从郑州公寓发展,看当下投资应该注意什么?

摘要：万科·民安星辰建筑面积约21平方米装修小户型，开盘在即。

公寓，城市中心的主角，它发轫于北京、上海一线城市，来到郑州的时间并不长。郑州的公寓发展史，应该不会超过20年，但具体是哪一个项目率先吃到公寓这只螃蟹，现在却很难说得清。

在郑州，最早敢叫国际公寓的楼盘是农业路旁边的锦绣正弘国际公寓。这个项目开一时风气之先，在郑州率先引入SOHO模式，楼下的歌德咖啡和迪欧咖啡等赋予了项目小资气息，堪称引领一时之风雅。

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随着时间的推移，从早期的几枝独秀，已逐渐演变为雨后春笋，郑州出现了大量公寓型产品，比如绿城百合公寓、思达数码国际公寓、广汇PAMA、青年居易、时尚PARTY等等。

而到了近两年，局面又发生了变化。一方面因为人口的不断流入使得土地日趋饱和，一方面产业转移又使得沿海城市的“热钱”进入郑州、不断有大开发商掷豪金买地。恰巧又赶上2017年楼市风向转变——政府进一步遏制住宅类产品的投资属性，当下郑州公寓市场，可以说正呈现出百花齐放又蒸蒸向上的局面。

图表来自郑州新浪乐居

目前，郑州的市面上公寓项目众多，争相绽放，笔者大致盘点了一下三环及三环内的部分项目，如位处大学路南三环兴华南街的珠江上景寓、位于中原区中原路与西三环交叉口的旭瑞和昌城市之光、位于经开第三大街南三环交会处的美景芳华、位处郑东新区商都路与普惠路交叉口的万科福晟万科誉、以及位处西二环桐柏路与南二环航海路交会处的万科·民安星辰。

万科·民安星辰项目外立面

通过对比，不难发现公寓产品有着产权时间短（多为40年）、带装修、面积小等共性，也有着地段、价格、开发商不同等方面的差异。考虑到公寓是一种介于商办和住宅的中间品，投资属性明显，本文就试着以投资客的视角，简单总结一下投资公寓时需要注意的几个点。

1.优选区域地段

投资之道，地段称王。地段对于公寓是否具备投资价值起着关键的作用。有了好地段，才能保障充足的人流量、便利的交通和繁华的商业配套。

2.关注价格因素

一般而言，公寓单价会比同板块住宅要低不少，加之公寓户型设计上的普遍做法是小户型，主力面积较小，两相叠乘，总价极低。

3.优选户型方正

比起住宅类产品，公寓较大的优势就在于小巧灵活。公寓只有户型方正，才能满足自住、出租、SOHO办公、开设酒店等多元需求，自由进行资产配置。

4.优选大开发商

大开发商整体的品牌、资金实力更强，一般来说很少会出现因为资金不足或者其他问题，同时大开发商享有更好的施工质量、装修标准、物业服务等。

综上分析，大的背景和未来趋势都在指向投资公寓产品在郑州会是一个上行风口。而结合到各个价值点时，则又需要考虑到方方面面。投资，是一个理性行为，考虑未来收益是关键所在，一个项目的客群支撑则应被提到更加重要的关注层面上。而从几个楼盘的对比不难看出，万科·民安星辰临二环、更靠近主城区，交通十分便利，老城区的投资者也更加有闲有钱，片区客群普遍承租能力较高。

据了解，万科·民安星辰是万科首进中原老城区后打造的约50万平方米城市综合体，新品建筑面积约21平方米装修小户型开盘在即。该项目区域位置得天独厚，小户型首付低不限购，而户型设计等方面又得到万科多年开发公寓产品的经验加持，产品质量有保证，方便多样化资产配置。