写字楼市场回暖放缓,多项扶持政策奠定核心商圈优质商业高质量发展基础

2022年7月25日，郑州 — CBRE世邦魏理仕于龙湖金融岛成功举办成功召开“向新而生 - 2022年上半年郑州房地产市场回顾与展望”发布会，解析郑州商业地产市场较新发展状况与趋势。各大河南主流媒体相关记者及企业嘉宾出席了本次发布会，与CBRE行业专家展开热烈交流与讨论。

2022年上半年，受全国疫情反复及宏观市场影响，郑州优质写字楼市场整体回暖时间拉长，进一步影响了客户需求结构改变及楼宇价格走势；优质零售市场存量改造与品牌提升成为市场主旋律。

优质写字楼市场：疫情影响减弱，租赁市场逐步回暖

2022年上半年，郑州优质写字楼市场仅录得1栋优质写字楼高铁东广场正商国际中心入市，为市场带来约8万平方米新增供应，推动郑州优质甲级写字楼市场存量上升至443.6万平方米。受宏观经济及全国疫情不稳定等影响，上半年郑州优质写字楼净吸纳量仅录得2.3万平方米，且主要成交集中在二季度，吸纳量明显，较一季度上升近两倍。空置率保持稳定，收得19.66%。受市场活跃度欠佳影响，整体市场空置率较去年下半年仅回落0.84个百分点至19.66%。市场租金较去年下半年保持平稳，随着客户选择周期的拉长及吸纳量的减少，业主延续灵活租赁策略，以延长免租期及持续降低租金等策略吸引新租户。

从客户成交类别看，上半年，来自TMT及金融类行业的新租需求主导市场吸纳，分别占比24%、16%。此外，上半年本地内资客户占据市场成交主导地位，细分类别涵盖了医药、房地产相关、新能源等行业，但租赁面积区间跨度大，承租能力偏弱。金融行业中以保险公司的新租需求为主导，且承租面积以300平方米到800平方米的较大面积区间为主，承租能力较强。

未来市场供应仍集中于龙湖金融岛片区及高铁站东广场，预计在2023年-2025年将对市场需求形成较强的虹吸效应。优质写字楼市场将持续面临更多的机遇与挑战，甲级写字楼租金稳中有升，灵活多元化的租赁策略常态化，优质楼宇出租率回暖明显。主力客户仍将集中在金融、科技研发及基建相关行业。

CBRE郑州顾问及交易服务部|办公楼负责人，曲皓琳表示：“上半年砥砺前行，下半年踵事增华。随着政府对招商引资力度的逐渐增强，越来越多的产业类客户布局郑州，相信将为未来郑州的产业动能开辟新的篇章。疫情检测常态化将削弱疫情对市场的影响，之前受疫情影响而压抑的升级扩租需求将有所反弹，市场对于未来疫情影响的忐忑情绪将有所下调，活跃度有望提升。随着金融岛片区主力客户的进驻及片区的成熟度提升，其有望成为未来租赁市场的又一核心区域。”

优质零售物业市场：拥抱变化，在不确定中寻找确定

受疫情及市场波动等因素的影响，2022上半年郑州零售物业市场未录得新增优质商业供应，市场空置率进一步推升，次级、近郊商圈录得不同程度的退租潮，空置率环比上升至近五年新高，市场进入新一轮“洗牌期”。全市优质购物中心首层平均租金下滑至每月每平方米498元，其中以非核心商圈为主，预计未来6-12个月仍会呈现下降趋势。但核心商圈优质商业项目仍稳中有升，并围绕中长期发展目标进一步夯实此前制定的招商运营调整策略。其中，经过长期持续的沟通洽商，并基于自身精细化运营沉淀下的丹尼斯大卫城，在今年上半年迎来了全面升级，法国奢侈品牌爱马仕于排名前列季度在此开出了河南首店，LVMH、Kering、Richemont三大国际奢侈品集团与丹尼斯大卫城也进一步展开深度合作，旗下多个品牌首店于二季度末围挡。

与此同时，上半年华润万象生活进一步加大在郑投资，与中原区人民政府、豫能控股就“郑州热电厂“城市更新项目签订合作协议，展现出其对郑州商业市场未来发展的信心；在国内有着众多成功项目投资、开发及招商运营管理经验的龙湖商业、银泰集团也纷纷落子郑州，以轻资产输出或物业整租的形式布局。

需求方面，虽然受疫情影响，全国性连锁餐饮品牌上半年在郑州的拓店速度有所放缓，趋于观望态势，但本地品牌仍选择积极拓展，包括白石的深夜食堂、辣物烧烤酒场、虎丫炒鸡、姐弟俩土豆粉等本地原创品牌仍在积极渗透各个商圈。与此同时，包括日料、咖啡、轻餐、烘焙等品类也成为上半年积极选址和开店的餐饮品类。

一直以来都表现抢眼的新能源汽车，在今年上半年继续加大在郑州市场的拓展开店。包括智己、自游家、路特斯、阿维塔、沙龙、SMART等在内的多家造车新势力品牌启动了在郑州的首轮布局。同时包括特斯拉、蔚来、理想、岚图、比亚迪等品牌也持续扩大在郑州的市场布局。

展望未来，虽然2022年上半年郑州未录得新增优质商业供应，但随着疫情逐步稳定、多个重点商业项目的开工及筹备启动、消费市场有序恢复，自2022年下半年至2024年市场供应将实现较大改善，未来18-24个月市场预计将迎来逾百万平方米新增优质供应。其中，高新区作为以产促城的典范，也将在今年下半年迎来区域内排名前列单体超10万平方米的大型购物中心。而郑东新区高铁站及北龙湖板块也将陆续迎来新增优质商业。

CBRE郑州分公司副总经理兼顾问及交易服务部 | 商业董事，张桐表示“放眼未来，得益于‘郑州十四五规划和2035年远景目标纲要’及‘建设国际消费中心城市’等政策的持续发布，包括华润万象生活、万科印力、银泰集团、龙湖创智生活、万达集团在内的多家全国性商业运营商积极谋划和布局郑州市场，为市场转型和高质量发展奠定坚实基础。同时，围绕国际消费中心城市建设，郑州核心商圈的优质商业也将开启存量改造与品质提升‘双驱动’。”

发布会上，CBRE郑州不动产管理部负责人，申曼丽就“不动产服务与绿色建筑”展开分享，剖析了“双碳”目标下，不动产管理的低碳转型与可持续发展也受到本地市场的高度关注。中交（郑州）投资发展有限公司营销总监，葛乔也受邀详述了河南省重点项目龙湖金融岛的发展历程。龙湖金融岛可谓郑东新区发展的点睛之笔，也是金融集聚核心功能区的核心区域“皇冠上的明珠”，目前金融氛围蔚然已成，未来可期。

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关于世邦魏理仕

世邦魏理仕（纽约证券交易所代号：CBRE）是财富500强和标准普尔500强企业，为全球性的商业地产服务和投资公司。公司拥有员工超过100,000名，在全球100多个国家和地区为地产业主、投资者及承租者提供服务，具体包括：交易及项目管理、投资管理、基金管理、评估与估值、战略顾问、不动产租赁、设施管理、物业管理、不动产买卖、按揭融资和开发服务等。