实探 | 管南三雄之后,碧桂园名门时代城能否成为下一个神盘?

最近，管南的又一千亩大盘，碧桂园名门时代城将于10月27号（本周末）首开，很多购房者来咨询小编，这个楼盘最近热度这么高，究竟值不值得买？

为此，小编特地跑去项目考察了一番，结合交通、环境、周边楼盘来给大家分析一下这个项目性价比究竟怎样。

时代城是由碧桂园与名门联手打造。碧桂园，一线房企，说出来大家都知道，但是名声好像不怎么好；名门，是郑州本土的一个知名房企，所开发的橙邦、翠园、紫园也是能称为区域里的神盘。这两个品牌联手，顿时引起了一大波人的关注。

项目的定位非常纯粹：为年轻人打造的时代城！实打实的刚需盘！

小编乘坐2号线到南四环地铁口，又打车10块钱到了碧桂园售楼部。从地铁口到售楼部用时大概10分钟左右。

去项目工地的路线是沿着京广快速路和中州大道，一路上还算畅通，之前担心的大货车，尘土飞扬的情况倒是没有看到，随处可见的是碧桂园的广告牌。“认筹盛启，一万抵三万”的标语很是晃眼。

项目售楼部虽然已经对外开放，但还处于装修状态。可这依旧抵挡不住售楼部的火爆场面。来的路上就听司机师傅讲，这两天来售楼部看房的人特别多。

售楼部如此火热，大概是由于今年下半年，南区竞争已达白热化，“城”级较量模式开启，富田城九鼎华府、正商生态城、碧桂园名门时代城……大盘频出，动辄几百套的去化，着实令人期待。

接下来我们从区域、交通、配套以及周边竞品楼盘深入分析下这半个万亩大盘，究竟值不值得入手。

01区域分析

碧桂园名门时代城位于京广南路、南四环、中州大道合围的三角区域，呈一个倒三角形状。属于管南发展腹地，同时也是商都新区与二七新区交会区域。离二七新区、南龙湖比较近，走紫荆山南路、中州大道到主城区也比较方便。在小编看来地理位置还是很优越的。

项目首开的11号地块占地75亩，位于京广南路与浔江西路交会处。距离京广快速路入口仅约200 米，且北侧紧邻站马屯明渠。

02项目周边配套

交通：

项目目前已使用的是2号线南四环地铁口，距离首开地块还有直线1.5公里的距离，自驾或者公交车则需要行驶3.5公里，大约9分钟路程。

据置业顾问讲，楼盘开发后，可以从小区内部直通地铁口，步行十分钟的路程。但在小编看来，这么大的一个盘，开发周期估计需要五六年左右，短期内实现是不太可能的。

项目周边还有规划中的9号地铁线从地块中间穿过，但尚未批复，置业顾问说说2022年交房的时候基本可以通车，但小编觉得离通车似乎还有点遥远。

项目周边的公交车也很少，去地铁口基本要自驾，还是很不方便的。但是只要以后有人居住，类似的城市配套应该会很快落实。

学校：

整个项目教育用地规划476.89亩，共规划了21所学校，含1所高中、1所九年一贯制学校、3所初中、4所小学，12所幼儿园，共21座学校。

但是就目前来说，项目周边基本没什么学校，未来的教育资源主要还是看项目自身规划。

商业：

项目西侧有百荣商贸城，项目自建百万方大型商业综合体；剩下的基本都是管南其他大盘规划的商业。

整体来说项目的位置略偏，目前周边商业配套略显匮乏。

环境：

管南的环境基本上一直都有脏乱差的标签，但好在这两年有所改善。

项目北侧就是南北水调运河，郑州段全长129公里，渠道水面达1.5万亩, 水域面积相当于5个象湖和2个北龙湖那么大。重点是，运河两侧各有200米宽的绿化带，3公里范围内不允许有任何污染源。

未来还将沿河建造南水北调运河生态文化公园，距离项目有1公里左右，将会成为业主休闲娱乐的好去处；项目往西步行2.6公里左右还有二七区的南环公园。

项目内规划了四大主题公园：商业活力公园、青铜文化公园、体育运动公园，沿河还规划了12公里的运动绿道，这是比较适合人们尤其是年轻人居住的。

但由于项目西边是高架，可能会有一定的噪音影响，这点还是不能忽略的。

03项目详情

整个地块总规划约5880余亩，整体开发用地面积约1160亩，其余的都是配套。总建面约248万方，也算是郑州半个万亩大盘。

项目首开11号地块，项目容积率约2.99，地上总建面约15万㎡，包括约1062㎡商业配套。小区由5栋33层高层、1栋32层、2栋24层、1栋26层、1栋9班幼儿园组成。

项目预计本周末（10月27号）开盘，开盘楼栋为8/10/11/12#楼，其中8#楼为楼王位置，8/11#楼为两梯四户，10#楼为三梯六户，12#楼为三梯五户。首开户型为89㎡三室两厅一卫和113㎡三室两厅两卫。项目采用精装交付，目前价格预计在12800-14000元/㎡左右。

接下来说到户型，首期地块较大户型113㎡。

首期地块之所以都是小户型，主要是因为整个管南片区，基本都是刚需群体的天下，大户型不好卖，小户型受众很广是常态。

看看永威城五期的大户型到现在还没售罄；鑫苑国际新城小户型开盘万人抢，大户型无人问津；融创城部分大户型开盘价不足12000......

04周边楼盘

管南片区，从绿都到鑫苑，再从富田到融创，再到碧桂园，众多大牌房企接连入驻，房价也是水涨船高，房价默默的从1.1万涨到了今天的1.4万+，如今的管南已经今非昔比。

10月20日正商生态城的开盘，高层均价11000元/㎡，刷新管南较低单价，区位相当，拼的就是价格产品，因此，时代城只有低价才能走量，否则其周边万科大都会，正商生态城都会对其造成威胁。

时代城开盘精装价在12800-14000元/㎡，对比周边几个楼盘看，毛坯差不多都在11000+的价格，精装都在14000+以上。再加上将户型限制在了89平和115平两个选项，竞争力还是很明显的。

但是其配套相比绿都澜湾，还是有差距的。绿都澜湾的整体位置相对来说比较好，属于管南相对核心的位置，周边成熟度也比较高，有已经在用的地铁2号线-站马屯站，更何况还有创新街小学和郑州八中。所以它的性价比还是挺高的。

再看时代城，项目规划的学校虽多，但是目前还没有签约，师资力量有待考量。好在对比绿都澜湾毛坯15000元/㎡的价格，还存在些许优势。

05结语：

如今的管南，动辄就是千亩万亩的大盘。再加上管南连续两年拔得头筹的供地量，片区的潜在风险和未来前景一样鲜明。

对于投资者而言，管南的新项目一波接一波，又都是大盘，对于二手房的房价上涨还是有些压力。

对于刚需者而言，尽量还是选择一个配套比较完善的区域。但就目前来说，主城区的选择并不多。

退而求其次，管南四环外的交通还是比较方便的，小李庄站未来可期，建成后也会对周边有一定的带动影响。

整体来看，碧桂园名门时代城的交通，自身规划，以及精装12800-14000元/㎡的价格，综合来看，对比周边楼盘还是相对不错的。刚需者还是可以考虑入手。