12月土地供应规模环比倍增,创两年内新高,租赁市场表现冷清

概述

2020年已然收官，回首过去这一年，郑州房地产市场充满了变幻与骨感。年初受疫情影响，工地停工、售楼处暂停开放、中介关门歇业。复工后积压的购房需求逐渐释放，主城区率先回暖，走出了一条V型复苏曲线。进入下半年，政策转向，市场预期走低，降价潮席卷郑州。

12月份，土地成交规模环比倍增，达两年内新高，不少房企积极补仓，保利更是两天内溢价连摘三地，但底价成交仍是市场常态；新房开盘项目数量增至19个，但推房量及综合认购率均有所下降，购房者观望情绪较浓，市场更趋理智；二手房市场均价14673元/平方米，环比连续两月上涨，涨幅微扩，挂牌量同环比双双下跌，总体呈现量跌价涨局面，中小户型仍占据供应主力；租赁市场表现冷清，租金均价24.9元/平方米/月，降至两年内新低，八大主城区租金价格均环比下降。

1政策解读  

1.1城市政策

01  郑州重磅发文加快5G新基建！明确11项重点任务

12月16日，《郑州市人民政府关于加快5G新型基础设施建设的实施意见》发布。 以网络建设为基础,完善5G网络规划布局,有序推进基站建设，加快5G规模组网进程，到2022年，建成5G基站数量不低于3万个，实现5G网络乡镇以上区域连续覆盖。 以赋能行业为重点，推动5G 与信息消费、工业互联网、智慧城市、车联网、智慧交通与智慧物流、智慧生活、数字乡村等深度融合, 5G应用场景领域进一步拓展。

02  郑州优化公租房申请程序，优先保障环卫、公交、医护等人员

12月17日，郑州市下发《关于调整公共租赁住房申请条件和审核程序等有关问题的通知》（以下简称“《通知》”）。《通知》提出，郑州市区公共租赁住房按照属地优先原则进行供应，优先实物保障在环卫、公交、教师、医护一线岗位工作以及其他应优先保障的住房困难对象。

《通知》还要求，转变公共租赁住房供应方式，按照申请核准顺序确定实物保障轮候人员，采取电脑自动配租方式确定实物配租方案；实物配租方案确定后，在规定时间内无故不签订公共租赁住房租赁合同、物业服务合同等入住手续的，其保障资格作废，自作废之日起两年内不得提出保障资格申请。

03  郑州发文：全面启用商品房买卖合同电子签约

12月29日，郑州市住房保障和房地产管理局发布关于全面启用商品房买卖合同电子签约的通知。

通知中提到，自2021年1月1日起，开发企业在签订商品房买卖合同前，需先将拟签订合同房屋信息及购房人限购材料信息、预售首付款进入资金监管账户信息上传预审。、预审通过的房屋，开发企业与购房人签订电子版商品房买卖合同，开发企业加盖电子签章，购房人通过手写板进行电子签名。合同签订后由开发企业点击“提交备案”，上传至房管部门。房管部门进行备案，在1个工作日内完成。备案完成后，将信息推送到共享平台，供各部门和购房人办理后续业务使用。

1.2行业动态

01  11月70城房价公布：郑州一二手房价格同环比双双下跌

12月14日，国家统计局公布2020年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。11月份， 70个大中城市房地产市场价格涨幅总体平稳，略有回落。

新房价格下跌城市数量增至28个，达今年较高水平，一二三线城市同环比涨幅均回落或持平，市场降温。二手房同环比涨跌幅与上月基本持平，未出现明显变化，一线城市广州、深圳、北京房价涨幅均处于前列，市场热度较高，房价复苏企稳。

郑州一二手房价格仍处于下行通道。新房销售价格环比下跌0.3%，同比下跌1%，跌幅较上月均收窄0.2个百分点；二手房销售价格环比下跌0.3%，同比下跌4.3%，楼市持续低温运行。

02  11月郑州房地产销售数据发布！商品住宅均价11834元/平方米

12月18日，郑州市住房保障和房地产管理局发布2020年11月份郑州市房地产市场销售情况。   11月份， 郑州全市商品房销售22969套（间），销售面积250.17万平方米，销售均价11737元/平方米；其中商品住宅销售19076套，销售面积221.48万平方米，销售均价11834元/平方米。

全市二手房共成交7373套（间），成交面积73.67万平方米，成交均价10489元/平方米；其中住宅二手房共成交7188套，成交面积71.03万平方米，成交均价10548元/平方米。（备注：二手房均价是以评估指导价为计算依据）

03 随遇而安房屋托管公司跑路后，郑州市房管局发风险提示

12月23日，郑州市房管局发布《关于对郑州随遇而安物业服务有限公司拖欠房租问题的风险提示》。提示指出，近日郑州随遇而安物业服务有限公司涉嫌存在收取租客长期租金后，不及时支付业主房租，导致业主、租客利益受到损失。

为避免群众利益进一步受到损失，维护住房租赁市场正常秩序，请广大业主、租客进行房屋托管和租住时，要注意进行风险研判，选择口碑信誉良好的租赁公司合作。租客要谨慎选择转租平台，特别注意一些成立时间较短、仅通过网络APP开展业务的租房平台。要多方了解住房租赁市场价格，警惕收房价格明显高于市场而出租价格又明显低于市场的租赁企业和租赁交易行为。尽量采取分期缴纳租金的方式，避免一次性支付较大金额的租金，警惕企业“租金贷”陷阱。房屋租赁合同签订后要及时进行租赁合同网签备案。对租赁企业涉嫌诈骗的违法行为，应及时向公安等部门报案。                              

04  郑州市地铁3号线一期、4号线正式开通 12月26日，郑州地铁3号线一期、4号线正式通车，这是郑州地铁第二次实现同日双线开通。双线开通后，郑州地铁累计运营里程达到206.3公里。

郑州市轨道交通3号线一期、4号线是郑州市轨道交通线网中的两条骨干线。3号线一期穿越惠济区、金水区、二七区、管城区、郑东新区、经开区，北起于惠济片区的省体育中心站，南止于陇海铁路以南的营岗站，线路全长25.488公里，设站21座，其中换乘站11座，平均站间距1.240km。4号线北起于惠济区江山路以西的老鸦陈站，南止于南四环以北的郎庄站，线路全长29.217km，设站27座，其中换乘站10座，平均站间距1.082km。

2 土地市场解读

2.1  12月份土地成交规模环比倍增，创两年内新高

据诸葛找房数据研究中心监测，2020年12月份，郑州市网上挂牌供应20宗土地，较上月减少6宗，供应土地规划建筑面积为200.81万平方米，环比下降40%，同比下降24%，继11月份爆发后土地供应规模有所回落。供应的20宗地块集中于高新、金水、二七、经开四个区域，其中储备用地11宗，占比达55%，合村并城及城中村改造项目用地分别有8宗、1宗，用途涵盖城镇住宅、地下服务场站、仓储、商务金融等多方面。该批地块将于2021年1月及2月初集中出让。

成交方面，12月份郑州市拟出让26宗土地，其中二七区2宗地块因故中止延期至2021年1月份出让，其余24宗地成功出让，成交土地规划建筑面积为312.87万平方米，环比上涨219%，同比上涨57%，涨幅显著，创两年内新高，主要原因在于11月土地供应节奏加快，规模激增。从当前拟出让情况来看，2021年1月份土地成交规模会有所下降。

数据来源：郑州市公共资源交易中心；整理：诸葛找房

2.2  24宗土地成功出让，成交总价118.34亿元

2020年12月份，郑州市公共资源交易中心成功出让24宗土地，数量较上月增加14宗，区域分布较为广泛，惠济、管城、二七占比较高。其中城镇住宅用地18宗，住宅兼容商业用地5宗，工业用地1宗。成交面积合计97.69万平方米，约合1465亩，环比增长244%。土地出让金合计118.34亿元，环比增长178%，同比下跌9%，为2020年度较高水平，受供应地块数量及价格等因素所影响。平均溢价率为4%，较上月下降9个百分点，溢价成交地块所占比例较11月份有所下降，且溢价率处于相对低位。

数据来源：郑州市公共资源交易中心；整理：诸葛找房 

2.3  12月成交地块明细

数据来源：郑州市公共资源交易中心；整理：诸葛找房

分析总结：

①  12月份成交的24宗土地中，惠济区、管城区各6宗，二七区5宗，高新区3宗，郑东新区2宗，中原区及上街各1宗，地块分布较为广泛。用途方面仍以城镇住宅为主，占比达75%。

②  净地占比较少，仅4宗，合村并城及城中村改造项目用地共21宗，大棚户区改造项目用地1宗。

③  底价成交仍占主流。成交的24宗地块中，有4宗地块超出起始价成交，占比达17%。平均溢价率较上月有所回落。

④  中小型地块为主，平均单块使用面积约56亩 。大小不均，面积较大的为163亩，最小的仅17亩。占地面积超过100亩的有两宗，中原区50号地及高新区18号地。

2.4  热门地块分析

12月份成交的24宗地块中，有4宗超出起始价成交，溢价较高32%。其中高新区1宗，二七区3宗，值得注意的是，保利两天内溢价连摘三地，深耕郑州的决心可见一斑。

郑政高出〔2020〕17号（网）位于双湖科技城片区，周边生态环境良好，教育资源丰富，楼面价6114元/㎡，刷新区域记录，预计该地块将作为保利和光屿湖项目储备用地。郑政出〔2020〕57号（网）位于金海路南、恒春路东，使用权面积36958.5平方米，楼面价4751元/㎡；郑政出〔2020〕58号（网）位于位于立春路南、晓春街东，使用权面积37801.2平方米，楼面价4773元/㎡。两宗地块均属于二七区罗沟合村并城项目用地，临近南水北调运河，生态环境良好。同样被保利竞得，溢价率均为19%。郑政出〔2020〕59号（网）位于三官中路东、百盛路南，使用权面积46755.07平方米，楼面价5088元/㎡，溢价32%为月度较高。该地块属于二七区郭家咀三关庙村合村并城项目中开发区用地，交通便利，但面临一定的环境及噪音污染。

3新房市场解读

3.1  19个项目开盘加推，整体去化不足4成

据诸葛找房数据研究中心不完全统计，12月份郑州市有19个项目开盘加推，共推出2830套商品房，涵盖高层、小高层、洋房三种类型，成交1037套，平均去化率37%。环比上月，开盘项目数量增加4个，供应量及成交量均有不同程度下降，降幅分别为7%、43%，去化率降低22个百分点。进入年底，开盘项目数量及次数均有所增加，但整体推房量及去化情况并不及11月份，购房者观望情绪较浓，市场更趋理智。

整理：诸葛找房

3.2 管城区推房量较高，二七区去化效果好

12月份开盘项目分布范围较为广泛，管城等7个主城区及中牟、新郑均有楼盘加推。其中，管城区推房量较高，为914套，正商生态城及龙湖雅宝天钜更是两次加推；其次是中牟，两个项目开盘推出420套商品房。去化效果较高的则是二七区，推出348套房源，成交276套，平均去化率为79%；其次是高新区，去化率42%，各区域、各项目销售分化，冷热不均。

3.3  12月热门楼盘

12月份开盘项目整体去化一般，仅二七区的鑫苑府认购率达80%以上，其余楼盘去化率维持在5%-80%之间，七成以上项目去化都在50%以下，市场热度不高。此次鑫苑府热销的关键在于让利，项目位于二七区京广路南三环200米路西，三环旁，容积率2.49，签约汝河路小学和郑州四中，可享受主城醇熟的配套及便捷的交通。首开价格15300元/㎡，此次推出一批工抵房，价格13500元/㎡，降价近2000元/㎡，瞬间引发市场热情。

4二手房市场解读

4.1 二手房市场均价14673元/平方米，环比连续两月上涨

据诸葛找房数据研究中心监测，2020年12月份，郑州市二手住宅市场均价为14673元/平方米，环比上涨0.74%，涨幅较上月扩大0.58个百分点，同比下跌0.94%，跌幅扩大0.82个百分点。挂牌量为115123套，环比下跌4.79%，跌幅较上月收窄24.12个百分点，同比下跌29.96%，跌幅扩大7.9个百分点。二手房市场价连续两个月环比上涨，本期涨幅微扩，挂牌量环比继续下降，降幅收窄，市场总体量跌价涨局面，但房价涨幅较小，且同比仍处于负增长状态，供大于求情况下，房价持续上涨动力较弱，涨幅有限，未来很长一段时间内或将保持稳定小幅波动。

数据来源：诸葛找房

从日度走势来看，12月份郑州二手住宅市场均价波动上涨，日均环比涨跌幅稳定在1%以下，月中下旬房价相对较高，月初价格较低，12月9日及16日房价涨幅较大。月度挂牌单价较高的为12月16日，14767元/平方米；挂牌单价较低的为12月1日，14540元/平方米。

数据来源：诸葛找房 

4.2中小户型占据市场供应主力，三居室挂牌房源占比较高

分面积区间来看，12月份二手房市场挂牌房源占比较高的是90-140平方米房源，其次是60-90平方米房源及60平方米以下房源，140平米以上房源占比仅为15%，中小户型仍占据市场供应主力。与11月份相比，各面积段分配比例未发生明显变化，二手挂牌房源量均有所下降，200平以上房源以5.2%降幅先进。

数据来源：诸葛找房

分居室来看，12月份，3居室及2居室挂牌房源占比较高，分别为38%、35%；其次是1居室，占比16%；4居室及以上房源占比仅为11%。与上月相比，各居室分配比例未发生明显变化，二手房源挂牌量均有不同程度下降，降幅维持在0.88%-4.78%。

数据来源：诸葛找房

4.3  郑东新区稳居房价高位，金水区挂牌量降幅居首

分城区来看，郑东新区二手房市场价较高为21923元/平方米，环比上涨0.61%；其次是经开区，二手房市场价16819元/平方米，环比上涨0.29%。其他6个城区市场价均环比下跌，二七区以0.61%跌幅居首，市场价13582元/平方米。本期二七区市场价降幅较大，被高新区反超。

数据来源：诸葛找房

挂牌量较高的则是金水区，40734二手房挂牌出售，环比下降6.97%，降幅居首；其次是二七区及中原区，挂牌量分别为17773套、15665套，环比下降1.2%、2.47%。其他5个区域二手房挂牌量均稳定在0.3-1.5万套。与11月份相比，仅高新区挂牌量环比上涨，涨幅为3.63%。

数据来源：诸葛找房

4.4  降价房源量环比下降6%，经开区以27%降幅居首

据诸葛找房数据研究中心监测，2020年12月份，郑州市累计有30113套二手房源调价，环比连续两月下滑，降幅收窄至6%。其中涨价房源量3370套，环比上涨8%，平均涨价幅度5.33万元/套，较上月提高0.19万元/套；降价房源量26743套，环比下降6%，平均降价幅度3.49万元/套，较上月下降0.01万元/套。涨价房源量及套均涨价幅度环比上涨，市场信心有所提振。

12月份二手房挂牌量及降价房源量环比均呈下滑态势，八个主要城区中，仅高新区降价房源量环比上涨，涨幅4%，其他7个区域降价房源量均环比下降。经开区以27%降幅居首，500套二手房源降价；郑东新区以24%降幅排名第二，降价房源量为2105套，管城、中原等区域降价房源量环比降幅均不超10%。

数据来源：诸葛找房 

4.5 降价房源量TOP20小区

12月份热门降价小区分布较为广泛，二七、管城等6个主要城区及航空港区、新郑、中牟均有小区上榜。其中管城区的富田太阳城及中原区的锦艺国际华都濠庭以155套降价房源并列排名前列，小区均价分别为12604元/平方米、19909元/平方米。套均降幅较大的则是惠济区的托斯卡纳，降价幅度3.52万元/套，小区均价15837元/平方米。

数据来源：诸葛找房

4.6热门城区二手房市场价及挂牌量趋势

数据来源：诸葛找房

5 租赁市场解读

5.1  租金均价降至两年内新低，市场表现冷清

据诸葛找房数据研究中心监测，2020年12月份，郑州市租金挂牌均价为24.9元/平方米/月，环比下跌0.84%，跌幅较上月扩大0.21个百分点；同比下跌4.71%，跌幅较上月扩大0.59个百分点。租金价格降至两年内新低，租赁市场表现冷清。

数据来源：诸葛找房

其中，一居室租金挂牌均价为1566元/月，两居室租金挂牌均价为1954元/月，三居及以上租金挂牌均价为2218元/月。环比上月，一居室租金价格环比下跌1.25%，两居及三居室租金价格均环比上涨，涨幅分别为1.13%、2.24%。

数据来源：诸葛找房

5.2  八大主城区租金价格均环比下跌，经开区跌幅居首

分城区来看，12月份八大主城区租金均价皆环比下降，经开区以1.98%跌幅居首，挂牌均价26.77元/平方米/月；其次是金水区及中原区， 分别以1.94%、1.72%的环比跌幅排名第二、第三。郑东新区是少有一个单价超30元/平方米/月的区域。

数据来源：诸葛找房

均价以市场租房及品牌公寓等所有整租房源参与计算