《郑州楼市》:房产测绘背后的故事——不是一“量”那么简单

【编者的话】

本文选自已经出刊的2017年第4期《郑州楼市》（总第70期）“房政专栏”栏目，您可以关注《郑州楼市》DM刊物和“楼市微观”公众号微官网中电子杂志，阅览更多内容。

说起测绘，大多数人会简单地认为，测绘就是拿把尺子、长宽一量这样轻而易举的事情。实际上，与广大群众利益紧密联系的房产测绘不仅是一项脑力、体力、耐力相结合的工作，更是一项技术活。在8月29日全国《测绘法》宣传日到来之际，本刊编辑跟随郑州市郑房测绘队的测绘人员一起到测绘现场当一回“房产测量员”，通过切身体验来为您解疑答惑，普及房产测绘常识。

房产测绘可以说是与广大群众切身利益紧密相关。然而，目前社会上对房产测绘工作存在着误解和偏见，认为房屋面积测量是一件很简单的事，甚至认为不需要专业技术人员测量，任何人只需在现场用皮尺把房屋长、宽一量，房屋面积大小就算出来了。

房产测量真是这么简单吗？测量与测绘到底有什么区别？房屋面积究竟是怎么测算得出的？

在房产测绘的实际工作中，房产测绘工作被分为外业和内业两部分。外业主要是对测绘工作中涉及到房屋的形状、尺寸及房产要素，现场通过技术手段进行详细、准确的测量、记录和描述；内业就是把外业工作中采集到的各种数据录入到专业软件中，按照一定的规则进行分摊计算，最终形成房产数据和房产图集（分丘图、分层分户平面图等）。

测绘外业：体力+耐力

房产测绘不仅是一项技术活，也是一项脑力、体力、耐力相结合的工作。由于有些房屋设计的造型不规整，为了测绘出房屋的精准面积，测绘人员在进行外业的时候，不仅要查阅房屋档案资料进行比对核实，而且在现场需要花费很长时间进行面积测量。这不仅是对测绘人员专业技能水平的检验，更是对他们科学严谨精神的磨练。

今年5月-9月，郑州市郑房测绘队先后承接了市内各区安置房的测绘及实物调查等任务。时间紧、任务重，该队工作人员经常起早贪黑，牺牲双休日、冒着酷暑高温进行露天测绘作业。

8月19日，周六一大早，本刊编辑来到管城区尚庄安置房的测绘现场，看到郑州市郑房测绘队的几名工作人员早已忙碌在现场进行测绘作业。当天虽已立秋，但高温天气仍持续不断，中午时的地表温度更是达到40℃以上。

当天上午，工作人员要对一幢带有底商的住宅楼进行测量作业，只见工作人员拿出GPS定位仪在住宅楼周围的地块走了一圈，并在转角和必要的节点上进行了定位，测量的相关数据通过GPS定位系统被记录到仪器当中。另一名测绘工作人员则紧挨墙壁，用手中小仪器向对面的墙壁上一打，墙上出现了一个小红点，仪器显示屏上则出现一组测量数据，他及时对房屋的形状、尺寸及房地产要素进行详细、准确记录和描述。几名工作人员犹如“绣花”，整整花费了一天时间完成这幢住宅楼的楼上楼下，包括地下室、电梯间等所有要素的测绘任务。耗时费力的背后体现出的是测绘人员求真、务实、负责的态度。

 “虽然有时精准测量出一座房屋面积要花费很长时间，但测算得出的面积大小能让百姓信服，能给政府有关部门提供科学有效的依据，能经得起时间和群众的检验，工作再辛苦再累也值得！”烈日已变夕阳，测绘人员边收拾工具边说。

测绘内业：脑力+技术 

忙碌了一天，本刊编辑以为测绘人员终于可以回家好好休息下，却听见该组的组长说：“回去先吃个饭，然后还得赶着把白天的测量数据进行整理制图，并出具测绘报告……”这种“五加二、白加黑”的工作模式，对测绘人员来说早已习以为常。由此可见，房产测绘工作真不是一“量”那么简单，也不是一“量”就了之。

回到办公室后，测绘人员根据现场采集到的数据在系统上绘制每层的图形，然后计算出所有户室的套内面积、分摊面积，然后出具测绘成果。而测绘成果出来后，还要经过自检、互查、质检等多道工序进行验收。目前，郑州市的房产测绘执行的标准主要是《房产测量规范》（GB/T17986.1—2000）、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房【2002】74号）及郑州市人民政府关于转发《郑州市房屋建筑面积测算及共有共用建筑面积分摊规则》的通知（郑政文【2001】20号）。按照《房产测量规范》的要求，郑州市郑房测绘队的房产测量成果严格执行二级检查、一级验收制度度。一级检查为过程检查，在全面自检、互查的基础上，由各小组组长承担；二级检查由质检部门在一级检查的基础上进行。郑州市郑房测绘队出具的测绘成果最终交由郑州市房屋交易和登记中心测绘管理科验收通过后，方可发放。

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测绘常识：房屋使用面积≠房屋权属登记面积

生活中，很多购房业主交房后都会有这方面的疑惑：“我买的房子公摊面积是多少？怎么算出来的？”、“房子的阳台是否计入房屋面积？”、“我自己量的房屋使用面积没有产权登记的面积大，是不是相关部门把我的房子面积量多了？”特别是在房屋装修时，业主自己或者装修公司量算房屋面积时，往往跟合同约定面积或者权属登记面积不一致，这又是怎么回事呢？……这些都是老百姓买房经常遇到的问题，也是广大购房业主与开发企业之间的主要纠纷点和矛盾点。

其实出现这种面积差异，是因为这其中涉及到房屋面积的几个概念。根据《房产测量规范》的规定，成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。房屋权属面积由套内建筑面积和分摊得到的共有建筑面积组成。因此，业主量算的套内使用面积仅仅是房屋权属登记面积的一部分，还应包含套内墙体面积、套内阳台面积和共有建筑面积（俗称公摊面积）。

当前，有些商品房公摊面积比较大，购房业主也许会问这么高的公摊是不是把地下车库（人防）、架空层、小区道路、绿化带等也都分摊给业主了？

房屋共有建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房以及作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。由此可见，每幢楼的公摊都是不同的，它与这幢楼的设计方案紧密相关。而小区道路、绿化带不是建筑物，不算房屋建筑面积，因此不存在分摊给业主的问题。此外，地下车库（人防）、架空层作为独立使用的空间，不计入共有建筑面积，因此也未分摊给业主。

如想了解本栏目详细内容，敬请关注2017年第4期《郑州楼市》。