戴德梁行:郑州写字楼市场发展减缓,城市版图扩张助力新市场崛起

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戴德梁行：2021年灾情疫情减缓郑州写字楼市场发展，城市版图扩张助力新市场崛起

郑州，2022年4月7日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行近期发布2021年度郑州写字楼市场与零售市场报告，回顾解读两大市场的年度情况并对未来发展进行展望。

灾情疫情减缓写字楼市场发展

鑫苑国际中心和平煤神马金融资产运营中心于2021年上半年进入市场，带来约9万平方米的新优质办公空间。全市甲级写字楼总存量上升到约354万平方米。2021年上半年，随着优质办公项目吸引了教育公司，市场在逐渐从疫情中恢复过来。然而，从6月开始，课后学科辅导业务受限，直至下半年相关利益方基本上完全退出，导致许多办公项目失去了不少租户。随后河南省经历的破纪录暴雨和突发疫情阻碍了郑州市场的发展，从而影响了写字楼中的租户企业。

郑州甲级写字楼市场历年新增供应，净吸纳量及空置率概况

资料来源：戴德梁行研究部

较为困难的经济局面让业主承受巨大压力，房东不得不适当降低租金以吸引租户。尽管2021年的净吸纳量受益于上半年的复苏达到167，504平方米，但不少企业在下半年很难保持业务发展的持续性。

从行业表现来看，TMT、专业服务和金融业在全年租赁市场相对活跃。在短期内，业主将专注于改善办公物业内的租户服务。截至年底，郑州市甲级写字楼市场的平均月租金约为人民币77.9元/平方米。

2021年郑州写字楼市场主要租赁成交

资料来源：戴德梁行研究部

戴德梁行华东区董事总经理兼郑州公司总经理黎庆文表示：“2021年新增优质供应相对较少，但随着经济转型，租金有望企稳回升。未来北龙湖CBD将按照政府的计划稳步推进包括地铁线路和周边配套在内的总体建设，为包括金融行业和科技创新型企业在内的优质租户提供更多优质办公空间。从长远来看，政府的指导有望将城市办公楼市场的健康发展进一步推向更环保、更智能的水平。随着商业环境恢复正常，郑州的租户和业主预计将出现更多的商机。”

灾情疫情重创实体零售市场，各商圈亟待涅槃重生

2021年，郑州只有两家优质购物中心开业，为市场增加了17万平方米的优质零售供应。经过多年建设，City大融城终于在年底开业，这一城市更新项目帮助二七商圈进一步升级。郑东新区的永和时光里也于年底开业，主打大学生和周边居民的年轻人群消费。因此，全市优质零售空间的市场存量达到约284.7万平方米。

上半年，郑州零售消费市场逐步恢复复苏。然而，破纪录的暴雨以及下半年的疫情对教育和娱乐业的限制给零售市场带来了巨大压力。餐饮和服装品牌在疫情之下更加困难。2021年下半年消费市场主要集中在快速消费品和日用品品牌上。生活服务类品牌如盒马鲜生、MUJI等客流相较有所保证。

2021年郑州优质零售物业市场主要新店开业

资料来源：戴德梁行研究部

随着越来越多的购物中心分享租户品牌的收入，他们努力通过开发综合在线服务平台来吸引潜在客户。在艰难的2021年里，全市平均空置率上升至5.1%的水平，而整体平均月租金则小幅下降至人民币417.7元/平方米。

未来，我们预计未来将有更多优质购物中心进入二七商圈和高新区，帮助区域商圈完善升级。根据“双减”政策的施行，许多教育品牌开始关注STEM、体育和艺术等素质教育。由于线上经济能更好地补充线下客户流失造成的不利影响，全品类更精细的线上客群营销在未来显得愈发重要。

郑州优质零售物业市场历年新增供应及未来供应

资料来源：戴德梁行研究部

戴德梁行大中华区租户研究主管Shaun Brodie表示：“在新冠疫情爆发后，购物中心之间的差距在2021年继续扩大。二七、花园路等老商圈仍在期待更多的城市更新项目，以满足未来快速变化的消费者品味。此外，未来几年即将建成的优质购物中心预计将继续专注于年轻和白领消费者，在一定程度上重塑郑州的高端零售市场。”

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关于戴德梁行

戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司, 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造先进价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有400多个办公室，拥有50,000名专业员工。在大中华区，我们的22家分公司合力引领市场发展，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。2021年公司全球营业收入达94亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。