法拍房的一拍、二拍以及变卖三者的差异如何区分?又有哪些风险

法拍房打折拍卖规则和流程排名前列次拍卖按评估价的7折拍卖（较高可打7折），当然也有可能8折9折拍卖或不打折拍卖。第二次拍卖按照流拍价格8折拍卖（较高可打8折），当然也有可能9折9.5折拍卖或不打折拍卖。

法拍房最后一次拍卖（变卖）同一标的两次流拍后，会对标的进行变卖也就是所谓的最后一次拍卖。而变卖价则是二拍的流拍价（不降价）。

误区一

变卖和重拍变卖是指连续两次降价拍卖都流拍，文库 法院在第二次流拍之后再进行一次变卖。 重拍是指拍卖成功后，如果竞得人违约或竞买人之间恶意串通等。 

误区二

二拍成交价比一拍成交价低？

一般情况下，二拍起拍价比一拍最多降价20%，买家认为越便宜越好。但是，在实际的拍卖活动中，相反的情况也比较多，房产降价的同时，吸引的人会增加准备的时间更长，所以就会出现更多竞争者，价格就很有可能抬高了。

注意事项

       在我们上百套成交案例中，有不少竞买人知道流拍后会降价，表示这次不竞价等降价再参加，降价后的结果就是吸引了更多的买家，竞争也就多了，最终成交价远超排名前列次的价格，买家只能望房兴叹了。

虽然有的法拍房价格低，但也存在不少风险，哪些风险老宋讲给你听

一、房屋所有权证的办理难以确定

在购买拍卖房时，要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。 

二、房屋隐形瑕疵 

     因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。

三、法律规定的执行回转 

    “执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，法院重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。

四、购房成本风险 

     首先，有些法拍房必须全款付清，不支持贷款。按照规定，法拍房在竞拍结束后，购房者需持法院出具的《执行裁决书》、《协助执行通知书》等文件，才能办理过户等手续。但文件何时出，需根据案件进展情况来定，个别复杂的案件能拖一年半载。 

其次，实际购房成本加上拍卖佣金有可能要高于相同户型、面积的房屋。法拍房交易过程中要缴纳保证金及辅拍公司的佣金。保证金在拍卖成功后冲抵房款，否则退回；支付的佣金比例一般为房价的3%—5%；如果土地使用权有问题，还需缴纳土地出让金。 

五、实际居住人拒绝搬离房屋

     如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。 

    “捡漏”，是普遍存在的心理，但划不划算，因人而异，因情而定。建议普通购房人认真考虑，对房屋情况作出认真调查，咨询专业的人员，选择靠谱的服务公司，再作出竞拍决定。作为卖房者也要找专业机构帮助拍卖，以避免出现流拍。