金九大战序幕拉开:碧桂园华润正面交锋,康桥悦蓉园打响滨河头炮

9月份的第三个周末，郑州楼市近11个项目集体入市，可以说掀起郑州进入金九银十之后的排名前列楼市“小高潮”。

它们分别是康桥悦蓉园、华润紫云府、 碧桂园天悦、 绿都澜湾 、建业比华利庄园、丰乐奥体公馆 、银河居 、万科誉 、华南城中园、正商城禧园、郑西鑫苑名家。

除万科誉之外，其余均是住宅项目。

这些项目同样分布广泛，其中经开区3盘，郑东新区2盘，二七区2盘，管城、惠及、荥阳、平原新区和南龙湖也都有分布，经开区成为本周开盘项目最多的区域。

每周的开盘情况已经成为我们预测楼市走向的重要凭据，本周的开盘都有哪些亮点呢？一起来围观下！

康桥悦蓉园

位置：经南十二路与经开第十九大街东北

开盘情况：本次开盘推出是1#、6#、7#、9#洋房，185㎡房源60套；25#高层，90-144㎡房源208套，总套数268套。

洋房成交均价25500元/㎡；高层成交均价17500元/㎡，截止开盘结束，销控显示整体去化率 89%，去化效果良好。

1、悦蓉园是康桥继悦城之后在滨河新城的第二个项目，也是去年滨河三大地王之一，楼面价已近万。康桥悦城在清盘前较高售价在17000左右，此次悦蓉园在产品有所升级的情况下，高层定价依然在1.7-1.8万之间，可以说价格并未有变化，这个价位也正符合目前滨河新城1.7-1.8万限价要求。

2、无论是从康桥品牌，精装产品（高层），还是临湖的位置上看，悦蓉园都是目前滨河面世的项目中优势最突出的，悦蓉园此次首开去化率近90%，滨河新城发展的利好，项目较高的品质是主要原因。

3、中建的土地一级运营，自贸区的核心地带，区域较高的规划规格都使得滨河新城在郑州各新区中的地位越来越突出，但我们也要看到，目前区域发展还很不完善，而且区域房价已处于较高的水平，这也决定了滨河新城和刚需的距离只会越来越远。

4、目前滨河新城入驻的开发商有康桥，海马，绿地，融侨，亚新，保利，中海等，大多均是有一定实力的开发商，众多品牌房企的集聚对于区域项目的品质无疑也具有一定的保证。

华润紫云府

位置：东风南路与陇海路交叉口向南800米

开盘情况：本次开盘推出是9#，建面80㎡两房、95-115㎡三房、135㎡四房共计204套，成交均价18200-18500元/㎡。截止开盘结束，销控显示去化174套，去化率 85%。

1、紫云府同样是去年经开的地王，楼面价近12000，此次开盘价格在18200-18500之间，对比楼面价而言，极具性价比，尤其是在考虑到同处于大东区的海马公园已售价25000以上的前提下，这个价格更具有可买性。

2、正因为18500的性价比很高，项目在宣传之初，直接将此价格放在了对外推广的宣传语上。紫云府此次开盘是首开，只推出一栋楼，在极具性价比的情况下，去化率达85%以上，去化率虽说不低，但也并未达到90%，这个结果一定程度反映了购房者在目前市场下的观望心态，同时和竞品碧桂园天悦同日开盘的正面竞争也有很大关系。

3、紫云府的优势主要在华润央企大佬的品牌，位置，5号线地铁，除此之外，周边环境并不尽如人意，尤其是配套不够完善，这些不利因素对于项目去化也不可避免的产生了一定影响。

4、目前就经开区的房价而言，经开老城在18000左右，滨河新城也在17000-18000之间，价差并不明显，是选择距离主城区更近，发展更完善的老城，还是选择未来潜力更大，环境更好的新城就更见仁见智了。

碧桂园天悦

位置：经开排名前列大街与经南六辅路交汇处

开盘情况：本次开盘推出共计594套房源，其中高层1#，8#推出456套，建面95-142㎡，洋房7#、9#、12#、13#推出138套，建面156-182㎡ 。

高层成交均价 17500元/㎡，洋房成交均价23000元/㎡，截止开盘结束，销控显示整体去化529套，去化率89%。

1、作为紫云府的直接竞品，碧桂园天悦的优势主要在于产品，不仅3.5的容积率相对紫云府密度更低，而且洋房产品更为稀缺，项目精装的配置同样也是加分项。

2、因为是精装加更低的密度，相对紫云府的定价，天悦高层17500的定价性价比更高，这也导致了在天悦推出房源量更多的前提下，去化率却更高的结果，总体去化率近90%。

3、面对紫云府所宣传的18500的竞争压力，碧桂园天悦在开盘之前曾传出过远低于18000的价格，因为两个项目是同日开盘，正面竞争，这个烟雾弹势必要影响到许多购房者的心理预期，正当大多数人要为紫云府的开盘捏一把汗时，而天悦最终的开盘价和紫云府也并未相差太多，可见套路之深。

4、虽然天悦产品上有优势，但劣势同样突出，项目因为临着南三环和机场高速，周边环境不容乐观，难以避免噪音影响。

5、相对去年，经开老城已有四个新近项目面世，碧桂园天玺，紫云府和天悦都已开盘，阳光城檀悦是区域内少有未开盘的项目，除了品牌，檀悦的优势在于位置和项目自身所规划的商业配套，对于关注大东区置业的购房者，这个项目也很值得关注。

绿都澜湾

位置：紫荆山南路与宇通路交会处

开盘情况：本次开盘推出的是三期超高层2#、3#部分房源共计102套，均价13500-13700元/㎡。截止选房结束，销控显示去化97套，去化率为95%。

1、在管南的几个项目中，虽然绿都澜湾在品质上不如永威，位置上不如国际新城，性价比上赶不上中州城，但三期凭借着紧邻紫荆山路，临河临公园，以及引入创新街小学的学区，依然是管南综好性最优的项目之一。

2、此次开盘定价13500-13700之间，和项目上次开盘价相差不大，也和管南周边项目价格相当，看来13500已经成为郑州目前三环房价的一个重要参考系，此次开盘去化90%以上，基本延续了管南一直以来较高的去化走势。

丰乐奥体公馆

位置：三全路金杯路交叉口向东280米路北

开盘情况：丰乐奥体公馆首次开盘，推出高层毛坯1#、3#，共计192套房源，截至开盘结束销控显示去化151套，去化率为78.65%。

1、北三环和连霍高速之间已经很久没有新项目入市了，这个区域属惠济区和金水区之间，发展比较完善，丰乐奥体公馆较大的优势也正在于位置，项目临近河南省体育中心，且为地铁4号线覆盖，标准的地铁房，具有一定的稀缺性。

2、项目开盘定价16000，去化80%左右，去化率还不错，劣势是开发商一般，没什么经验，16000的价格周边金水湾，麟起城都可以选择，后两者相对品质更有保证。

3、名门翠园和项目临近，是该片区关注度比较高的项目，之前因为进度较慢一直被诟病，目前已经入会，距离开盘应该不远了，关注该项目的同样可以留意下。

银河居

位置：郑东新区熊儿河路与相济路交汇处

开盘情况：本次开盘推出是3#东单元、4#（1单元，01、02、03、04户），共计 220套，高层成交均价23000元/㎡。截止开盘结束，销控显示去化194套，去化率 88%，去化效果较好。

1、银河居主要优势在于少有的地段，项目属于郑东CBD，周边配套成熟，而且临近熊耳河，非常稀缺。

2、项目定价23000，周边项目善水上境均价32000，可见项目性价比还是很足的，虽然项目同样有着周边安置房较多，品质不高等劣势，但凭借价格上的优势还是取得了很好的去化，去化率近90%。

华南城中园

位置：新郑市龙湖镇双湖大道与创新路交汇处

开盘情况：此次项目加推2#、9#、15#共计644套房源，成交均价8500元/㎡。截止选房结束，销控显示去化率94%，去化效果优秀。

1、南龙湖自从房价攀升至万元之后，已经很久没新项目入市了，此次中园定价不到9000，显然性价比很高，去化率近95%。

2、中园为华南城开发，有很大一部分客户为华南城商户，项目之所以定价较低部分原因也和此有关。

建业比华利山庄

位置：平原新区平原大道与郑新大道交汇处

开盘情况：本次开盘推出高层6#、10#，小高层20#、26#、36#—43#，共计654套，7.4万方，5.6亿货值；高层成交均价7000元/㎡，小高层成交均价8500元/㎡，截止开盘结束，微信选房页面显示高层去化率100%，小高层去化率100%。

1、比华利山庄是本周开盘中少有去化率100%的，这和项目的定价有直接关联，周边装修项目均价已在8000左右，比华利山庄高层定价7000，性价比明显。

2、除此之外，这和平原新区本身不限购也有很大关系，作为郑州周边少有不限购的新区，自从5·3新政之后，平原新区的势头一直不减，在5月的土拍中还曾出现地王项目，中昂地产以515万元/亩夺得2017-001地块，楼面价高达4292元/平。

3、平原新区尽管不限购，但毕竟和郑州隔着一条天堑黄河，受郑州的辐射有限，对刚需而言还是要谨慎选择。

郑西鑫苑名家

位置：郑上路与广武路交汇处西南角

开盘情况：9月17日郑西鑫苑名家三期加推高层13#楼东单元(2D34F2T3)和小高层14#楼（1D9F2T2）东户，共计推出111套房源，去化101套，去化率91%。

1、郑西鑫苑名家属于荥阳东，荥阳和南龙湖一样，随着项目的增多，越来越成为刚需的另一个集聚地。荥阳东的项目主要分布在中原路和郑上路沿线，因为地铁10号线沿中原路铺设，相对而言，位于郑上路的鑫苑名家优势并不突出。

2、正因为位置一般，鑫苑名家只能在价格上寻找突破，此次开盘定价高层7500-7800元/㎡之间，相对中原西路均价8000以上的项目，性价比明显，因此也取得了很不错的去化，去化率在90%以上。

万科誉

位置：商都路与普惠路交会处

开盘情况：本次开盘推出是3#，32-65㎡精装LOFT公寓房源288套，成交均价20000元/㎡，截止下午3点整，销控显示去化率91%，去化效果优秀。

1、万科誉位于高铁片区，区域发展成熟，周边地铁环绕，交通便利，万科的品牌和精装也为项目加分不少。

2、项目定价21000左右，这个价格特别是目前公寓市场的较高价，在如此高的定价下，项目依然取得了90%以上的去化率，显然和自身具备的诸多优势是息息相关的。

3、尽管项目优势突出，但公寓产品受限于后期交易较高的税费，主要依靠租金收益，对于投资而言这点是需要清楚的。

正商城禧园

地址：二七区航海路与碧云路交叉口

开盘情况：本次推出的是禧园5号院公寓1#，建面约43-61㎡房源共计210套，成交均价11300-12500元/㎡， 截止开盘结束，销控显示去化率21.4%，去化效果较差。

1、虽然同样是公寓产品，但禧园为70年产权，且配置双气，在目前市面上相对稀缺。

2、此次定价11300-12500元/平，价格和郑州市场其他公寓产品相差不大，但去化率较低，主要是因为在目前的限购政策下，项目为住宅，需要占用购房名额，而商业产权的公寓并不受政策限制。

3、除了政策因素，去化率低和产品也有关系，项目户型面积区间43-61㎡，但全部为一室，出租收益率也并不占优。