周报|上周5个项目开盘,整体去化效果一般,二手房价继续小幅下行

三月份第二周，多项目无蓄客平推，平均去化率为30%，整体去化效果一般，中原华侨城关注度显著提升；二手住宅市场价14499元/平方米，环比下降0.3%，继续小幅稳步下行，调价房源量连续四周增长，市场活跃度持续提升。土地市场方面，3宗涉宅地块底价成交，出让金超21亿元。更多数据详尽下文。（统计周期：2021.3.8-2021.3.14）

土地

1、三宗土地底价成交，揽金超21亿

据诸葛找房数据研究中心监测，上周郑州市成功出让3宗土地，均为城改或合村并城项目用地，占地面积共计12.43万平方米，约合186亩，成交金额共计211008万元。

其中10号地位于常西湖片区，属于西石羊寺城中村改造项目用地安置房用地，由汇泉子公司竞得，成交价134606万元，楼面价3134元/平方米；11号地位于中原老城区，属于城中村改造项目安置开发混合区用地，交通便捷，配套成熟，临地铁1号线秦岭路站，由河南孟章置业有限公司竞得，成交价30758万元，楼面价2899元/平方米；高新区3号地则位于西流湖片区，属于南流村陈庄合村并城项目用地，临地铁8号线（在建）南流村站，由碧桂园子公司竞得，成交价45644万元，楼面价3778元/平方米，预计将作为新项目碧桂园云顶建设用地。

新房

1、5项目开盘，整体去化效果一般

市场监测数据显示，上周有5个项目开盘，共推出554套商品房，成交166套，平均去化率30%。环比前一周，开盘项目数量减少1个，推房量增加4%，成交量下降29%，去化率降低14个百分点，整体开盘项目效果一般。

本期开盘的5个项目中，永威西郡、中原华侨城、融信奥体世纪均位于中原区，近四大中心，规划前景好但落位时间较长，目前周边配套较为匮乏，三盘同日加推，竞争激烈。其中，中原华侨城临地铁6号线（在建）和10号线（在建），集欢乐谷、欢乐海岸、水公园、海洋公园等产业为一体，居住用地仅占20%，此次拿证即推，去化69%，开盘效果好于永威西郡及融信奥体世纪，刚需客户关注度显著提升。新郑的中骏华信璟悦此次仅推出112平米洋房，产品单一，客户选择性不高，且周边竞品较多，去化24%。金水区的腾威城位置较好，交通便利，但梯户比较高，客户抗性较大。

2、5个项目拿证，批准预售商品房超1500套

3月第二周，郑州市各房管部门共发放5张预售证，批准预售商品房1583套，建筑面积共计17.62万平方米，均为住宅用途。其中，高新区拿证项目数量及房源量均位列排名前列，碧桂园西流湖及万科城分别有272套、944套住宅获取预售证，新增商品房批准预售面积28692.18㎡、102514.34㎡。其次是郑东新区的中海云鼎湖居及中原区的中原华侨城，分别有187套、108套住宅获准预售。

二手房

1、二手房市场价走势

据诸葛找房数据研究中心监测，2021年第11周，郑州市二手住宅市场均价为14499元/平方米，环比下降0.3%，降幅与上周基本持平，市场价继续小幅稳步下行。

2、二手房各城区市场价涨降幅度

分区域来看，第11周，郑东新区以21733元/平方米的价格稳居排名前列，经开、惠济及金水区分别以16629 元/平方米、15536元/平方米、15305元/平方米的价格位居第二、三、四位，管城、高新、二七、中原四个区域市场价均在13000-14000元/平方米之间。环比上周，仅郑东新区及惠济区市场价环比上涨，涨幅分别为0.29%、0.01%，其余6个城区市场价均环比下跌，经开区以0.54%跌幅居首。

3、二手房各城区挂牌房源分布

第11周，郑州市二手房挂牌量为140221套，环比上涨0.6%，涨幅收窄。其中，金水区以42088套房源量稳居排名前列，二七及中原区分别以18506套、16239套二手房挂牌量位居第二、三位。环比上周，仅高新区挂牌量下跌2.7%，其余7个主要城区挂牌量均上涨，管城区以1.2%涨幅居首。

4、二手房商圈涨降房源情况

监测数据显示，上周郑州市累计有6534套二手房源调价，环比增长8.2%，已连续四周增长，春节后市场活跃度持续提升。其中涨价房源量为1032套，环比增长12.5%，占全部调价房源量的15.8%；降价房源量5502套，环比增长7.4%，占全部调价房源量的84.2%。涨降价房源量占比逐渐趋稳。

本期涨价房源量TOP3商圈为二七万客来、管城管南及中牟县商圈，分别有63套、59套、45套涨价房源；降价房源量TOP3商圈为管城管南、二七万客来及荥阳市区商圈，分别有290套、208套、201套降价房源。燕庄、兴华南街等商圈涨降价房源量也长期位居前列，片区内二手房市场活跃度较高。

5、二手房热门降价小区

本期热门降价小区多位于主城区，二七区的升龙国际中心以35套降价房源排名排名前列，小区均价15143元/平方米； 管城区的正商新蓝钻及正商幸福港湾分别以31套、29套降价房源排名第二、第三，小区均价16436元/平方米、14238元/平方米。环郑区域有3个小区入围TOP20，分别是港区的正弘中央公园及荥阳市的清华大溪地、意墅蓝山。