从被误解到被羡慕,郑州这个区域今年会更火!

惠济区在郑州的房产市场上，热度一直很高。

市场好的时候，因为“生活向北”，它很热；市场不好的时候，因为区域整体大降价，它依旧很热......

近几年，随着万达、宜家的开业、荥泽古城的复建以及多条地铁规划布局，整个区域更趋成熟，惠济区也逐渐成为刚需、改善置业者向往的生活之地，成为郑州购房者关注的热点区域。

今天我们就来聊一聊惠济区的楼盘。

惠济区可以划分为以下四个区域：

1. 连霍高速以南——惠济主城板块

2. 连霍高速以北，大河路以南——惠济核心区

3. 大河路以北——生态区

4. 中州大道以东——少有区

少有区就不说了，自然资源很丰富，有薰衣草庄园、黄河富景生态世界、花园口旅游区，非常的生态宜居，但是近几年在房地产方面，不会有什么发展。

我们重点说说另外三个区域。

惠济主城板块

惠济区在连霍高速以南有一块区域，直接插入金水区，这个是惠济主城板块，名义上属于惠济区，但这个板块同步的是金水北的市场。无论是交通、商业、医疗、教育都非常成熟了。

目前在售楼盘有丰乐奥体公馆，万科民安江山府、谦祥福晟兴隆城。

丰乐奥体公馆

现状：在售77-127㎡高层，均价16000元/㎡左右。

点评：项目位置不错，双地铁，户型也方正，容积率低，绿化OK，有正在建设的地铁4号线，对于项目来说都是优势。缺点是开发商太小，而且是排名前列次做房产，营销主题是樱花，噱头居多，周边多是一些老旧小区，后期居住氛围难免有点影响。

万科民安江山府

现状：在售109-177㎡高层，在售房源均价20000元/㎡，所剩房源不多。

点评：项目从户型来看定位于改善，江山府最小面积109，142和177占了一半以上，价格方面让改善更纯粹，周边除了普罗旺世，以老旧小区为主，所以这个地方万科选择做了高端改善，算是久旱逢甘霖，2万+的价格，有人觉得价格虚高，有人觉得还行，地缘性客户居多。

谦祥兴隆城

现状：在售129㎡高层；均价14500-15000元/㎡，仅剩20套左右。

点评：项目定位刚需楼盘，优劣势都很明显，三环内项目，临近地铁3号线，教育配套资源比较丰富，但项目的劣势，售楼部转一圈也是感同身受，紧邻京沙快速路，即使快速路上有隔音板，但几乎效果不大，噪音污染还会不可避免的，火车编组的噪音，站在自己楼上每天都能听到汽车、火车声的二重奏。

惠济核心区  

我们常说的惠济核心区的范围为：连霍高速以北，大河路以南、西三环北延和中州大道的围合区域。

这个区域是整个惠济区的核心，也是惠济区各个开发商的聚集地。

√这里有3号线，有2号线北延线、有7号线；

√有惠济万达、万科美景广场；

√有古树苑、月湖公园；

√有郑州师范学院、郑州工程技术学院、河南牧业经济学院等十几所高校。

惠济区所有的核心资源几乎全部都集中在这里，所以这里的房子也将最为保值、增值。

目前在售项目有裕华会园、正商家河家、融创城开中原宸院、融创瀚海大河宸院、锦艺四季城、万科民安云城、中海湖滨世家、万科天伦紫台、正弘府。

裕华会园

现状：在售88-131㎡高层，均价约12500元/㎡。

点评：项目位于惠济区江山路与滨河路交会处东北角，此项目的开发商是裕华，作为本地开发商，裕华属于低调但是企业名声项目都不错。其88㎡的小三房户型在周边非常稀缺，项目整体性价比很高，十分适合刚需客户上车。

正商家河家

现状：在售约130㎡洋房，均价约14000元/㎡，其它房源均已售完。

点评：项目定位刚需，优点就是距离地铁近、周边环境不错，往北有索须河、往东有惠济区zf和古树苑还有万达，劣势就是太靠西，整体来说性价比挺高的。

融创城开中原宸院

现状：预计推出二期92-141㎡高层房源，预计均价为13000元/㎡左右。

点评：融创中原宸院二期项目户型还不错，容积率也算合理，绿化率比一期好，离地铁2号线不远，在经历降价风波后，价格还是很有性价比的，负面信息挡不住销售额，刚需的价格，刚需的品质。

融创瀚海大河宸院

现状：在售三期95-143㎡高层，均价约13200元/㎡。

点评：大河宸院整个三期临近学校，而且仅北边一处安置房，又正好隔开北四环高架。距离地铁2号线延长线惠济区zf大约15分钟路程，未来周边还有地铁3号线，也算是准地铁盘。项目位于北四环，虽然北区发展比较快，但还是四环，周边配套不够成熟，短期居住起来不够便利也是事实。

锦艺四季城

现状：在售七期97-117㎡高层和125㎡小高层房源，均价约14500元/㎡。

点评：四季城是锦艺在惠济布局的体量较大的盘之一，全盘由十几个地块组成，蕴含商业、教育等多种模块。其中，教育是其主打卖点，锦艺实验小学、惠济区锦艺实验小学已招生，郑州市惠济外国语中学已开工，而且从目前交付情况来看，四季城算是周边品质还不错的，所以刚需置业或者刚需改善的客群可以重点关注这个项目。

中海湖滨世家

现状：在售89-144㎡高层，均价约14000元/㎡。

点评：中海这个央企还是可以的，项目周边有地铁2号线延长线和地铁7号线，挨着惠济万达，惠济区医院，碧源商业，但教育资源稀缺，口碑较好的郑北一中还是私立学校，学费较高。

生态区  

这个区域属于郑州市的最北边，黄河、邙山、荥泽古城、大运河、马拉湾、绿源山水生态园、各种特色农庄，自然生态资源、历史文化、人文旅游资源都非常的丰富，适合度假、养老、休闲娱乐。

所以，在前期这里的地产基本都是打着“生态、低密、宜居”的旗号。

正是因为开发商们十多年对大北区的运营，才有了后来“生态、宜居”的称号，也才有了“城市向东、生活向北”的期盼。

片区适合改善人群，刚需要考虑通勤问题，3号线一期工程只到连霍高速以南的新柳路站，3号线北延线的修建还遥遥无期，所以如果可以接受区位与通勤，这里的产品都做的很不错。

近几年，各大开发商相继进驻，例如正商河峪洲、正商林语溪岸、国控碧桂园天澜、和昌林与城。

正商河峪洲

现状：在售89-115㎡高层，号院精装均价11200-11800元/㎡，二号院毛坯均价9300-10800元/㎡；在售89-142㎡洋房，均价约12000元/㎡。

点评：作为正商在北区的较大体量的项目，正商对河峪洲算是寄予厚望，从其斥资1亿元打造的汉风售楼部就可以看出。它虽然属于惠济区，但从地图上看它更接近于古荥片区，除了地缘性客户，这里对于大部分购房者来说，实在是太远了，没有私家车基本寸步难行。

国控碧桂园天澜

现状：在售120-140㎡小高层，均价约12000元/㎡。

点评：项目周边配套缺乏，距离稍近的惠济万达，万科美景广场以及北大学城都有直线方向3-5公里的距离。该片区在郑州西北方向，与郑州向东的主发展方向背离。要看到项目周边成熟的配套需要等待的时间预计会比较久。

和昌林与城

现状：在售83-110㎡二期高层，均价约12000元/㎡；在售122-143㎡一期洋房，标准层均价15000元/㎡，一二楼带花园约22000-26000元/㎡。

点评：项目定位是刚需大盘，环境不错，1.99的容积率，但是位置挺偏，目前的问题就是地铁房变环城铁路房，不仅对业主是很大的打击，这对意向购房者影响更大。

万科天伦紫台

现状：在售129㎡三期高层，均价约13400元/㎡。

点评：万科天伦紫台三期不同于一期和二期，三期万科采用全高层的设计，摒弃高低配，这一点小区的居住舒适度会提升一个档次，楼间距也会比一期二期更为舒服。 周边有2号线和7号线，交通还算便利。项目南不到一公里惠济万达广场、惠济特色商业区，生活十分便捷。

-结言-

总的来说，惠济区在最近几年变化比较大，基本补齐了所有配套：商业、学校、医院、地铁等等。但是，惠济区可以选择的楼盘真的很有限，在价格以及相关配套上也会有一定差异，购房者可根据实际需求，购买符合自己要求的房子。

如果是对教育看重的购房者，建议重点关注锦艺四季城；

刚需客户可以关注裕华会园、正商河峪洲；

对品质追求稍高的客户，可以关注一下万科天伦紫台、正商河峪洲；

对交通看重的可以关注正商家河家。

最后，希望大家都能买到心仪的房子。