实探丨郑州楼市热搜榜排名前列!这个楼盘凭啥?

2020年，是郑州主城区改善大爆发的一年。

主城区改善怎么选？相信这是不少购房者都在纠结的问题。

上周，拼房帝搜索热度排行榜出炉，位于经开区的改善楼盘保利天汇跃居排名前列名。

群雄逐鹿，保利天汇凭借什么优势获得市场认可？《小象探盘》第20期，特地去打探一番。

1

先看地段和配套

感谢关注大象拼房。

2020年郑州主城区改善盘集中爆发，经开老城区也不甘示弱，保利携其TOP天字系产品—保利天汇进驻经开区。

保利天汇，离中原福塔不过300米的距离，对外更是宣称自己将成为郑州“新地标”，身居经开老城区，这样的地段，配套资源当然不用担心。

地段交通：保利天汇位于郑州核心地段，南侧就是郑州城市地标建筑中原福塔，位置优越。项目临近航海路、中州大道、陇海快速路、航海路等主干道，出行方便。距离高铁东站直线距离约7公里，车程约20分钟，也不算很远。

双地铁环绕，距离已开通5号线中原福塔站直线距离约800米左右；距离今年即将开通的4号线七里河站约1.5公里的直线距离。

商业配套：周边有中原福塔，富田太阳城购物广场、福都生活广场、万科购物广场、万锦城等，附近两公里内还有丹尼斯超市和七里河市场，可满足日常购物需求。

医疗配套：区域内有郑州市第七人民医院，中医骨伤病医院，郑州友谊医院，郑大一附院，儿童医院等。

教育配套：项目内规划有小学和幼儿园，区域有朝凤路小学，和项目西南角zf规划的小学。

但是经开区教育资源相比其他区略显薄弱，周边像样点的朝凤路小学已经人满为患，希望项目后期能引入好的教育资源。 

景观配套：1公里范围内有滨河公园、西侧的世纪欢乐园现也在改建为市政公园（660亩）；项目东西两侧有十八里河、七里河约100米自然景观。

2

品牌

保利作为央企，口碑还不错，享有国家一级房地产开发资质，在郑州以往开发的项目有保利心语、保利文化广场、保利海德公园、保利海上五月花等等，在郑州在售及交付项目也不在少数。

3

产品

保利天汇属于保利尊居系列产品，目前在郑州只有两个尊居系列产品，一个是保利天汇，一个是北龙湖的保利珑熙，算是较为高端的产品设计。 

保利天汇占地面积约110亩，建筑面积为约 21.3万方，绿化率为30%，容积率2.99。项目整体分为保利天汇居和保利天汇庭两期开发，共规划17栋高层，规划总户数为1788户，梯户比为2T4户，车位配比1：1.5，物业为开发商自配物业——保利物业。

从社区规划来看，保利天汇是保利较新发布的“全生命周期居住系统2.0-Well集和社区”的主力项目，包括健康敏捷组团、全龄健康动力系统、健康微气候，物业健康升级服务系统、免接触入户系统等，打造的是智能化社区。

而且2.99的容积率，这在主城区确实很难得。

4

户型

保利天汇采用独栋独单元，两梯四户设计。主推98m²、125m²和140m²户型。

先说98㎡户型。

在整体布局上，户型比较方正、动静分区。客厅餐厅厨房处于同一平面，两个次卧距离公共卫生间较近；主卧套房设计，带独立卫生间。

再说140㎡户型

140㎡两种户型，一个是长达7米的横厅设计，可以更加实用的隔出一个房间甚至成为5房； 

另一个140㎡户型则分布在项目最东侧的楼栋上，在保证三个卧室开间朝阳，而且是双卧室连通阳台的同时，东侧面朝的七里河设计了观景窗，入户就是大窗户的效果是很爽的，视野与采光俱佳。 

整体来看，以上户型，利用率比较高，不仅方正，而且全为双阳台，三面宽朝南。140㎡四房更是做到了四面宽朝南，连体大阳台，横厅设计保证大开间的同时做到了动静分离，非常难得。

5

不可避免的劣势

任何楼盘都不是优质的，保利天汇也有一些不可忽视的劣势。

1福塔辐射

很多购房者都有一个疑虑，项目旁边的福塔会不会有辐射？ 

河南省环保厅是这样回复的：省环境监控中心在中原福塔东侧1公里左右（中医骨伤病医院）安装了一套电磁辐射自动监测系统，24小时对周围的电磁环境进行监测。根据监测数据显示，中原福塔附近电磁辐射功率密度低于国家标准。 

置业顾问也表示，福塔是向上发射信号，其影响控制范围半径为150-1500米以内100米以上高度的区域，福塔对周围的影响低于手机辐射。

不过，既然已规划住宅，辐射问题应该无碍，可参考离福塔更近的万科美景龙堂实际体验。

2出行和噪音影响

保利天汇周边有中州大道、机场高速、航海东路、陇海高架等四条主干道环绕，西侧的高架对于临近的楼栋多多少少都会有噪音的干扰，对噪音敏感的请避开。而且距离高架桥略近，加上被高架桥环绕，周边道路出行有点绕。 

6

入手成本

小编特意咨询置业顾问计算了保利天汇较新主推户型的首付和月供，一起来看看。

①99㎡户型 以4号楼1单元2303户为例，

优惠后单价：19142元/ ㎡，首付约57.99万元，

商业贷款30年，贷款额132万元，月供约7728.33元。

②141㎡户型 以6号楼1单元2004户为例，

优惠后单价：20066元/ ㎡，首付约86.15万元，

商业贷款30年，贷款额198万元，月供约11592.5元。

7

写在最后

就区域位置而言，保利天汇算是老城区较为稀缺的地块，周边配套相当齐全，学校、医院、商业周边2公里内一应俱全，加上双地铁，而且外加上临近的世纪欢乐园改造，也是又一大卖点。

回到开发商，保利作为央企，市场认可度是可以的。抛开产品本身，楼盘的安全度是可以保障的，这个就规避掉了资金的风险性。

刨除噪音和辐射影响，保利天汇身处三环内经开老城的区位价值是不可撼动的。经开核心区新盘确实比较少，地缘改善可以关注。