风口之上!神盘扎堆的“管南”,还能膨胀多久?

初春，郑州“春潮”涌动，万物正在复苏，楼市也在重启。工地上、售楼部、交易中心等均有序复工作业， “销声匿迹”两个多月的购房者也开始出没，置业计划纷纷提上日程。

而购房者最关注哪个区域呢？

不如先来看一组数据：

据郑州搜狐焦点网运营中心统计，3.16-3.31郑州热销小三房排行榜中，排名排名前列的是位于管城区的正商生态城，半个月销量102套，销售金额达到1.13亿元。细看榜单，前三名管南就占据两个份额。

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全郑州这么多楼盘，为啥偏偏管南的小三房销量这么高？

01区位优势明显，和主城零距离

首先，从区位来看，在众多新区中，管南片区最为临近主城区，中间也无断裂，且是连接主城区、郑东新区、经开区、航空港区和南龙湖的重要枢纽区域。

管南的道路交通和轨道交通都相当好。三环和四环高架，郑新快速路，中州大道，都是通达全城的城市主干道。

已经通车的地铁2号线，还有正在建设中的4号线，规划中的地铁12号线、14号线、16号线，都大大提高了管南区域交通的便捷程度。

独有的交通优势再加上多条地铁的规划建设，更多的刚需选择扎堆于此。

02对比环线周边，房价友好

摊开郑州地图，画出郑州的三环线，然后看看周边的房价，东三环、北三环、西三环的价格都要高于南三环，除此之外地铁2号线已经开通，如果你想买距离市区近且价格实惠的区域，管南是不二选择。

管南的房价已经很坚实了，目前区域内在售楼盘的价格从11000-16700元/㎡不等，几大热盘的均价也在14000元/㎡上下，符合刚需的买房预算。

03规划落地，未来可期

从管南的规划上来看，整个管南从北到南依次分为六大功能区，包括金岱宇通工业片区，十八里河功能区，水岸沿线功能区，商都物流园功能区，南曹商贸功能区和潮湖休闲功能区。

可见，在管南未来的规划打造的是综合性的城市新区，每个功能区都有不同的区域定位，有行政、工业、也有物流和居住。加上南水北调和十八里河的环境，相信未来居住，应该很舒适。

此外，小李庄火车站的确定，为管南带来了属于自己的中央商务区。

小李庄站区域的初步规划为：研究范围2450公顷，重点城市设计范围330公顷，概念城市设计范围34.81平方公里，约52000多亩。

小李庄车站将全面承接郑州中心站的普客运输功能，目前已经启动建设。建成之后，预计日客流量可达10万人，其辐射的管南区域也将迎来“爆发式”发展。对新郑、二七区、经开区都将有带动作用。

郑州是火车拉来的城市，而管南像极了郑州的缩影。小李庄火车站的到来将为管南迎来重大发展新机遇。

尽管管南的优势有目共睹，但缺陷也是存在的。

首先是整体规划一般，市政环境一般。毕竟以前周边多是物流园，改进尚需时日。

其次，片区容积率高，每个楼盘都堪称千亩刚需大盘，加上安置房，方圆几公里内起码有几百栋百米平头住宅 。容积率高的区域，全部交房入住后的场面不难想象。

最后，区域没有产业支撑，远期来说小李庄车站商务区的规划能弥补一些短板。管城区的教育医疗资源相对匮乏，新区可能更需要时间。

尽管如此，在郑州的所有区域里，管南不是较好的，也不是最有潜力的，但对比下来，管南的综合实力还是不错的。

如果说从前的管南是价值洼地，如今管南个别楼盘的房价不知不觉已迈进了16000，热度依旧居高不下，一切都在说明购房者对区域的认可和热情。

如果你想置业管南，应该如何选择呢？

郑州搜狐焦点网运营中心对管南片区楼盘进行了3月市场调查，根据到访量和成交套数对管南楼盘进行了详细的分析，以下是管南片区三月热力图。

火极一时的融创城热度有所下降，富田两盘双足鼎立，正商生态城紧随其后，鑫苑国际新城货量不多，但是成交依然不俗。管南片区的热盘格局正在悄悄发生变化，下一个网红神盘蓄势待发！

这几年，管南区域内一直持续着三足鼎立状态：鑫苑国际新城、绿都澜湾、永威城，这三个千亩大盘撑起了整个管南市场。

经过三年左右的消化，目前“管南三雄”都已经接近项目后期。

随着富田、正商、融创、名门、绿地多个大盘的入市，管南片区楼盘开始赤身肉搏，一场激烈的厮杀在管南大地不停上演。盘大量多，拼营销、拼价格、拼硬件、拼配套......

相信大家还对去年冬天管南“融创城”的营销事件记忆犹新。融创在郑州，一直扮演着价格屠夫角色。

抛开营销套路不谈，融创城是管南目前偏改善的项目，容积率2.98，户型93平米起步，其余有118、136、142平米户型。对比年前的火热，近期项目稍微降温，3月共成交34套。

富田城九鼎公馆也是管南片区的一个网红盘。项目临近地铁4号线姚庄站，而且地铁口直通小区内部。在售面积89/95/108/125㎡三房，142㎡四房，多种户型。公馆从入市到现在一直在市场上保持着热度，更是3月管南片区的销冠楼盘。

富田城九鼎华府紧随其后，位居3月管南片区热度排行榜第二名。富田城九鼎华府，位于九鼎公馆的南侧，处在南四环以外，这是个近万亩的大盘。这个项目的亮点在于产品，在售高层容积率2.99、户型有98㎡、105㎡、115㎡、125㎡，都是三开间朝南。

正商生态城的市场表现也不错，位居3月管南热销榜第三名。项目处于管南新城区域的核心位置——小李庄站的西广场，有利于后期的发展，同时项目较大的特色是生态优势，项目北边是十七里河，西侧是南水北调运河，约2200亩滨河公园，首期地块容积率2.49，后期居住舒适度非常高。目前的价格非常有优势，后期有火车站的加持，投资或自住都是不错的选择。

小结：

  管南在我眼中是个神奇的区域，记得10年前的管南区域因布局众多仓储用地，被人诟病为脏乱差。

如今的管南已经经历了一场巨变，多个房企争相布局，项目虽多，但几乎均为千亩大盘，目前片区已经呈现一种勃发的态势，可以想见未来的潜力。

谁能代表管南的未来？谁能做出片区内的标杆产品？我们带着所有的疑惑面向管南，期待市场和时间的检验会给我们答案。