郑州中原福塔北侧周边规划调整以来围观反应

创智资讯 2022-01-20 18:14:00

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导读：经开区中原福塔周边规划调整了，对房价有影响吗，听说取消了商业，改为住宅了！求解最近经开区楼市大新闻：

2021年12月22日，郑州经济技术开发区管委会网站发布“《郑州市东南部地区重点地段控制性详细规划》B-03、B-04街坊修改必要性论证报告批前公示”，拟对岔河北路、岔河西路、岔河路和传媒路围合区域（即下图红色地块）调整土地性质，拟将地块用地性质由“商业用地、停车场用地”调整为“居住用地及供电用地”。

针对此次修改，保利天汇居、天汇庭业主作为利害关系人，提出反对意见，理由如下：一、控规修改理由不充分根据《郑州市城乡规划管理条例》（2016.1）第二十一条规定，有下列情形之一的，组织编制机关可以对控制性详细规划进行修改：（一）因总体规划发生变化，对城镇布局和功能产生重大影响的；（二）基础设施或者公共服务设施难以满足城镇发展需要，且不具备更新条件的；（三）因实施涉及公共利益的国家、省、市重大建设工程或者重点工程建设需要修改的；（四）经组织编制机关组织论证，认为确需修改的。根据以上规定，保利天汇居、天汇庭业主认为，本次控规修改，并不符合上述情形。（一）城市规划是城市建设发展的前提和指引，也是城市建设的底线和红线，必须保持其科学性、连续性和稳定性，此次突然修改，与多年来各级政府“一张蓝图绘到底”的目标违背。（二）郑州市东南部总体规划未发生重大变化。经济技术开发区是国务院批准设立的开发区，区内经济繁荣、业态众多，是郑州“东强”战略的龙头和发动机，也是郑州经济社会发展的一个增长极，其功能定位未发生重大变化，城镇布局已成规模，也已有规划蓝图，确无修改必要。（三）此次街坊控规修改为突然公示，且并未写明修改原因，因此我们认为控规修改原因不成立。二、控规修改程序不合规按照《郑州市城乡规划管理条例》（2016.1）第二十二条规定，修改控制性详细规划，组织编制机关按照下列程序进行：（一）组织专家对修改的必要性和可行性进行论证；（二）在本地的主要媒体上公示或者采用其他形式征求利害关系人意见，必要时应组织听证；（三）依法提出修改建议并附论证、公示等相关材料，报原审批机关审查同意；（四）组织编制修改方案。作为保利天汇的业主，距离控规修改地块仅一路之隔，可以认为是控规调整最密切的利害关系人，我们没有看到专家的论证结果，没有收到任何相关单位的意见征求，也没有收到要组织听证的通知。因此，我们认为此次修改违反相关管理条例中规定的修改程序。三、变更住宅用地不合理中原福塔作为郑州市的标志性建筑和4A级景区，是郑州市乃至全省的门户和名片，是南部入郑最显眼和最耀眼的城市封面。在福塔下方规划建设大规模住宅，我们认为对中原福塔、对郑州市形象乃至河南省的名片，都是弊大于利的。（一）不利于中原福塔对外形象该街坊与中原福塔仅一路之隔，周边区域的规划直接影响到中原福塔地标门户形象。在郑州市“东强”战略、发力三十二个核心板块建设、促进高质量发展的当下，我们认为经开区应当以此为契机，充分利用地标建筑的优势，加强周边环境治理和业态管理，提升整体形象，优化园区环境；高标准谋划B-03、B-04街坊规划，并给地标建筑中原福塔营造出一个高端大气、符合其地标身份的周围环境和业态，而不是让其置身于庞杂的居民小区之中，进一步拉低周边环境档次，降低门户形象。此次突然变更规划，明显不利于周边城市风貌的提升，甚至存在过度房地产化开发的问题。（二）拉低福塔区域地标价值福塔北侧至经北六路是地标福塔的核心腹地，该区域规划建设的档次直接影响到中原福塔的形象和周边价值。该区域已经规划建设了保利天汇和华润凯旋门，均定位为低密改善小区，售价均在19000/㎡以上，大部分业主选择购买此处即为看中周边环境及规划商业配套，且开发商展示的地块规划为商业配套。在福塔北侧再规划建设大规模居民小区，将导致该区域人口密度大增，又因为该区域两侧临河，为封闭区域，与周边连通性不足，将显著拉低该区域价值。（三）不利于周边居民生活中原福塔北侧（传媒路以西十八里河以东）长900多米、宽200多米的狭长区域已规划在建保利天汇、华润凯旋门两个大型社区3000多套住宅，预计将容纳1.2万余人，在南部地块规划为商业地块的基础上，小区自身无大型商业配套。加之两河相夹、传媒路南段狭窄的情况下，再规划建设大型住宅小区，使该封闭地块人口密度大大提升，将导致该区域交通拥挤、生活不便。四、相关诉求建议维持原“商业用地、停车场用地”规划。

而得到的回复确实：感谢该群众提出的意见及建议，依据《城乡规划法》第四十七条第（四）且结合该区域及经开区起步区核心板块规划及现有经济发展提出了此次调整论证报告。依据《郑州市城乡规划管理条例》第二十二条（二），目前该规划修改必要性论证报告已经在经开区政府官网上公示，公示时间30日（2021年12月22日至2022年01月20日）,公示期间可以提出书面意见。针对该群众提出的几条意见。回复如下：该地块已经闲置多年且紧邻该地块南侧还有商业用地及文化设施用地，经测算后能够满足该区域的需求。调整后的控规指标会在控规方案阶段再合理规划研究，整体指标包含容积率等都在下调，市政管网及交通承载压力都能够满足负荷需求。城市界面及城市设计问题在论证报告中均有研究，建筑风貌考虑的是整个城市形象的延续，福塔作为中心，其北部城市天际线逐渐增高，突出了福塔的形象。