20年20城 | 郑州楼市20年,有多少好故事,都付笑谈中

搜狐焦点郑州 2019-09-12 10:40:34
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今年的郑州楼市,春天之后就是冬天。

郑州房地产的发展起源于九十年代,时至今日已走过20余年。在这一时期,行业的风云变幻、同行的竞相角逐、政策和市场的博弈、外来房企的轮番进驻、千万郑州人休戚相关的命运共同体,郑州房地产市场上演着一部部风云跌荡、攻城略地的传奇故事。20年的弹指一挥间,回首往昔,多少好故事,当时只道是惘然,如今都付笑谈中!

一、1992年-1996年  风起于青萍之末,浪成于微澜之间

1980年是中国房地产的元年,这一年邓老把房子定义为商品。房改和土改同时被推动,中国房地产正式成为了一个产业,开始缓慢的种子发芽阶段。

1991年,胡葆森在港创办企业,经营房地产业务;1992年回河南投资,与本地的建行合资成立建业房地产开发有限公司。

1992年,罗林芳回到郑州,创立了英协河南房地产有限公司,打造了当时中原地区无出其右的英协花园。

1993年,建业第一个项目金水花园破土动工。不但是中国大陆最早的一批按揭房屋,而且还采用了全新的销售模式 “买房可以贷款,十年还能回本。”

1995年,来自南阳邓州的张敬国下海创办正商。其创建的第一家房企叫“河南兴业房地产开发有限公司”, 合作开发第一个项目叫做兴联公寓。2000年前后,兴业收购了正商金色港湾土地,项目开发公司是河南正商置业有限公司,二期蓝钻获得了国家广厦奖,顺势成就了今天正商的品牌。

1995年同一年,位于郑州二七区淮南街与淮河路交叉口的绿云小区开建,被业界称为郑州第一个商品房小区。河南振兴集团作为总包单位今天已经成为本土房企中低调的大鳄。

二、1997年- 2006年  治世出能臣,乱世出英雄

1997年,亚洲金融危机爆发,中国房地产行业濒临崩溃。出于对行业前景的看好,山西人张勇创建了鑫苑置业,并在10年之后成功登陆纽交所。

同样诞生于1997的还有亚新、正弘、新田和清华园。算得上郑州房地产成立的第二波高潮。

1998年7月3日,政府开始救市,宣布全面终止福利分房,“市场化”成为住房建设的主题词。房地产进入零售时代,房贷成了银行热门生意,个人购房比例持续上升。

1999年刘向阳开工兴建郑州首个千亩大盘——21世纪社区,由此奠定其在郑州房地产的江湖地位,后来刘向阳北上,有了之后的原乡,社群组织被称作奥伦达部落。

2000年3月,鑫苑名家开工建设。10月,郑州首批国家康居示范工程项目清华园动工。它们至今在郑州仍被视为经典。

2002年,宋革委创立康桥地产,率领团队先后开发长城康桥花园小区和长城康桥华城。

2005年,李伟成立永威置业。

时至今日,郑州人眼中康桥和永威可以并称,可谓一时瑜亮。

三、2006年-2013年  城改大潮起始,房企版图不断更迭,限购应运而生

2005年,升龙集团进驻郑州,开启了郑州城中村改造的大幕,之后则是锦艺集团、宝龙地产等纷至沓来寻求发展机会,郑州迎来了第一波闽系房企到来的高潮。

闽系房企前期大多是招商引资过来,主要参与的是城中村改造项目,较少涉及净地。随着郑州房地产市场越来越热,代表性闽系房企杀入郑州,如旭辉、阳光城、融侨等,拿地方式趋于多样化,既参与城改项目,同时又参与净地的拍卖。

2006年,郑州市城中村改造风起云涌,17个改造试点中,西史赵、西关虎屯和燕庄最为典型。西史赵改造是外地企业招商引资过来的;而燕庄改造打通了未来路断头路,曼哈顿广场引进了住宅楼底层商业的理念;西关虎屯改造后的郑州国贸中心,融入并促进了花园路商圈的成熟。

2007年6月12日,酝酿已久的“103号文件”终于出炉,郑州市城中村改造的大潮开始蔓延、扩散。

2009年开始,郑州迎来外企入郑高潮,恒大、万达、华润、保利等通过各种途径抢滩中原。也为郑州房企发展带来了更多新鲜血液,其中以恒大地产为代表的带装修品质楼盘,以及以国内商业地产大佬万达为代表的大型城市综合体时代的到来;开启了楼盘品质、大盘之间的竞争,还引发了一场场地王争霸赛。

据数据显示,2009年房价大幅上涨,全国平均房价较2008年,增长23%,房地产市场的黄金时代正式到来。而这疯狂上涨的房价也让更大力度的调控拉开序幕,从一线城市向二线城市蔓延,郑州、南京、武汉等地集体祭出限购政策,从此限购成为楼市调控标配。

四、2011-2016房地产市场进入“中场休息”时期,郑州房企迎来新挑战

2011年起,“郑州都市区”也进入实质运作阶段,组团发展、产城融合是郑州都市区的发展思路。此阶段郑州新区已然四面开花,其中郑西新城、二七新城、滨河新城、航空港等成为那时热门话题。

2014年,受经济下行影响,房地产市场低迷,中央正式从以往以“控房价,抑需求”为导向的政策,转变为“促改善、稳消费”的楼市调控目标。房地产市场进入“中场休息”时期,“互联网+”、“新常态”、“白银时代”成为房地产大佬及企业经常提及和考虑的关键词。而且因为城市框架拉大、刚需客户需求释放、主城区客户外溢,近郊楼市成了聚焦点。

在房价上面,据数据显示,2014年,在全国一片“跌势”中,郑州房价逆市上涨5.5%,房价冲至“9字头”高位。从2014年的数据可以看出,郑州的房地产市场正商占了半边天,另有升龙、建业、恒大、康桥等房企占较大份额。在这些房企中正商城、正商花语里、升龙城、升龙又一城、正弘蓝堡湾、建业春天里、建业天筑、康桥悦岛等都是当时很是热门的楼盘。

这期间,越来越多的开发商意识到只有品牌房企才能够经受住市场乃至宏观调控的长期考验的,它们开始重视品牌的建设,提高企业的战略竞争能力,不断探索未来发展之路。比较出名的是2015年,建业新蓝海战略计划公布,这个河南本土房企标杆性的企业,用未来的战略规划为河南房地产市场指引了发展之路。

五、2016年9月中秋节前  地王频出,高潮迭起,郑州楼市的疯狂由此揭幕

2016年注定是郑州房地产历史上重要的转折点,这一年郑州共出现16个地王,另一个值得关注的现象是大量的一线城市房企、区域性实力房企大量进入郑州。

这16个地王,从区域来看,郑东龙湖占了6个,郑州经开区占了6个,其他区域占了4个。从竞得方来看, 11个都是外来房企,其中,荣盛、福晟、金茂、阳光城都是以拿地王的形式首次进入郑州的(福建福晟是因与K2地产竞争拿下高新区地王)。

7月8日的郑纺机地王是郑州一轮轮涨价潮的导火索,是郑州地产界公认的黑天鹅事件。一些楼盘在该地王产生后一夜之间以每平方米500元、1000元甚至3000元的幅度大涨。

7月底经开区出现的地王“三连冠”,再次引来房价跳涨,加剧了人们对市场的恐慌。

郑州地产真正的疯狂就此来临!

2016年9月14日经开阳光城地王落幕后,旨在限制地王,限制高价地的“郑九条”于半夜横空出世。适用范围为市内五区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区,俨然是地王定制。“限地价,竞房价”政策,就是说在“熔断”发生后,在已确定地价的情况下,各位竞拍者需报出未来宗地所坐落房屋的综合售价(一般情况下是指最高售价),许诺销售价格最低的人便是这块宗地的主人。

“郑九条”的发布让火热的地价市场一去不复返,“加快供地”、“网拍熔断机制”等关键词均包含其中,楼市渐入冰冻,地价房价疯涨的势头得以控制。

六、2016年中秋节后  调控步步加码, “不将房地产作短期刺激经济手段”

2016年9月14日,旨在限制地王,限制高价地的“郑九条”出炉:

郑东新区、郑州经济开发区土地出让时,网挂报价超过50%溢价率时,网挂报价中止,采取“限地价,竞房价”,即地价确定,参与网挂的竞买人现场竞综合房价,综合房价报价低者为竞得人。市内五区及郑州高新区土地出让时,网挂报价超过50%溢价率时,网挂报价中止,参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价,依据挂牌须知等相关规定,确定竞得人。

2016年10月2日 郑州重启限购令:

对郑州市市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内,对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下(不含180平方米)的住房。

2016年10月4日 限购后再限贷 二套房首付40%:

郑政办〔2016〕64号文件要求:居民家庭购首套90平方米以下的经适房,最低首付比例为25%,可向下浮动5个百分点;居民家庭所购住房位于“郑政办〔2016〕64号”文件规定的限购区域内,首次购买商品房,最低首付比例为30%;拥有1套住房且相应购房贷款未结清、再次购买二套房,最低首付比例为40%。

2016年12月21日 升级限购政策 交够社保再买房:

自12月22日起,在市政府64号文中规定的限购区域内,180平方米以上住房同时纳入限购。要求非郑州户籍居民家庭在限购区域内购买住房,需提供近3年内在本市连续24个月以上(含24个月)缴纳个人所得税或社会保险证明。对于通过补缴个税和社保来获得购房资格的行为,没有明确禁止。

2016/12/23起,限贷升级:

在限购区域内,居民的首次购房贷款比例仍为30%保持不变,居民家庭有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房,或者已拥有1套住房、无论有无购房贷款记录,再次购买普通住房,均按照60%的首付比例执行,其中,房屋的套数以郑州市房管部门出具的相关材料为依据。

2017/2/10,郑州住宅限购出台操作细则:

对本市非限购区域的社保证明及补缴后符合购房前3年内连续缴纳24个月条件的予以认可,出现未交存现象的,无论时间长短均从重新缴纳计起。

2017年3月17日 补缴个税或社保,不再作为购房凭证:

3月17日,郑州市住房保障和房地产管理局发布通知:凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为购房的有效凭证。

2017年5月3日 限购区域增加 企业炒房、离婚买房路堵死:

在原有限购区域基础上增加荥阳东、南龙湖和绿博三个区域;,扩大延伸到新郑市、荥阳市、中牟县;开创“不向不足注册三年的企业销售房产”的调控政策;单身人士有一套房后不能买房;取得“不动产权证书”之日起满3年才可以出售,实际上是从买到卖5年不得变现销售;赠与后,3年内不能买房,不能再通过赠与方式转让住房。

2017年5月3日 非限购区域同样“限售”:

郑州市政府58号文件出台不足9个小时,调控细则也火热出炉,对网签时间、单身、企业注册时间、调控区域等具体问题给予明确规定。并明确表示,郑州市非限购区域(如新密、登封等),同样要遵守“限售”政策,将房地产市场的调控范围扩大到郑州市全部行政区。

2017年6月27日郑州“限价”政策出炉:

6月27日,省住房和城乡建设厅、省国土资源厅联合发布通知加强房地产调控,其中明确规定:郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平。

2017年11月23日郑州“智汇郑州” “抢人”政策发布:

放宽限购政策,外市户籍全日制本科及以上学历毕业生或者副高级职称及以上职称买房不需要审核24个月的社保。

2018年5月18日  租售同权:

在中央“房住不炒”调控精神的指导下,郑州市短期需求侧调控和中长期供给侧改革共同发力, 2018年不仅短期政策持续严控,同时也颁布租售同权政策,加速房地产长效机制的落地。

2018年6月13日

继郑东新区和经开区,港区加入土拍熔断,双重竞价,竞综合地价和熔断价

2018年8月24日,

郑州市人民政府官网发布《郑州市人民政府关于依法查处商品房违法预售行为的通告》,严查商品房违法预售行为。

房企未取得预售证不得开放销售场所,不得以任何形式销售、收取预售款;

取得预售证后10天内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格;

未取得土地、规划、建设等手续,不得以房屋销售形式向社会不特定人员吸收存款;

未取得预售证,不得收取预付款;

房地产企业发布虚假广告、未取得预售证不得发布广告;

2019年1月22日

2019年仍要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,完善住房市场体系和住房保障体系,努力实现稳地价稳房价稳预期目标。

2019年3月21日

河南省省直机关住房资金管理中心发布官方信息,省直住房公积金的最高贷款额度发生调整,其中夫妻双方最高贷款额度调整为80万元,其他情况贷款额度调整为60万元。

2019年6月11日

郑州不动产登记中心公布已顺利打通民政婚宴登记信息,实现了郑州市房屋交易、不动产登记、税收一窗受理系统与全省婚姻登记数据信息共享利用,让那些伪造离婚手续的“假离婚”夫妻无所遁形!

2019年下半年  楼市金九难金?房企扎堆促销,有楼盘每平直降近万元

8月5日,经开区物流区郑政经开出〔2019〕017号(网)住宅用地流拍。

8月12日,上街区郑上出[2019]9号住宅用地同样流拍。

为什么住宅用地会流拍?

显而易见,房企没有钱了!

成交量的下跌加重了房企的资金压力。8月份, 40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降9%,同比下降3%。其中,4个一线城市成交面积环比下降19%,同比下降16%;18个二线城市成交面积环比下降10%,同比增长6%;三四线城市方面,成交面积环比、同比分别下降4%和17%。

融资难同样成了房企难以承受之重。央行日前降准释放长期资金约9000亿元,但是限制房地产信托融资、限制房企外债融资、严查资金违规进入房地产、严控房地产开发贷四道高墙阻隔了资金流向楼市。这一轮宽松,主要着眼点在于实体经济,在于基建投资,房地产已被明确排除在外。

促销走量、回笼资金成了诸多房企不约而同的选择,以往屡试不爽的降价招数此番还会奏效么?金九成色还需要时间再验证。但是对于广大的置业者而言,慢慢挑一挑,好好选一选,确实到了好时节!

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