新政后,数据视角下的郑州市场还原

3月伊始，郑州房地产市场连续性的自救动作，让郑州成为焦点城市。

3月1日，“19条”发布，供需端均有涉及；需求维度涉及大学生、外来务工人员、随迁老人、改善性购房需求、货币化安置等；供应维度涉及降低保证金、贷款支持等。

3月8日，“货币化安置”重提，宣布郑州将结合安置房建设三年攻坚行动，集中利用3年时间，大力推进货币化安置，确保2024年群众回迁安置全部完成。

3月11日，“预售资金监管”由河南省住房和城乡建设厅、中国人民银行郑州中心支行、中国银行保险监督管理委员会三方联合重申，力保新房交付，提振购房者的市场预期。

郑州为什么可以作“排名前列救市”的省会城市？

因为，难，急需纾困。

3月14日，国家发改委公示《河南郑州等地特大暴雨洪涝灾害灾后恢复重建总体规划》，助力河南灾后恢复重建。

21年的“涝疫结合”给郑州带了重创，让处于调整优化周期的郑州房地产市场深受影响。

（图片来源与政府发布网站）

那么，新政后的市场端给予的回应到底是什么样的呢？

CRIC 观点：

市场整体，稳中微升

数据来源：克而瑞市场监测数据

主城市场，来访微涨，认购持平。新政后，主城区在售项目单盘周均到访呈持续微幅上涨趋势，认购较2月微涨后持平。根据克而瑞市场监控数据显示，3月第2周主城区单盘周均到访约98组，相比2月最后一周，涨幅约14%；单盘周均认购约6套，相比2月最后一周，单盘周均成交仅上涨1套。3月第二周市场情况，相比去年同期，来访环比下跌约15%，认购环比下跌约50%。

数据来源：克而瑞市场监测数据

近郊市场，来访微降，认购低位持平。新政后，近郊市场单盘周均来访量与春节后的2月市场水平相当，认购连续5周持平，无上涨；3月第2周近郊单盘周均到访约46组，相比2月最后一周，降幅约6%；单盘周均认购约3套，与2月最后一周水平相当。3月第2周市场情况，相比去年同期，来访环比下跌约39%，认购环比下跌约50%。

转化率仍居低位，未见回升。监控数据显示，3月第2周转化率仅约6%，基本与2月市场相持平。整体来说，客户对市场的关注度有所回升，但对市场的信心仍处于深度修复期，边观望边等进一步利好政策落地。另外，价格仍是客户对标选择的首要维度，价格仍是排名前列要素。

（数据来源：克而瑞市场监测数据）

分区域来看，区域热度格局相对稳定，高新、金水、中原区仍居前列。到访量上，高新、惠济、金水、管城区项目周度单盘来访相对较高，周均到访约110-140组；认购量上，主城区中高新、中原、二七、惠济区新政后周均认购量上出现上涨，单盘周均成交上涨约2-3套，其他区域相对平稳；另外，高新区、中原区客户成交转化率相对较高。

2022年2月第4周——3月第2周热销榜单

（数据来源：克而瑞市场监测数据）

单项目维度，热点项目更热。周均认购TOP10项目门槛上涨约由16套上涨到20套，政策后热点项目认购增加营销力度，以小量平推补货，特价房，提升分销佣金、增加暖场活动等形式来保持市场热度，推动成交。

二手房市场热度回升，分流新房市场客户。二手房交易针对不满五少有的房源，目前实行约20%差额税及总房款的1%，二者可择低交纳，推动二手房交易加速。数据显示，政策后郑州市二手房周均带看均超约1.5万组，成交均约500组左右，环比上涨明显，但是依然不敌去年同期。

写在最后✦

整体来看，新政的鼓励，让市场整体稳中微升，并未出现明显涨幅。

一方面，购房者对市场的信任度仍处于修复期，据克而瑞不完全统计，13年-21年郑州范围内烂尾或易主项目约51个，其中2020-2021年烂尾或易主项目约20个 ，延期交付项目约62个，维权项目约122个，现在在信任失衡的情况下，客户对新房市场的预期兑现的信任度不断降低，信任修复周期被持续拉长。

另外，市场上少量项目，存在通过无底线降价，“趁火打劫”客户的情况，短期内有助于项目清库存，但此举动无异于饮鸩止渴。长期来看，后续存在比较多的交付隐患，同时，扰乱市场平衡，滋长客户抄底心理，不利于市场修复。

此时的郑州市场，安全为上，暴涨暴跌都不应该出现。

来源：克而瑞河南区域