房地产市场再遭重创，多个项目售楼处关闭，商品房销售降温，销售套数同环比降幅显著，住宅价格环比微跌0.4%，二手房成交继续下滑，降幅扩大，住宅价格环比上涨1%。

04 LPR连续17个月保持不变

9月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布较新一期贷款市场报价利率（LPR）。其中，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。自此LPR已连续17个月“按兵不动”，上次调整为去年4月。

2 土地市场解读

2.1  9月郑州供应1宗商务兼容商业地块，规划建筑面积2.81万平方米

受供地“两集中”政策影响，今年三月份以来郑州土地市场供应、成交规划建筑面积波动较大，七八月份，暴雨灾害、疫情接连袭来，多种因素作用下第二批集中供地延期，连续三个月土地供应、成交规划建筑面积均不超过5万平方米，均为商业/商务地块，无住宅用地出让，市场持续冷清。9月份，郑州市公共资源交易中心挂牌出让1宗商务兼容商业用地，供应土地规划建筑面积2.81万平方米，成交土地规划建筑面积为0。

数据来源：郑州市公共资源交易中心；整理：诸葛找房

2.2  9月份供应地块明细

9月份，郑州市挂牌供应1宗商业兼容商务地块，位于团结路（尚德路）南、腾飞路（尚义路）东，使用权面积7015.57平方米，约合10.5亩，规划容积率小于4，投资总额不少于2.34亿元，起始价11063万元。该地块属于管城区南曹乡尚庄村金岱李（第五、六村民组）城中村改造项目安置区用地，此类安置用房不得进入一级市场销售。挂牌截止时间为2021年11月3日。

3 新房市场解读

3.1  整体去化约39%！金九成色稍显不足

市场监测数据显示，9月份郑州市25个项目累计推盘28次，共推出3368套房源，成交1305套，平均去化率39%。环比上月，推盘次数增加23次，推房量及成交量分别增加239%、107%，去化率降低24个百分点。随着传统楼市旺季的到来，房企加大推盘力度，并通过降价等各种促销手段以期快速回笼资金，但成交方面表现一般，“金九”光环不再，一方面今年以来调控政策持续加码，信贷环境收紧导致部分购房者不具备贷款资格或放款时间延长，市场预期发生转变，且七八月份郑州接连遭遇暴雨和疫情，带动居民消费降级，置业意愿进一步降低。另一方面，个别大型房企爆出资金链紧张等重大负面信息，促使购房者置业更加审慎，市场观望情绪较严重。

整理：诸葛找房

3.2  主城区成推盘主力，去化表现优于环郑区域

9月份，郑州市共25个项目开盘，其中主城区20个，占据特别份额，推房量2754套，成交量1158套，平均去化率42%；环郑区域5个项目开盘，共推出614套房源，成交147套，平均去化率24%。主城区在交通、生活配套等方面优势突出，去化表现优于环郑区域。其中，郑州华侨城、美盛教育港湾以及首开的康桥天樾九章和海马公园二期，因区位优势、教育资源充足、交通便利、配套醇熟等特点实现较好的开盘去化，单次开盘去化率均处于70%以上。

4 二手房市场解读

4.1  二手住宅市场价止落回升，环比涨幅0.15%

据诸葛找房数据研究中心监测，2021年9月，郑州二手住宅市场均价为13953元/平方米，环比上涨0.15%，同比下跌4.17%。挂牌量为101484套，环比增加3.23%，同比下降35.17%。传统销售旺季来临，市场信心有所提升，但价格与去年同期相比仍有一定差距。

数据来源：诸葛找房

从日度走势来看，9月份郑州市二手住宅市场均价走势平稳，日度涨跌幅稳定在0.5个百分点以内。9月20日单日二手住宅市场价较高，为13975元/平方米；9月2日单日二手住宅市场价较低，为13928元/平方米。

数据来源：诸葛找房

4.2 市场供给结构总体稳定，中小户型占主力

分面积区间来看，9月份挂牌房源量占比较高的是90-140平米房源，其次是60-90平米房源，占比31%，60平以下房源次之，占比为19%。中小户型占据市场供应主力。

数据来源：诸葛找房

分居室来看，9月份二手房市场上供应最多的为3居室，占比39%；其次是2居室，占比35%；1居室次之，占比15%。4居及以上的改善型房源占比较小，为11%。

数据来源：诸葛找房

4.3  八个主要城区二手房挂牌量均环比增加，惠济区增幅居首

分城区来看，9月份，八个主要城区中，二手住宅市场均价涨跌城市数量均为4个，与8月份相比，价格上涨区域数量增加4个，市场信心小幅回升。价格上涨区域中，金水区以0.87%的环比涨幅先进，市场均价15024元/平方米；高新区和经开区分别以0.59%、0.47%的涨幅位居第二、第三，市场均价为13730元/平方米、16811元/平方米。价格下跌区域中，惠济区以0.77%跌幅居首，市场均价14851元/平方米；二七区和郑东新区分别以0.31%、0.24%的跌幅位居第二、第三，市场均价12984元/平方米、20770元/平方米。

数据来源：诸葛找房

挂牌量方面，八个主要城区二手房挂牌量环比继续上涨，惠济区以5.9%涨幅居首，二手房挂牌量为6019套；其次是中原区，挂牌量环比上涨5.2%，涨幅位居第二；本期郑东新区二手房挂牌量为10448套，环比上涨4.9%，涨幅位居第三。

数据来源：诸葛找房

4.4 调价房源量环增91%，市场活跃度大幅提高

据诸葛找房数据研究中心监测，9月份郑州市累计有46486套二手房源调价，环比增加91%，市场活跃度大幅提高。其中涨价房源量7996套，环比增加348%，套均涨价4.78万元，较上月提高1.2万元/套；降价房源量38490套，环比增加71%，套均降价3.53万元，较上月提高0.49万元/套。本期涨降价房源量均有不同程度增加，且平均涨降价幅度扩大。

八个主要城区中，金水区降价房源量最多，10975套，较上月增加43%；其次是二七区和中原区，分别有5124套、5123套降价房源；经开区降价房源量较少，不超过1000套。环比来看，各城区降价房源量较上月均有不同程度增加。

数据来源：诸葛找房

4.5 降价房源量TOP20小区

本期热门降价小区主要位于主城区，管城、金水占比较高，环郑区域仅1个小区上榜，中牟的星城国际东苑，182套降价房源，位列第5位。主城区中，正商新蓝钻降价房源量最多，231套，此次是锦艺国际华都欧尚、橡树玫瑰城、美景鸿城三期，分别有229套、225套、211套降价房源，其余小区降价房源量均不超过200套。套均降幅较大的则是托斯卡纳小区，130套降价房源，套均降幅3.58万元。

4.6 热门城区二手房量价走势

数据来源：诸葛找房

5 租赁市场解读

5.1   9月郑州租金均价25.59元/平方米/月，为近一年峰值

据诸葛找房数据研究中心监测，2021年9月份，郑州市租金挂牌均价为25.59元/平方米/月，环比上涨2.61%，止落回升，同比上涨1.91%，为年内首次同比转正，租金价格达近一年峰值水平。

数据来源：诸葛找房

其中，一居室月租金均价为1559元，两居室月租金均价为2031元，三居及以上月租金均价为2331元，环比上月均有不同程度增长，三居及以上租金价格增幅较大。

数据来源：诸葛找房

5.2 7个主要城区租金价格环比上涨，郑东新区涨幅居首

分城区来看，9月份仅高新区租金均价环比下跌，跌幅0.34%，其余7个主要城区租金价格均有不同程度上涨，郑东新区以0.79%涨幅先进，二七和金水区分别以0.75%、0.72%的涨幅位居第二、三位。各城区租金价格呈阶梯型分布，排序与上月相一致。

数据来源：诸葛找房

均价以市场租房及品牌公寓等所有整租房源参与计算