年度大戏落幕 2017楼市盘点之郑州土地市场篇

2017年12月27日，郑州土拍落下来帷幕，本土房企发力挺进北龙湖，金融岛建设也提上日程，收官之战背后的故事堪称一部年度大戏。

2017年郑州住宅土地供应6165亩，土地成交平均地价749万元/亩。虽然没有出现地王，但是整体均价仍然有小幅上涨。

在经历了2016年的 “疯狂”之后，2017年的郑州土地市场逐渐恢复理性。年终岁尾之际，通过六个关键词，盘点一下这一年的市场变化。

一、北龙湖新贵

说土地市场，北龙湖就一定是排名前列个关键词。作为城市名片的北龙湖，俨然成为中原的隐豪圈。

说房价，是郑州房价和北龙湖房价；说土地，就分北龙湖地块和其他地块。

想要在此置业的人不计其数，想要在此拿地的企业也不在少数。

6月30日，碧桂园拿下5号地块；

7月5日，正商22.05亿摘得6号地块；

8月18日，康桥、正弘、中建分别摘得8号、9号和10号地；

11月16日，海马拿下12号地，保利摘得13号地；

12月27日，碧源、名门挺进北龙湖，拿下23号、24号地块，正商也再下一城摘得25号地块。

同一天，湖心岛12宗商业地块陆续出让，郑州金融岛建设发展有限共计以总价20.73亿元竞得全部地块，湖心岛版图确定大半。

2017年，北龙湖一共出让十宗住宅地块，至此，永威、康桥、建业、正弘，碧源、名门以及碧桂园、保利、中建、荣盛、金茂、融创、海马、雅居乐等本地和一线房企纷纷齐聚北龙湖，这里已经成为房企的“伊甸园”和造梦之地。

值得注意的是，24号、25号地块并没有达到熔断，且楼面价降至了1万7，北龙湖土地市场的云谲波诡着实称得上是一场大戏。

二、地王面市

2016年是郑州的“地王年”，一年当中，郑州出现了16个地王，涵盖北龙湖、经开区、白沙和高新区（高新区算是个意外）。

2017年，曾经风光无限的地王项目陆续进入公众视野， 当南京某地王项目因拖欠工程款遭遇停工的消息受到热议时，郑州的“地王”们相对来说却是风生水起，刷新着购房人对豪宅的认知。

因此，在土地篇加进了地王项目。

融创中原壹号院一层均价7-10.2万/平，标准层5.6-6万/平，开盘去化率70%。

荣盛华府一层5.5-6.3万/平，标准层3.7-.4.5万/平。

万科美景世玠，郑州房价暴涨的主要推手，即将开盘面市。

金茂府，名副其实的“地王”，将郑州地价推向4万+的纪录保持者，目前正处于前期咨（nei）询（gou）中，预计起步首付600万+。

……

受限价政策的影响，在“火拼”时候杀进来的地王项目虽然受到了影响，但从市场情况来看，人口红利和对城市发展的看好，地王项目自身的差异规划，使得这个高端市场的销售并没有想象中那么困难。而那些借着政策东风挺进北龙湖的一众开发商，也都将在这里留下自己关于品牌和建筑的痕迹，希望他们可以拿出更好的产品来影响郑州市场。

三、东站超高层建筑群

11月16日，郑州高铁东站8宗商服用地出让，包含1栋369米的超高层建筑、2栋240米、1栋150米的高层建筑，宝能耗资千亿打造的郑东新区东部板块初现端倪，而这一区域也将成为郑州的另一处地标性建筑群。

作为亚洲规模较大的高铁站之一，全国少有的一座高铁“米”字形枢纽，重要性毋庸置疑。

2016年10月，宝能挺进郑州，轰动一时。

今年5月份，宝能集团对369米的宝能国际金茂中心项目进行了说明，美国MZA、美国RMJM、日本矶崎新胡倩工作室、英国ATKINS四家设计单位将负责，宝能国际金贸中心将成为中原新地标。

根据规划，郑州东站东广场片区，将建设金融、物流等高端项目，是郑东新区建成区连接白沙、绿博组团的“咽喉”要冲。

虽然竞拍过程中出现了一些风波，但想必最终也将是“物归原主”。

四、只租不售地块

今年7月份起，上海首批入市出让的纯租赁住房用地，以底价成交，这一度成为公众关注的焦点。

三个月后，深圳、杭州均首次推出了“只租不售”的住宅用地，要求开发商在70年的土地使用年限内，都需要自持运营，不得分户登记和转让。业界普遍认为，在全国推进“租购并举”的背景下，“只租不售”的模式将在更多的城市推行。

11月10日，省住建厅召开住房租赁试点工作，计划年底前，郑州将推出两块新出让土地用来建设租赁住房，同时推出一块新出让土地，用于配建租赁住房。

但截至到12月底，只租不售地块还没有推出。

可以看到，政策强干预下的房地产市场出现了更多长效机制，对市场的实际影响仍有待观察。不可否认的是，开发商的玩儿法将改变，甚至“被迫转型”，未来，自持地块或将会更多。

五、复垦券

复垦券已经不算是今年的新词了，因为牵涉到土地出让，也备受关注。

按照每季度交易一次的节奏，河南省宅基地复垦券今年共交易了4次，交易6.01万亩，交易总收益131.07亿元。其中A类复垦券交易2.13万亩，交易收益63.99亿元，B类复垦券交易3.87万亩，交易收益67.08亿元。

另外，虽然有些房企还没有拿地，但从复垦券交易来看，一些房企已经拿到了“入场券”。

8月1日的复垦券拍卖时，中海动用15个马甲公司，共计竞得850亩A类复垦券，总金额2.55亿元。

其余如融侨、碧桂园、恒大、万科以及永威、康桥等也都有参与。

另外，正荣、龙湖、合能、禹洲、东银等也是首次出现在竞得名录里，虽然还未有获得土地，但进入市场只是早晚的事儿。

六、新进房企

2017年一些房企选择独自拿地或与本地房企合作，开始进军郑州或者河南市场。

1月，新城控股斥资超1.7亿拿下荥阳两宗住宅用地；

1月，深圳安创拿下165号地块，后为东原地产晴天见项目；

2月，旭辉拿下二七区一宗地块，旭辉正荣首府项目面市；

3月，泰禾集团与河南天伦地产集团有限公司建立合作关系；

5月，中梁地产以约5.96亿摘河南信阳一宗商住用地（郑州暂时没有）；

6月，佳兆业集团公布竞得新郑市两幅地块；

11月，远洋地产与河南中银联合作拿下新郑一宗地块。

还有众多开发商在郑州周边开发的小镇项目……

可以预计，龙湖地产、中南置地、禹洲地产等开发商也都在摩拳擦掌，外来房企依旧看好郑州市场。

2018年，郑州土地市场又将有哪些故事上演，新的一年更值得期待。