写字楼市场租赁特征转换,商业市场两极分化现象凸现

2022年1月14日，郑州—CBRE世邦魏理仕发布《2021年郑州房地产市场回顾与2022年展望》，解析郑州商业地产市场较新发展状况与趋势。

2021年郑州受“7·20特大自然灾害”及“新冠疫情”的波及写字楼市场需求热度减弱，全年空置率上升，租赁市场遇冷但并未影响投资市场活力，写字楼租赁市场稳步发展，客户方市场特征崭露头角。零售物业市场以城市更新存量改造为主录得多个新开项目，商业呈现出两极分化现象推动行业向全渠道转型的转变。

优质写字楼市场：危机中孕育新生，期待郑州办公市场逆风翻盘

随着郑州对产业结构的布局调整，招商引资政策推行，吸引了越来越多的企业及研究机构的目光，将郑州作为扎根中原的优选。郑州也将推进产业定位提升和中原科技崛起为使命，通过政策吸引、招商升级，推进产业落地进程，打开中原科技等相关产业集聚的局面。

2021年郑州优质写字楼市场需求热度减弱，受水灾及疫情的波及，房地产及相关行业落实“节能增效”政策；科技及金融相关市场需求细分，电商行业孕育新生机；投资市场活跃以资产配置买家为主，租赁市场遇冷并未影响投资市场活力。

2021年郑州写字楼核心区域市场录得新入市项目13.7万平方米，非核心区有部分旧改项目入市，市场总量近435万平方米。其中甲级写字楼体量近198万平方米。全年写字楼租金上半年稳中有升，市场回暖，受第三季度洪水及疫情的自然因素影响，租赁市场渐入窘境，租金回落，较2020年相比，全年租金仅小幅上调2%。全年租赁市场以保险、信托类金融、科技新媒体、建筑类、互联网相关科技类租户为主仍积极扩租或新租办公场所。但因在线教培行业大面积退租，房地产行业进行办公资源整合，造成甲级办公楼市场空置率上升5个百分点，至19.6%。受整体经济环境影响，租赁市场活跃度缓慢恢复周期较长，租赁客户选择房源更加谨慎，甲级账面租金下调8.6%，乙级写字楼报价租金下调0.7%，空置率提升明显。

租赁市场稳步发展，客户方市场特征崭露头角。房地产“三道红线“政策下，郑州房地产租赁市场出现大面积退租及减租表现，“双减“政策下，在线教培行业业务收缩，波及第四季度全市写字楼市场净吸纳量呈现负增长趋势。全市写字楼净吸纳量录得负2.6万平方米。市场活跃度降低，去化率减弱，净吸纳量出现负增长，CBRE预判2022年市场将逐步进入客户方市场。

未来一年，郑州甲级写字楼市场的新增供应将迎来增长期，其供应主要集中于郑东新区。该轮供应受制于政策等相关导向，将进一步推动郑州写字楼市场空置率回升。伴随着单一业主产权的写字楼供应加剧，甲级写字楼租金将进一步得到校准，写字楼租赁市场活跃度将大幅提升。与此同时，郑州在区域产业划分及产业招商政策落地中持续加码，吸引越来越多总部级企业集中落户，有望在新能源及绿色科技领域突破创新，为租赁市场注入新的能量和活力。

世邦魏理仕郑州顾问及交易服务|办公楼部负责人曲皓琳表示：“郑州作为中国中部地区重要的中心城市、国家重要的综合交通枢纽，承载着不可或缺的战略意义。随着国家中心城市建设及产业崛起，将会吸引更多的上下游企业扎根驻足，蓬勃发展。为写字楼市场孕育更多的生机和发展。”

优质零售物业市场：商业呈现出两级分化现象推动行业向全渠道转型的转变

受“7·20特大自然灾害”及“新冠疫情”的影响，2021年郑州零售物业市场起伏较大，空置率方面推升至11.8%，为近年来较高。供应端主要集中在第四季度，全年市场共录得11个购物中心入市，以城市更新存量改造为主。其中，位于二七商圈的CITY大融城通过多维度整体改造，以引进多个城市首进品牌为核心，不仅成为了近年来具有代表性的城市更新存量改造项目，也为二七商圈注入了新活力，助推片区商业氛围提升。此外，位于城市近郊的杉杉奥特莱斯购物广场2期、新城吾悦广场·荥阳店历经筹备实现了满铺开业，也体现出由专业成熟的开发运营商操盘下，对市场形成的优质供应和区域消费提档升级。

然而，当前的郑州零售市场依然面临较为严峻的考验。疫情对消费形成的影响和不确定性，使得零售服饰、餐饮及休闲娱乐业态的经营受到一定限制，全市全年零售商业净吸纳量低于新增供应，体现出疫情带来的不确定因素，影响了部分品牌商的开店及投资信心。

郑州商业呈现出两极分化现象。一次洪水、两次疫情、教育双减，使得下半年的市场经营受到了持续的冲击与考验。对于一些以餐饮、文化娱乐体验业态为主的购物中心而言，其销售额和客流更是较去年同期有着断崖式下滑。此外，市场上一些规模不大、实力不强、专业经验不足的“散兵游勇”式购物中心也在过去一年的经营中苦苦支撑，面对未来仍是一片茫然。

而像丹尼斯大卫城、正弘城、万达广场、印象汇等一批定位明确、重商品管理与服务、具备专业商管团队加持的购物中心在这一年中脱颖而出，业绩不断提升、品牌不断优化的同时也做出了对未来购物中心模式的思考与探索。例如开业第三年的正弘城，通过线上小程序商城、抖音直播卖货和微信社群的运作，打破现有的线下物理销售空间，为商户提供了多元的销售去化的方式；再例如印象汇，在2021年以“热爱改变”为全年主题，对商场外立面、广场、内部空间、灯光及动线进行了多维度优化与提升，同时在不到一年的时间里完成了135个品牌调整（全场共计168个品牌），也为下一年的经营发力做出了扎实的准备工作。

新能源汽车成为年度热门业态，2021年净吸纳量超2万平方米。碳中和减排政策与锂电池成本双轮驱动的推进下，加速了汽车电动化发展。与传统车企选址于城市外环、建店成本大而配备功能繁杂相比，新能源汽车线上下单、线下试驾体验的消费模式使其在选址过程中更加聚焦大客流高曝光的购物中心。而随着新能源汽车市场的蓬勃发展及用户对产品的深度认知，2021年各个品牌加速了在郑州的选址工作。蔚来、理想、小鹏以快闪店+正式店+购物中心车展的形式合计开设20家，上汽R、岚图、高合、天际等作为首进品牌也迅速展开布局。

2022年郑州新增优质商业供应预计为73万平方米，新项目重点围绕“区域消费升级、存量改造”进行。伴随着正弘汇、锦艺CCD Park等优质项目的供应，空置率有望下降，新开项目从体量、规划到专业团队的加持，也将大幅提升品牌商的投资信心，市场整体情况及投资热度有望回暖升温。

CBRE郑州分公司副总经理兼郑州及西安顾问及交易服务 | 商业部董事张桐表示：“相比因疫情造成的购物中心在经营方面的‘失血’、品牌经营策略及开店计划的调整，疫情也推动了行业更多的思考与转变，如对全渠道的思考和探索、以用户思维开展的线上导流、数字化技术的应用、营销方式的转变等。同时，核心商圈优质项目在过去一年所展现出的高韧性与强号召力，也再次印证了市场各端对大体量、科学规划与设计、具备专业化运营理念和团队的项目渴求。而购物中心，也正在真正意义上的从渠道向平台+内容转变。”

CBRE郑州及西安分公司董事总经理李健表示：“刚刚过去的2021年，作为‘十四五’规划的开局之年，也是郑州加快国家中心城市现代化建设的关键时期。郑州正着力构建数字经济赋能、先进制造业支撑、现代服务业主导、都市生态农业为基础的现代产业体系，且逐步形成具有全球竞争力的产业生态。”

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关于世邦魏理仕

世邦魏理仕（纽约证券交易所代号：CBRE）是财富500强和标准普尔500强企业，为全球性的商业地产服务和投资公司。公司拥有员工超过100,000名，在全球100多个国家和地区为地产业主、投资者及承租者提供服务，具体包括：交易及项目管理、投资管理、基金管理、评估与估值、战略顾问、不动产租赁、设施管理、物业管理、不动产买卖、按揭融资和开发服务等。