周报|继续走低!上周郑州新房开盘去化率仅31%!二手房市场量涨价跌

2020年排名前列周，新房三项目开盘，推房量及成交量环比双降，去化率持续走低为31%，购房者观望情绪增厚；二手房市场价环比下跌0.1%，跌幅扩大，挂牌量环比增长2%，增幅扩大，市场仍处于供大于求状态，北大学城、管南商圈市场较为活跃；土地市场，郑东新区新增供应1宗宅地，综合房价较高限价12000元/㎡，4宗土地底价成交，出让金合计16.4亿元。更多数据详尽下文。（统计周期：2021.1.04-2021.1.10）

 土地 

1、郑东新区新增供应1宗宅地

2020年排名前列周，郑州市公共资源交易中心网上挂牌供应1宗城镇住宅用地，使用权面积约46990.6平方米，约合70亩，规划容积率大于1小于2.8，建筑密度小于25%，建筑高度小于80米，绿地率大于30%，三通一平，起始价40000万元，熔断价60000万元，增加幅度400万，综合房价较高限价12000元/㎡。

该宗地系郑东新区白沙镇配套开发用地，享受城中村改造及合村并城的相关优惠政策，参与竞买的企业需提供郑东新区城镇办出具的审核符合准入意见，作为竞买企业竞得土地后置审核要件之一。竞拍时间为2月10日。

2、4宗土地成功出让，全部底价成交

据诸葛找房数据研究中心监测，上周郑州市主城区成功出让4宗土地，使用权面积共计20.7万平方米，约合311亩，全部底价成交，成交价合计16.4亿元。其中二七区1宗仓储用地，由河南张仲景医药物流有限公司竞得，每亩地价约71万，楼面价354元/㎡；高新区3宗地块，郑政高出〔2020〕21号（网）及郑政高出〔2020〕22号（网） 为合村并城项目用地，由美景联合康桥竞得，楼面价分别为4149元/㎡、3621元/㎡，或将为康桥九溪天悦项目后期用地；郑政高出〔2020〕23号（网）为城中村改造项目用地，由美景联合万科竞得，每亩地价717万元，楼面价4302元/㎡，或将为万科城项目后期用地。

 新房 

1、3项目开盘，平均去化率31%

市场监测数据显示，2021年排名前列周，郑州市有3个项目开盘，新推238套商品房，成交74套，平均去化率31%，开盘时间集中于1月9日（周六）。环比上周，开盘项目数量持平，供应量及成交量均有不同程度下降，降幅分别为63%、72%，去化率下降10个百分点。

本期开盘的三个项目中，国泰观邸悦峰地处金水老城区，周边生活配套齐全，为郑州市场上少有的现房销售，此次开盘推出高层7#西单元，62套大户型，建面193平米起步，均价19200元/㎡，总价高，客户购买力有限；融创城位于南四环北、郑新路东，公共交通出行不便，由于项目临近高架、铁路客运专线，废品分拣中心、价格等因素，客户观望情绪较浓，去化效果一般；中原华侨城位于中原西路与西四环交汇处，规划面积约6平方公里，占据中原新区的20%，目前周边配套较为匮乏，规划落地周期较长，此次推出48套洋房，去化35%。

2、6个项目826套房源获准预售

据统计，上周郑州市6个项目新获预售证，新增商品房销售826套，总建筑面积7.2万平方米，其中住宅数量351套，占总量的42%。分区域来看，本期高新区拿证房源量最多，474套，盛景苑及天璞苑（龙湖天境）分别有204套商业服务用房及270套住宅获准预售。

 二手房 

1、二手房市场价走势

据诸葛找房数据研究中心监测，2021年第1周，郑州市二手住宅市场均价为14720元/平方米，环比下跌0.1%，跌幅较上周扩大0.09个百分点。二手房价在合理区间内小幅波动，市场运行较为平稳。

2、二手房各城区市场价涨降幅度

分城区来看，本期各主要城区二手房市场价涨跌互现，下跌区域数量较多。3个区域二手住宅市场价环比上涨，惠济区以0.15%涨幅居首，市场均价15599元/㎡；郑东新区及金水区分别以0.07%、0.02%涨幅位居第二、第三，市场均价为21859元/㎡、15385元/㎡。下跌区域中，经开区以0.18%跌幅居首，市场价16732元/㎡；二七及管城区分别以0.13%、0.11%跌幅位居第二、第三，市场价分别为13522元/㎡、13984元/㎡。

3、二手房各城区挂牌房源分布

2021年排名前列周，郑州市二手房挂牌总量为135241套，环比增长2%，增幅扩大。3个区域二手房挂牌量环比下降，金水区以1.01%降幅居首，挂牌量为41987套；中原区及惠济区分别以0.43%、0.06%跌幅排名第二、第三，挂牌量分别为15999套、6360套。上涨区域中，高新区以3.75%涨幅居首，4093套二手房挂牌出售；经开区及郑东新区分别以3.71%、2.62%涨幅排名第二、第三，挂牌量为3436套、12332套。

4、二手房商圈涨降房源情况

据诸葛找房数据研究中心监测，上周有5513套二手房调价，环比增长19.7%，市场活跃度有所提升。其中涨价房源量690套，环比增长20%，占全部调价房源量的12.5%；降价房源量4823套，环比增长19.6%，占全部调价房源量的87.5%。环比来看，涨降价房源量同比增长，所占比重并未发生明显变化。

本期涨价房源量TOP20商圈分布广泛，二七等7个主城区及中牟、荥阳均有涉及。其中二七万客来商圈以39套涨价房源量排名排名前列，惠济北大学城及管城管南商圈分别以35套、28套涨价房源排名第二、第三。

降价房源量TOP20商圈集中于金水、二七等主城区。其中惠济北大学城以207套降价房源排名排名前列，管城管南商圈及金水燕庄商圈分别以199套、193套降价房源排名第二、第三。本期涨降价房源量环比增加约两成，TOP20商圈上榜门槛也有所提高。

5、二手房热门降价小区

本期热门降价小区集中于主城区，发展成熟的金水区占比高达50%，其次是惠济、二七、管城、中原，环郑郊县仅荥阳清华大溪地上榜。金水区的升龙凤凰城以31套降价房源排名排名前列，小区均价16368元/㎡；惠济区的鑫苑逸品香山及中原区的锦艺国际华都以30套降价房源紧随其后，小区均价分别为16608元/㎡、19845元/㎡。