郑州东强区域又一新商圈启动谋划,总占地约743亩

郑东新区作为河南省改革开放新形象的窗口、郑州都市区东部新城的中心，在省委省政府、市委市政府的领导下，坚持高起点规 划、高标准建设、高水平管理，在社会经济、城市建设等方面持续快速发展，人口规模逐步增长，现已迅速崛起为一座特色鲜明、环境 优美、功能完善、和谐宜居的现代化新城区。作为全省对外开放窗口，全国重要现代服务业基地，郑东新区目前商业设施数量和量级不匹配经济发展水平、商业设施布局尚不完善、缺乏大体量具有全市辐射效应的商业项目，有必要从需求侧出发，打造城市商业名片，提振商业能级、顺应消费升级趋势、完善商业布局，打造多中心、广集聚、网络状的商业新格局。

©郑东新区空间布局规划图-来源官网

新谋划的七里河商都路商圈位于郑东新区东南侧，用地现状以居住、仓储物流为主， 区域品质不高，景观风貌欠佳，区域亟待更新与复兴，且目前郑州的专业市场、物流园区逐步外迁，周边产业亟待转型升级。为完善组团商业设施布局，打造七里河商都路商圈，在黄河南路西、永平路两侧区域解决交通，完善配套后，规划片区级商业服务设施，能够加强地区形象建设，成为七里河商都路城市片区区域复兴的重要抓手。

涉及修改用地概况

 1、区位介绍 拟修改区域位于郑州市中心城区东部，行政区划隶属于郑东新区，具体是由陇海路、黄河南路、商都路、七里河南路所围合的部分区域，规划修改总面积约 49.5 公顷（约743亩）。

©拟修改地块在街坊中具体位置-来源修规文件基地位于郑东新区南部，靠近郑州的地理几何中心，以项目为中心10公里内覆盖了二七广场、河南省省政府等郑州最重要的区域核心，同时距离CBD与高铁商务区较近，土地资源相对比较稀缺。基地现状大部分规划为仓储用地， 与其优良的地理位置及发展定位不匹配，不能体现土地集约利用和实现土地的经济性。

位及相关规划分析

（1）《郑东新区拓展区控制性详细规划》 该规划于 2002年9月27日由郑州市城市规划局批复。规划范围内泰山路（现黄河南路）为城市主干路，红线宽度60米；永平路为城市主干路，红线宽度40米；珠江三路（现陇海快速 路）为城市主干路，红线宽度35米。用地性质控制为仓储用地。

©拟修改区域在《郑东新区拓展区控制性详细规划》中的用地布局

（2）《郑州综合交通枢纽地区控制性详细规划(方案）》（2009年）规划范围内黄河南路为城市主干路，红线宽度60米；永平路为 城市主干路，红线宽度40米；陇海路为城市快速路，红线宽度70米。用地性质控制为仓储用地、特殊用地、市政用地、防护绿地。其中仓储用地面积58.43公顷（约876.5亩），特殊用地面积4.7公顷（约70.5 亩），市政用地面积0.8公顷（约12亩），防护绿 地用地面积5.3公顷（约79.5亩）。

©拟修改区域在《郑州综合交通枢纽地区控制性详细规划》中的用地布局

（3）《郑州市城市总体规划(2010-2020)》 该规划于2010年8月由国务院批复。在《郑州市城市总体规划（2010-2020）》中，规划范围黄河南路为城市主干路，红线宽度60米;永平路为城市主干路，红线宽度40米；陇海路为城市快速路， 红线宽度70米。拟修改区域用地性质控制为仓储用地、市政用地、 文物古迹用地、公共绿地。仓储用地约589.5亩， 文物古迹用地面积约3.3亩，市政用地面积约4.5亩，公共绿地用地面积约27亩。

©拟修改区域在《郑州市城市总体规划（2010-2020）》中的用地布局

（4）《郑州市中心城区“六线”规划》 在《郑州市中心城区“六线”规划》中，拟修改区域内涉及城 市红线、绿线、黄线。城市红线：规划范围内永平路为城市主干路，红线宽度50 米；黄河东路为为城市主干路，红线宽度60米；陇海路为城市快速路， 红线宽度70米。城市绿线：规划范围内永平路南侧地块内控制有防护绿地，用 地面积5.7公顷。城市黄线：规划范围内黄线控制有市政服务设施用地（变电站），用地面积0.3公顷。

©拟修改区域在《郑州市中心城区“六线”规划》中的情况

拟修改内容 

本次论证报告重点对已批《郑东新区拓展区控制性详细规划》 中拟修改范围内的用地进行论证，并提出调整修改意见，具体方案在下一步控制性详细规划编制阶段进行研究、确定。本次控规修改论证报告拟修改具体内容如下： 

（1）用地功能规划布局修改：拟将商都路、黄河南路、陇海快速路、七里河南路所围合区域的部分仓储用地调整为商务用地、商业用地、二类居住用地、公用设施用地（现状变电站）、中小学用地。

（2）市政交通修改：对接原道路交通系统，结合用地规划局部调整道路红线；为支撑区域发展，增加了两条贯穿基地南北向的街坊路，分别连通商都路与陇海快速路辅路；并在基地内增加了两条东西向的内部街坊路，丰富了基地内部的路网系统，加强了与周边道路的联系。调整后区域内总用地面积约49.5公顷（约743亩），具体控制指标将依据相关法律法规、技术规范，结合用地功能布局在控规编制阶段确定。

©拟修改地块修改后示意图-来源修规文件

修改的必要性分析

 1、为集约土地，打造有利于产业升级的空间载体，有必要对原 规划进行调整 ；

2、优化商业商务用地布局，打造区域型商业中心，助力国家中心城市建设 ；

3、教育配套设施配建不足、需提高城市教育服务的均衡性 ；

4、由于陇海快速路（原珠江三路）道路宽度的变化对原规划产生的影响，有必要对原有规划进行调整；

5、现有交通基础设施条件难以满足基地物流仓储发展需要，且不具备更新条件，有必要对原有规划进行调整 ；

6、小结 依据《郑州市城乡规划管理条例》第二十一条，有下列情形之一的，组织编制机关可以对控制性详细规划进行修改： 

（一）因总体规划发生变化，对城镇布局和功能产生重大影响的； 

（二）基础设施或者公共服务设施难以满足城镇发展需要，且不具备更新条件的； 

（三）因实施涉及公共利益的国家、省、市重大建设工程或者重点工程建设需要修改的； 

（四）经组织编制机关组织论证，认为确需修改的。拟修改范围内仓储用地处于城市中心区，城市交通基础设施现行政策难于满足其发展需求；基地内原规划的货运铁路的取消，使该修改范围内的相关用地指标发生变化；基地南侧重大交通基础设施陇海快速路的建设，使原规划的道路红线发生改变。需要调整该区域原有的控制性规划。因此，本次规划修改符合《郑州市城乡规划管理条例》关于控制性详细规划修改第二条、第三条的规定，对该区域控制性详细规划的修改是必要的。 

©拟修改地块卫星标注示意图

修改可行性分析 

1、场地建设条件可行，区位条件优越，周边交通便捷；

2、丰富了区域业态环境，满足了周边商业配套需求；

3、适应 TOD 开发模式，提升土地价值；

4、有助于提升城市形象和居民生活水平，改善城市景观风貌；

5、拟修改用地内铁路专用线已取消，防护绿地不再具有防护功能；

6、拟修改后交通设施体系更加合理，增加了相关市政管线。

修改可行性结论

 本次论证报告通过从修改的必要性和可行性两方面进行综合研究论证后，得出结论：本次规划修改后，能够增强该区域的社会经济效益，丰富区域业态环境和相关配套设施，充分发挥片区生态资源、土地资源、区位优势，有利于片区高质量发展，实现由“以城 带产”发展理念向“以产促城”发展理念的转变。因此，本次规划修改是必要可行的。

同时，在下一步控制性详细规划编制中，应遵循以下要求： 

1、遵循该区域的发展特点及相关人员工作、生活规律，结合片 区办公、生活、交通等的实际需求，以各专项规划、城市各类设施 配置标准和郑州市相关要求为依据，确保片区重要公共服务设施、 公园绿地、市政设施建设满足服务需求。

 2、各项居住区及以下层级各项公共服务设施满足《郑州市城市规划管理技术规定》相关要求。 

3、充分结合产业定位及相关设计方案，结合周边现状条件，合理控制建设指标、城市色彩、空间形态等，保障高品质城市建设，彰显特色风貌。

©拟修改地块周边轨道交通分布示意图-仅供参考

结语

本次规划调整可行性分析中提到了TOD开发模式，也许大家有疑问，这个区域没有轨道线路啊！其实从《郑州市域铁路线网规划（2020-2035）》初步方案来看，这个片区未来轨道交通线路不少，大概会有3到4条轨道交通线路布局，加上紧邻黄河南路、商都路和陇海快速路，因此可以充分利用综合交通路网打造区域性商业中心，服务郑东新区西南部的居民。该商业中心的谋划不但为专业市场、物流园区逐步外迁模式奠定了基础，未来将与经开区老城核心板块、东风路商都路商业中心形成呼应，组成黄金角商业中心。

来源：宝地快讯