合作开发、特色小镇 不同房企 选择“姿势”各异

姿势之五

“地王”企业“舍卒保车”

不可否认，在今年资本市场环境逐步趋紧、成交量普遍下滑的持续影响下，短期内使2016年下半年的“地王”尚未开建便已“被破发”，推盘入市难以盈利。

2016年1月7日，正商地产经过99轮竞争，以189021万元拿下郑东龙湖祭城路南、东风渠北102.5亩住宅用地，每亩地价1844.107万元，楼面地价每平方米11065元，创出郑州新的每亩地价纪录。这是进入2016年后郑州诞出的排名前列地王地块，也是如今已经对外销售的正商善水上境项目。

到了2016年9月14日阳光城拿下经开区地王的晚上，郑州市政府出台了“郑九条”，提高郑州市区住宅用地出让门槛，引入“熔断机制”。郑州地王就此告一段落。

从2016年郑州市区产生的各类地王来看，16个地王中，郑东龙湖占了6个，郑州经开区占了6个，其他区域占了4个。

而从目前的推盘情况来看，去年多个地王项目仍未入市，其中就包括万科郑纺机地王项目——万科美景世玠、北龙湖的金茂府等。

业内人士认为，“地王”企业应该合理把控普通住宅中小户型高速周转的产品、高端产品、“地王”先进豪宅产品之间的关系，在推盘和布局上采取“舍卒保车”策略。“地王”企业既要解决当前销售业绩的问题，又要谋求市场份额及长远发展。

在推盘时序及策略上应优先考虑较为容易回笼资金的高速周转“进攻性”产品，“现金为王”，其他产品尤其是“地王”楼盘可以作为中长期“防守类”产品。这些“防守类”产品需要博弈调控的周期及调控政策的时效性，要适度拉长项目的开发周期。

伴随着项目开发周期的拉长，以项目本身土地的升值及房价的上涨来对冲项目当前销售相对亏损的状态。如果把控得好，这些产品反而可以在2018年下半年的下一轮市场上行期为企业赢得一些溢价的收益，也为企业发展带来峰回路转的效应。

姿势之六

开发公寓 商业地产的“围魏救赵”

楼市调控的每一次升级，都伴随着购房群体的缩减，但商业公寓不限购不限贷，且具有低门槛、低总价、高灵活的特性，让越来越多的投资客将目光转向了公寓。

RET睿意德的数据显示，2017年一季度，郑州市公寓共计成交29.4万㎡，均价10592元/㎡。成交量较去年同期增长185.4%，增幅较大，成交均价较去年同期也有33.9%的增幅。总体呈现量价齐升，尤以3月表现较佳。

而进入第二季度，公寓产品在郑州房地产市场仍保持了相对良好的销售态势。6月11日，万科誉推出1号楼1080套和2号楼1080套平层公寓，现场去化1730套，成交价17300~17900元/㎡，价位与购房者的预期基本一致，在如今郑州市场限购、限贷、限价情况下，万科誉22㎡平层公寓得到了市场的认可。

公寓产品得到认可，也促使开发商加大对公寓的开发力度。去年9·30新政出台，并鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，大量自持用地进入存量房市场，加速了存量房时代的到来。

在这一市场背景下，越来越多的资本涌向长租公寓行业。同时，由于可以实现拎包入住，内部装修也比普通的出租房看似精良，长租公寓对于都市白领也有着较高的吸引力。

面对长租公寓这片万亿“蓝海”，从去年开始，万科、龙湖、阳光城、绿城、保利等一批房企纷纷以不同形式涉足。而就在近日，石榴集团也对外宣布排名前列长租品牌熊猫公寓在北京正式亮相。

从房企布局长租公寓市场的节奏可以看出房企进军长租公寓市场的频率开始加速，业内人士表示，伴随着存量房市场的升温，以及今年一系列政策利好，长租公寓成为房企发展多元业务的新舞台。

姿势之七

特色小镇 容易获得金融和土地优惠政策

2016年10月份，住房和城乡建设部公布了首批127个全国特色小镇名单。2017年6月初，住房和城乡建设部再次要求6月底前各省上报300个特色小镇推荐名单，且以旅游文化产业为主导的特色小镇推荐比例不超过1/3。

另据相关研究机构统计，截至今年1月份，全国共发布特色小镇相关政策105个，其中有21个省、自治区以及33个地级市都先后发布了特色小镇相关政策。

就在郑州市提出“到2020年，郑州将培育15个左右各具特色的特色小镇”之后，郑州市及周边区域便在短时间内出现了约30个“小镇”。具体原因不难发现，政府为了扶持小镇开发，给出的优惠力度很多很强大，包括土地、税收、基建和重点工程审批。

进入钱越来越难赚、利润越来越难保障的“白银时代”，践行供给侧结构性改革、加速企业的转型升级步伐是每家房企的必然选择。然而，“房企+特色小镇”是深思熟虑之后的真转型，还是跟往常一样讲个好听的故事，有待进一步观察。

可以肯定的是，进军特色小镇产业，的确能为房企带来良好效果。信贷政策对特色小镇项目的倾斜，以及地方大量资金投入和扶持政策，是吸引房地产企业乐此不疲布局特色小镇的原因。

同时，目前政府积极筹划建设的特色小镇项目，其土地出让不走招拍挂模式，有品牌有产业资源的房企完全可通过高明的整体规划来获取廉价的土地资源，并在后续运营中持续获得稳定的现金回报。

姿势之八

PPP模式 合作开发实现互利共赢

PPP模式发展开始于改革开放，经历了五个阶段，三次高潮，目前正处于第三波高潮中，且PPP模式正在处于不断完善的过程中，后续的发展令人期待。

很多PPP项目与房企领域相契合，推进PPP项目成为房企的另一条生存发展之道，许多房企也纷纷加入到PPP项目中。

要知道，目前行业利润不断下降，房企需求转型，而大部分PPP项目与开发商涉足的领域契合，转型较为容易。同时，PPP模式受到政府扶持，在目前拿地困难的情况下，依托PPP有机会低价获取优质土地。在PPP受到社会追捧的情况下，PPP项目俨然是一个融资平台，利于房企融资。

目前房企参与的PPP类型主要有四种，分别为产业类、养老类、旧改类、基建类，而目前房企热衷于产业类，扎堆进行开发，主要有以下四个方向产业新城、农业小镇、科技小镇、文旅小镇。

据悉，在房企中参与PPP的合作方式主要有两种，一种是私有化：相比特许经营，占比较小，以BOO模式为主，主要是公共服务设施，如养老医疗等。另一种是特许经营：以BOT模式为主，也是目前房企参与PPP项目的主流方式。

房企也追逐PPP模式，目前以特许经营合作方式为主，其中产业类PPP项目最受房企追捧。这其中，尤其以华夏幸福为代表。华夏幸福通过向政府提供包含开发、融资、产业服务在内的全套城市发展服务，打通土地财政各项环节，有效发展地方经济的同时分享发展红利，实现与城市共同发展。华夏幸福的PPP模式包含城市发展、产业促进、民生改善三个部分，通过与政府在明确的角色与分工下共同开发实现互利共赢。