房价“回落”的荥阳东,刚需还能去买吗?哪些楼盘适合上车

水能载舟亦能覆舟，购房者就像水一样，无时无刻都在寻找价值洼地。

荥阳东最逆天的时刻是今年年初，尤其是3、4月份的时候，荥阳东一片大好形势，购房者趋之若鹜，区域内的清华大溪地和碧桂园龙城天悦高层卖到了11000。

但是随即而来的5.3新政，瞬间就让荥阳东哑火了，被挤出去的刚需又被挤回来了。还记得老孙5月份去荥阳东考察时，限购后的售楼部冷清的画面令人“不寒而栗”。而作为区域房价领头羊的清华大溪地和碧桂园龙城天悦也相继回落，目前房价稳定在8000-9000，区域内甚至出现了单价5XXX的楼盘。

或许是因为市区限购，刚需被挤压出城，或者是看好荥阳东的升值潜力，反正荥阳东就这样从2016年初时候的6千左右，直接翻了一番。不少网友纷纷表示荥阳房价的水分较大，还可以再挤挤。甚至看衰荥阳东这片区域，但荥阳东具体情况如何，或者说未来是否还有潜力，带着这些疑问我们去看看荥阳东的真实情况。

荥阳市的整体区位

荥阳市位于郑州西15公里，是河南省距省会最近的县级市，面积943平方公里，总人口69万，荥阳具有得天独厚的位置优势，也是郑上新区发展的桥头堡。根据《荥阳市城乡总体规划（2016-2030）》显示作为郑上新区的重要组成部分，到2030年，荥阳市域人口规模达到120万人，城镇化率93%；按照“四心、五轴、五区”的网络化城镇发展格局，将荥阳打造成中原经济区新材料、先进制造业和健康产业基地；郑州都市区西部新城综合服务中心；以诗歌、象棋文化为特色的园林城市！

根据《规划》可以看到，荥阳制定了三条东西向城市发展轴，荥阳的西边是巩义市，南边和北边都是生态发展区，东边与高新区、中原区、二七区无缝衔接，毋庸置疑荥阳东将是荥阳城市发展的主轴。

荥阳的利好因素

荥阳与郑州的交通无缝衔接，建设路、中原路、科学大道、中原路、陇海路几条东西通道已将荥阳和市区紧密的连接在一起，自驾半个小时就能从中原区到达荥阳东，15分钟就能从高新区到达荥阳东。

此外，按照郑州地铁总体建设规划，有3条地铁线经过荥阳，6号线、8号线和10号线。其中已经全面开工建设的10号线从荥阳东区域横穿而过，有商隐路站、郑州西站、商业街站3个站点，对这块区域的交通便利性有质的提升。郑州地铁8号线起始于西部新城荥阳组团的索华路站，终点至东部新城中牟组团的中牟北站，贯穿东西全城；还有郑州地铁6号线，起始于贾峪一中站，也就是大家所熟悉的洞林湖片区，终点至祥云大道站

另外还有姗姗来迟的高铁西站，2015年12月18日高铁西站投入运营，由此荥阳开启了“高铁”时代。郑州西站东端贯通线衔接郑州东站，联络线连通陇海铁路中原站，西段衔接郑西高铁巩义南站，是陇海铁路、郑西高铁、京广高铁交会的“三岔路口”。

最重要的是荥阳东接壤长西湖新区、中原新区。市政府西迁，常西湖新区成为未来西区的发展重点。区域规划除了有郑州市民公共文化服务区之外，还有南核心规划“四大中心”，即奥体中心、文博艺术中心、市民活动中心和现代传媒中心，常西湖新区建成后将直接带动郑西起飞发展，而荥阳东的区域位置优质也更具明显优势。

荥阳曾经被评为”国家卫生城市”，生活环境相对更加舒适，去过荥阳的人都能感受到这一点。另外荥阳东区分布有郑州植物园、西流湖生态公园、李商隐公园、刘禹锡公园等市政休闲配套，为生活品质加分不少。

荥阳的不利因素

荥阳整体与主城发展方向不协调，从政策层面来说，郑州向东发展是一个大趋势，而西部虽然有市政府推动，但与东部的动力比起来，还略逊一筹。绿博和白沙可以说甩了荥阳东几条街。

此外前期涨势凶猛，限购后房价出现了波动，这严重挫伤了购房者的积极性，虽然区域内的利好因素非常多，但是购房者的信心和预期未免会发生变化。

荥阳东区作为近两年划出来的新区，发展速度不慢，至今已吸引了恒大、碧桂园、金地、新城控股等全国上市名企，以及永威、新东润这些本地知名度较高的房企，对于改善荥阳的居住品质有很大助力。而荥阳东的楼盘也主要沿着中原西路、郑上路分布，接下来为大家挑选一些大家普遍关心的楼盘的为大家点评一下，希望能为大家的购买做出指导。

东润玺城

地理位置：荥阳市中原西路与广贾路交汇处

均价： 8400 元/㎡

容积率 ：2.80

绿化率 ：30.00%

占地面积：400余亩

东润玺城是市区入荥阳的排名前列站，可以说是区域内最靠近市区的一个项目了，开发商东润也是郑州人比较熟悉的，东润泰和、东润城这些项目知名度也颇高，不过这个项目在郑州和荥阳之间，自身的配套很不健全，去过的朋友都知道，商业、学校都没有落地。少有的好处就是距离地铁10号线商隐路站一公里左右，标准的地铁盘。另外紧靠中原西路和绕城高速，无论是自驾还是公共交通都能满足日常出行，这个楼盘最适合需要郑州、荥阳两头跑的群体了，毕竟距离近，自驾也方便。

清华大溪地

地理位置：荥阳市中原西路与商隐路交汇处

均价 10000 元/㎡

容积率 2.47

绿化率 35.00%

占地面积：3600亩

清华大溪地这个项目堪称是荥阳排名前列大神盘，3600亩的天量，卖了快10年了还没卖完，记得刚上大学的时候，大溪地的广告就在各家电台上不断洗脑。清华大溪地配有50万方的商业，还又签约了郑西一中，还处于地铁10号线，紧挨着奥帕拉拉水上乐园和李商隐公园，按说这样的配置应该早都销售一空呀！为什么还在卖呢？体量大、性价比还低，一万的单价目前是荥阳的天花板，大溪地非要超越天花板去高空看看，很不幸就这样悬在空中了。同样的价格购房者都能在市区捡漏了。

清华大溪地本身项目没有太大问题，配套非常完善，但是就是性价比太低了。低于一万考虑，超过一万就放弃吧。

郑西鑫苑名家

 地理位置：荥阳市郑上路与广武路交汇处西南角

均价：高层 7500 元/㎡   多层 8500 元/㎡   

容积率：2.50

绿化率：30.00%

占地面积：1100亩

说到鑫苑，有必要聊聊这家开发商，鑫苑成立于1997年，2007年鑫苑成为在纽交所上市的排名前列中国房地产企业。2006年鑫苑开始全国化之路，然后越走越远，进军苏州、安徽、北京，甚至走出了国门在美国、欧洲、澳大利亚、新加坡等地都有项目。这家房企是河南本土老牌开发商之一，但是由于投资重心外移，近些年对郑州的投资力度不足。

项目自身配建有社区商业街和19万㎡大型集中商业，签约有永辉超市、星光影城等，这算是项目的一个亮点，绕城高速豫龙站5.8公里左右，距离地铁10号线植物园站大概1.2公里左右，交通出行还算便利。这个项目本身就是一个比较刚需的项目，特别适合那些在郑州西边工作的群众，毕竟性价比优势比较明显，配套也能满足日常需要。

碧桂园龙城天悦

 地理位置：中原西路与荥泽大道交汇处东北角

均价： 8500 元/㎡

容积率：2.99

绿化率：35.00%

占地面积：292亩

碧桂园龙城天悦放弃精装做毛坯，房价直接从11000掉到了8000多，不得不碧桂园对市场的把握能力令人汗颜，但是这样也不能掩盖降价的事实，碧桂园的精装标准难道有3000元/平米？

龙城天悦的位置比较优越，紧邻中原西路，又受到高铁西站和地铁10号线郑州西站站的辐射影响，出行便利，作为碧桂园天字系类的楼盘，整体是比较偏改善的，低于一万的售价建议入手，但是如果超过一万，那就果断说拜拜。

碧桂园龙城

地理位置：索河路与荥泽大道交汇处东北角

均价： 高层均价 7300 元/㎡   洋房均价 9200 元/㎡   

容积率：2.90

绿化率：40.00%

占地面积：1150亩

作为碧桂园荥阳双雄，龙城也放弃了精装修，房价也降到了7000多，龙城的配套也相当的完善，距离最近的地铁站荥阳植物园站大概1.7公里，严格意义上算不了真正的地铁盘。

不过这个项目规划产品涵盖双拼、大平层、洋房、商业等业态。斥重金打造U-life风情商业街，丹尼斯已入驻，麦当劳也已经签约，刚到售楼部就能看到麦当劳大大的招牌。

不过碧桂园龙城这个项目更适合荥阳本地人购买，大品牌开发商，千亩大盘，完善的配套能提高本地生活质量。但是郑州人不建议购买，可以选择的地铁盘太多了，何必要选一个离地铁远的楼盘呢？

新城尚郡

地理位置：商隐路与禹锡南二路交汇处西南侧

均价： 8800 元/㎡

容积率：2.50

绿化率：35.00%

占地面积：600亩

新城尚郡作为中国房企20强--新城控股深耕中原的起笔之作，新城也算是有诚意，以2开头的容积率、35%的绿化率，以及社区内的中式景观和中式建筑风格，项目本身是比较偏改善的。

但是今年7月份首次开盘，推出北侧10#和11#的300套房源，去化率不到一半。被众多媒体解读为”玩砸了“，其实这也不能完全怪新城，市场环境变了。要是在限购前来场首秀，肯定卖的红红火火。但是新城的定价还是过高的，位置不如碧桂园龙城天悦和东润，配套也不如大溪地和龙城。如果对新中式住宅情有独钟，对居住体验要求严苛，倒是可以选择这个楼盘，毕竟整个荥阳东新中式建筑风格的楼盘很稀缺。

金地格林小城

地理位置：郑上路与绕城高速交会处西600米路北

均价：高层均价 8700 元/㎡   洋房均价 11000 元/㎡

容积率：2.99

绿化率： 31.00%

占地面积：600亩

从配套上看，格林小城自身配套齐全，有格林公园、商业街、金地哈佛幼儿园以及公立的小学;自驾交通便利，但是郑上路上现在大货车非常多，出行环境可能会打折扣。

本来金地的招牌加上完善的配套，这个项目应该会很火的。但是原本走郑上路的地铁10号线改走了中原路，优质的绕过了金地格林小城，只能说金地时运不济，把利好都让给了清华大溪地、东润玺城等项目。

金地的质量并不差，配套也非常完善，但是价格不便宜，而且没有地铁的优势加持，对出行要求很高的群体建议选择中原西路上的楼盘。如果追求品质生活，金地格林小城还是值得考虑的，毕竟是一线品牌开发商，也是在郑州的排名前列个项目，房子质量还是有保障的。

除了郑上路和中原西路外，荥阳东还有”洞林湖三强“和永威逸阳溪畔这些楼盘可以选，不过这些楼盘注定和刚需无缘，无论是产品形态还是区域位置，都不适刚需族，永威逸阳溪虽然秉承着永威的精细化高标准，但是叠墅和联排别墅没有200万以上基本上没戏。而”洞林湖三强“（新田、恒大、碧桂园）的洋房和别墅也不是为刚需打造。

因此，郑上路和中原西路注定是荥阳东的购房主战场。在地铁10号线的有利规划下，清华大溪地、东润玺城等都受益匪浅。对于该片区来说，买房需要慎重选择。

1、可以这样说，荥阳东的楼盘都在抱郑州的大腿，而且限购前卖的还不错，而且房价也从2016年年初的5000、6000涨到了一万左右，普遍涨了30%以上，但是5.3新新政后，荥阳也纳入了限购范围，荥阳东的购买力瞬间就被稀释了。一些楼盘价格的回落也是正常的现象，是对市场的正常反应，并不是代表荥阳东就失去了未来上涨的潜力。随着地铁8号线、6号线、10号线的相继开通，常西湖新区、中原新区的规划建设一步步落地，未来的荥阳东仍然具有非常大的前景。

2、荥阳东也有自身的缺陷，就是与郑州一路向东的发展趋势背道而驰，与白沙、绿博相比差距非常明显，未来的差距仍然会更大。荥阳东等到地铁开通之后，将和南龙湖处于伯仲之间，但是整体的居住环境要优于南龙湖，但是南龙湖与市区的衔接更加紧密，而且靠近港区以及未来的自贸区，南龙湖未来不会差。南龙湖、荥阳东、白沙、绿博，这四个郊区有地铁规划，有政策扶持。假以时日，这些地方晋升城区也在情理之中。

3、不过，荥阳东注定是属于荥阳本地人和高新区、中原区、二七区的外溢刚需。在该区域买房子，目前一定要秉持一个原则，不买超过一万的楼盘，原因很简单：一万买荥阳不如添点钱买高新区和西四环附近的项目。如果在东区上班，荥阳东的房子直接放弃吧，时间通勤成本太高。另外开封和许昌单价8、9千的楼盘都不如荥阳东。

4、如果想去荥阳东去投资升值，建议还是放弃吧。荥阳东沿着两条主干道星罗棋布分布了十几个楼盘，为什么清华大溪地卖了10年还没卖完。根本原因是区域的供应量太大了，郑州人不去买，荥阳人根本消化不动，所以荥阳东的房子更适合刚需自住。而且出手和置换难度要远大于市区，一旦入手就要做好长期持有的准备。

注：文章中的房价仅供参考，具体售价以售楼部信息为准。

来源：河南一百度