华谊电影小镇开业,绿博组团却成了降价重灾区?

懂得很多道理，依然过不好这一生。看过很多楼盘，依然买不到好房......

随着全国楼市的降温，绿博片区作为曾经购房者追捧的区域很少再被大家提起。然而，本周末（9月22日）建业·华谊兄弟电影小镇启动试运营，又给绿博这个片区带来了一波热度。

该项目位于郑州国际创意产业园区，是目前为止中原地区排名前列沉浸式电影潮玩地。

电影小镇作为绿博的文旅项目之一，在这里你可以租衣服拍照，民国的、古装的……；可以近距离观看实景演出；甚至可以突然被某个导演相中，来一场穿越大戏；更有多种中原地区的民俗、非遗的互动体验。有兴趣的朋友本周末可以去看一下。

然而，虽然有电影小镇的热度加持，绿博片区的房价相比之前却出现下降趋势，看衰绿博的声音更是层出不穷。

位于东五环之外的绿博，本是蛮荒之地，但因一纸规划，房价涨幅直冲九霄达到13000元/㎡。现在房价虽有点下跌，便宜的10000元/㎡，但该不该在那里买房，很多人却为此吵的不可开交。

那，绿博未来怎样？值不值得期待？

接下来我们就逐一分析一下。

绿博升值空间在哪

绿博组团的范围：北至连霍高速公路、西至万三公路（东五环）、南至贾鲁河，东至官渡组团西边界，总面积约132平方公里。

发展定位：引领国际新商都的文化产业先导区，具有高级职能的文化创意产业园区，辐射中原经济区的文化旅游目的地，面向郑州都市区的田园城市示范区。

看一个区域的潜力，主要是看它的驱动力是什么，不同区域发展的驱动力也有区别，比如白沙、常西湖更多是在行政驱动，惠济是资源驱动，绿博正式命名为郑州国际文化创意产业园，产业无疑才是排名前列驱动力。

从城市化的红利来看，我们目前还处在城市化进程当中，城市化率还有很大空间，尤其对于郑州这种二线城市而言，绿博作为郑州大都市的一部分，并且还处在郑汴一体化郑州往东扩展的主方向上，肯定会受到一定带动.

但郑州很大，新区四面开花，周边有太多少有有待填充，绿博的发展前景主要还是看区域自身的潜力如何。

绿博片区作为“高级文化创意产业园区”，文旅项目聚集，成为绿博吸引人流、区域热度不断升温的特别优势：比如最早的文旅项目有绿博园和方特。

后来随着不断的发展和招商，区域内项目不断增多。先后有《只有河南》主题演绎公园、本周末开业的华谊兄弟电影小镇、海昌海洋公园、周星驰影视创意奇幻世界等不断建成或签约。大概有6个市级旅游项目，3个省级旅游项目，6个主题公园。

因此绿博发展的好不好，重点在于文创产业的发展。

已投入使用方特欢乐世界以及本周末（9月22日）开业的建业电影小镇、郑州海昌海洋公园等，成为绿博招揽人气的法宝。

3000亩的绿博园、正在整治中的贾鲁河、40000亩的郑汴中央公园等，给绿博的发展奠定了绿色、宜居的先天优势。

绿博优势在哪

绿博片区的容积率集中在1.1-2.5，由此可见政府的意图十分明显，未来绿博片区完全就是改善型的，而且非常集中，圈层会十分明显，刚需就不要凑热闹了。目前绿博片区整体以小高层（小高层精装居多）、洋房为主，个别项目涵盖有高层、别墅。

绿博组团的房地产发展，因为起点晚，反而是一个优势，也就是说没有历史包袱。除了文化产业外，没有工业用地、物流用地，完全的住宅用地，确实是比较宜居的。

目前进驻的房企全部为大型开发商，没点实力的开发商连凑热闹的机会都没有。除了早先进驻的名门之外，康桥、亚新、永威、万科、融创、雅居乐、信和、金科、碧桂园、远洋都齐聚于此。

另外在教育方面，绿博也颇具优势。首屈一指的应当属于枫杨外国语学校（东校区）了，在2017年已经完成排名前列界招生。在郑州的中学当中，枫杨外国语学校口碑一直很不错。另外在绿博安置片区也有不少学校，比如晨阳路小学、紫薇路中学等。

在规划方面，河南省实验小学，伯利恒学校也很有可能入驻该片区。

绿博劣势在哪？

交通痛点

远，那是真远呀，和主城区的距离是绿博一大痛点！整整30公里，竟然超过郑州主城四环之间的距离。

在绿博片区，规划有4条地铁线路。地铁8号线是既经过白沙又经过绿博的，绿博的地铁线路则是以地铁14号、19号、20号线为主。

从规划建设时间来看，基本在未来的5年时间实现通车。从绿博到郑州高铁东站，距离大约13公里，相当于郑州高铁东站到二七火车站的地铁距离，你在地铁1号线途径过两个站点，花费的时间一目了然。

我们不得不承认，2019年今天绿博和市区的交通关系，主要依赖于三条路：郑开大道、绿博大道和商都大道。这三条路里，商都路一直拥堵。绿博大道大车太多，郑开大道越来越拥堵。随着绿博楼盘的交付，区域内入住人口越来越多，郑开大道会更堵。

人多的地方，再好的环境的也得打折扣

绿博的一大卖点就是环境，公园、湿地、湖泊，要多美有多美，但这么多文旅项目，今后游客一定少不了。

想想那些曾经很美，后来人满为患的景区，究竟还会留给你多少期待？

有一年，元宵节，我去绿博园看灯展，6点出发，9点还没进园，整个郑开大道、商都大道、万三公路全是车，寸步难行。好不容易进了园，看完灯，回来仍旧是大堵车，到家已经半夜12点了。

看灯的兴致早就在拥堵的车流中消磨殆尽了。

缺乏高质量的就业岗位。

文化旅游项目能提供什么样就业岗位？除了极个别的管理层工资会高一点，剩下的都是比较低端的服务业。

郑州最赚钱的金融公司、地产公司、互联网公司等等，99.99%不会搬到那里，搬出四环都不现实。

可是绿博组团的定位却是改善，120平以上的房子居多。所以，这批买房的大多是有点钱的中产阶级，他们是肯定不会做低端服务业的，只能选择市区上班。

那么你再想想，在绿博组团居住市区上班又是什么体验呢？

30公里外的绿博，能不能买？

任何一个区域的发展都需要时间沉淀、需要时间检验，这样才是可持续、能长远的。

绿博的未来也许没有太大问题，毕竟那么多大项目，那么多大开发商，但这个未来一定要加上个期限，也许8年，也许10年，也许更长。

所以，绿博的房子不是不能买，但在买之前，一定要有一个心理准备，等待的时间会很长，等不及的话，较好不要轻易选择。

目前绿博最热门的两个楼盘，小编来分析一下利弊，不足的地方欢迎大家留言区补充。

在售产品：高层及洋房

位置：郑开大道与人文路交叉口向南1000米(绿博园东)

容积率：1.34

主推户型：高层140平-175㎡、洋房172平-192㎡

房源均价：高层均价均价12500元/㎡、洋房均价均价14500元/㎡

点评：名门紫园容积率低、绿化率高，绿化达到43.19%，居住环境是非常优美的，配置了优质教育资源，拥有枫杨外国语专属名额。

但是商业配套不够完善，购物、生活不便，目前来讲缺乏公共交通，处于暂未开通的地铁8号线、19号线上。

在售产品：洋房

位置：郑开大道与雁鸣大道交汇处

容积率：1.1

主推户型：148m²三室

房源均价：首层23200元/㎡（毛坯），标准层14800元/㎡（精装）

点评：理想国项目不算是正宗的绿博组团，而是介于绿博组团和雁鸣湖组团之间，由于其紧邻郑开大道，所以比雁鸣湖组团其他项目交通要便捷，并且其规模要比绿博组团的任何项目都大，所以具有特殊的优势，在市场上关注度也比较高。较大问题是离主城区有点远。