1月市场月报:二手房价连续三月环比上涨,挂牌量超11万套

诸葛找房 2021-02-05 18:31:10
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2021年1月份,郑州市二手住宅市场均价为14692元/平方米,环比增长0.13%,涨幅较上月回落0.61个百分点,同比下跌0.74%,跌幅较上月回落0.2个百分点。

概述

在经历了去年12月份的“翘尾”行情后,2021年首月,郑州房地产市场归于平淡,17宗地块底价成交,成交土地规划建筑面积176.65万平方米,环比下降44%,受春节假期影响,2月份成交规模将继续下滑,3月起逐渐恢复;新房仅9个项目开盘新推千余套房源,房企推盘节奏放缓,需求端表现冷清,整体去化不足三成;二手房市场价连续三月环比上涨,本期涨幅回落,挂牌量超11万套,环比下降0.56%,市场总体呈价涨量跌态势,中小户型占据市场主力;租赁市场持续低温,租金均价再创历史新低,为24.51元/平方米/月,除郑东新区以外,七大主城区租金单价均环比下跌。

1政策解读  

1.1城市政策

01 《河南省城镇土地使用税实施办法》公布,2021年3月1日起施行

近日,省长尹弘签署第201号省政府令,修订后的《河南省城镇土地使用税实施办法》正式公布,自2021年3月1日起施行。

根据实施办法,城镇土地使用税的开征范围为城市、县城、建制镇和工矿区,具体征收范围按照国家有关规定执行。城镇土地使用税每平方米年税额标准:郑州、洛阳市1.5元至30元;开封、平顶山、安阳、新乡、焦作、南阳、商丘市1.5元至28元;鹤壁、濮阳、许昌、漯河、三门峡、信阳、周口、驻马店市和济源示范区1.2元至24元;县级市0.9元至18元;县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

02  郑州市区公租房保障资格认定实施细则发布!

为进一步加强住房保障制度建设,规范公共租赁住房保障对象资格认定工作,市房管局出台《郑州市市区公共租赁住房保障资格认定实施细则(试行)》。

《实施细则(试行)》对申请人员的市区户籍、房产、养老保险、收入、新就业大学生学历及毕业年限等资格认定均做了明确说明,其中新就业大学生和人才引进人员不受养老保险缴纳时间限制,并将单身人员申请门槛提高至28周岁。对能通过部门信息共享比对的,通过系统对申请人的信息进行认定,以查询出的数据信息为依据。不能通过部门信息共享比对的,根据申请对象承诺 和提交的相关材料进行认定。如果存在提供虚假证明,采用不正当手段取得保障资格,无正当理由连续 6 个月未居住,转租、转借配租房屋或者擅自调换配租房屋拒不改正等情形的话,取消保障资格。

03  市房管局出台公租房供应实施细则!4种情况优先保障

为进一步加强公共租赁住房供应管理,转变公共租赁住房供应方式,提高公共租赁住房保障效率,市房管局出台郑州市市区公共租赁住房供应实施细则(试行)。实施细则明确,市区范围内的公共租赁住房应按照公平公正公开、属地优先、自动配租的原则供应,优先保障持有《城市居民较低生活保障金领取证》、《城市低收入家庭救助证》以及《特困人员救助供养证(分散供养)》、市级以上劳模、全国英模、公交、环卫、教师、医护一线岗位工作人员等情形的对象。

04  郑州土地新规:土地出让要按周边房价10%明确参考房价

1月8日,郑州市政府发布《郑州市人民政府关于加强土地出让管理工作的意见郑政〔2021〕4号》,加强土地出让管理,进一步提升土地出让组织效率,合理确定土地出让价格,加强房地产市场调控,确保新形势下房地产市场健康平稳发展。

意见指出,年度土地供应计划要结合区域存量房地产去化周期和市场销售价格变化情况,合理分解形成季度土地供应计划,由市级统筹编制、管控,分阶段、分区域优化供应时序、供应结构和供应面积。

意见指出,住宅用地的土地出让前置条件中,要明确合理销售参考房价 (毛坯房价格和装修价格),可按周边实际销售价格的10%浮动确定。住宅用地可采取 “限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人,报 (竞)价首次达到出让起始价的120%—130%时熔断。

1.2行业动态

01 郑州市房管局发布购房消费警示!拒绝接受购房 “首付贷”等违规服务

1月4日,郑州市住房保障和房地产管理局发布购房消费警示。消费警示称,为维护消费者的合法权益,有效防范购房风险,郑重提醒广大消费者

购买二手房时,要对房屋进行实地勘察,完全了解房屋的权益状况,不要购买不符合交易条件的房屋,尽量选择郑州市存量房交易结算资金交易保证机构进行交易资金代收代付。

购房新房时,不要轻信广告宣传,较好到项目现场进行实地查勘,详细了解项目周边环境、拟购买的商品房是否取得预售许可证等,将购房款(包括定金、预付款、按揭贷款等各种房价款)缴至房地产开发企业商品房预售资金监管账户,并及时与开发企业签订商品房买卖合同,拒绝接受购房 “首付贷”等违规服务。

02  12月70城房价数据发布!郑州二手房价同比下跌3.6%

1月15日,国家统计局发布2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示,12月份70城房地产市场价格总体呈现稳中略涨局面,扬州新房、二手房价格环比涨幅均位居70城首位,市场热度较高,但涨幅均不超1%,总体可控。

郑州新房销售价格环比下跌0.2%,同比下跌0.8%;二手房销售价格环比下跌0.1%,同比下跌3.6%,一二手房价格同环比跌幅均有所回落,144㎡以上的改善房源降幅相对较小。

03  12月份郑州房地产销售数据发布!商品住宅均价12016元/㎡

1月19日,市房管局发布2020年12月份郑州市房地产市场销售情况。12月份,全市商品房销售39987套(间),销售面积438.47万平方米,销售均价11767元/平方米;其中商品住宅销售32088套,销售面积372.3万平方米,销售均价12016元/平方米。非住宅销售7899套(间),非住宅销售面积66.17万平方米,非住宅销售均价为10361元/平方米。

全市二手房共成交7217套(间),成交面积74.22万平方米,成交均价10622元/平方米;其中住宅二手房共成交6981套,成交面积70.26万平方米,成交均价10681元/平方米。(备注:二手房均价是以评估指导价为计算依据)

04  估值18.34亿!昔日郑州地标裕达国贸101处房产法拍

昔日郑州地标裕达国际贸易中心(以下简称裕达国贸),其多数商用物业资产已被挂拍。1月21日,大河报·大河财立方在京东拍卖频道看到:本次裕达国贸拍卖的总计101处房产,面积合计约135134.31平方米,估值约18.34亿元、起拍价约12.84亿元。该宗资产被列在司法拍卖类目实施,资产处置方为大连市中级人民法院。

2 土地市场解读 

2.1  1月土地成交规模环比骤降,预计3月份逐渐恢复

据诸葛找房数据研究中心监测,2021年1月份,郑州市网上挂牌供应19宗土地,土地规划建筑面积共计236.09万平方米,与上月相比,地块供应数量减少1宗,但规划建筑面积增长18%,单块使用面积在59亩左右,同比去年1月增长264%,供应规模处于近一年来高位水平。供应的19宗地块中,住宅用地性质的数量为16宗,占比达84%,分布于经开、金水、高新等7个主城区,涉及杜庄城改、铁炉城改、徐庄合村并城及多宗储备用地。该批地块将于2月份及3月初集中出让。   

成交方面,1月份郑州市拟出让17宗土地,全部底价成交,成交土地规划建筑面积为176.65万平方米,环比下降44%,同比下降2%,去年底郑州土地市场爆发,成交面积创两年新高,本期土地成交数量及面积环比骤降,主要受出让节奏影响,且1月份成交地块中小型交通服务场站用地数量较多,面积较小。从当前拟出让情况来看,2月份土地成交规模会继续下滑,3月起逐渐恢复。

数据来源:郑州市公共资源交易中心;整理:诸葛找房

2.2  17宗土地底价成交,共吸金54.45亿元

2021年1月份,郑州市公共资源交易中心成功出让17宗土地,数量较上月减少7宗,区域分布上较为集中,金水区8宗,二七区6宗,高新区3宗地。成交总面积63.78万平方米,约合957亩,环比下降35%,规划建筑面积176.65万平方米,环比下降44%。17宗地块全部以起始价成交,成交金额共计54.45亿元,环比下降54%,同比下降40%,主要受土地出让数量及价格所影响,金水区的4宗地下交通服务场站用地面积均不超过15亩,成交价均不超过600万元。平均溢价率为0,近一年已有3次月度土地溢价率为0 ,仅10月份土地溢价率为42%,其余均不超过15%,溢价率整体仍低位运行。

 

数据来源:郑州市公共资源交易中心;整理:诸葛找房

2.3  1月成交地块明细

 

数据来源:郑州市公共资源交易中心;整理:诸葛找房

分析总结:

①  1月份成交的17宗地块,集中于三个区域,金水区8宗,二七区6宗,高新区3宗。其中涉宅用地有7宗,占据多数份额,其次是商服用地及交通服务场站用地,仓储用地仅1宗。

②  净地占比超一半。成交地块中,储备用地有9宗,城中村及合村并城改造项目用地共8宗。

③  底价成交依然占据主流。17宗土地全部以起始价成交,溢价率为0。

④  中小型地块为主,平均单块使用面积约56亩 。面积较大的有116亩,最小的仅3亩,差异明显。

2.4  热门地块分析

1月土拍市场较大的看点莫过于金水自贸区8宗地块集中出让,其中70号地产业方向定位为金融新经济和商务服务业,71号地产业方向定位为总部新经济,72号地产业方向定位为酒店和会议会展,73号地产业方向定位为贸易新经济和科技新经济,74/75/76/77号地均为地下交通服务场站用地。该批地块均由郑州金贸投资发展有限公司竞得,成交总价189130万元,该公司由省、市、区三级财政局出资设立。未来这里将打造郑州国际金贸港,成为郑州北部城区的新地标。

3新房市场解读 

3.1  9个项目新推千余套商品房,去化率持续走低

据诸葛找房数据研究中心不完全统计,1月份郑州有9个项目开盘,新推房源量1195套,成交407套,平均去化率34%。环比上月,开盘项目数量减少10个,供应量及成交量均有不同程度下降,降幅分别为58%、61%,去化率继续走低,较上月降低3个百分点。新年首月,楼市进入盘整期,房企放缓推盘节奏,供给端商品房批准预售面积也大幅减少,春节将至,楼市步入传统淡季,2月份中上旬开发商推盘热情大概率将继续下降,节后供应及需求或将逐渐释放。

整理:诸葛找房

3.2 金水区推房量较高,高新区去化效果较好

1月份开盘项目主要集中于主城区,新郑及港区开盘项目数量总和占1/3的份额。其中金水区推房量最多,为434套,较上月的较高值(914套)已腰斩;其次是高新区及新郑,分别推出264套、224套商品房;航空港区、中原区推房量均不超过100套。1月份开盘去化效果整体一般,较好的是高新区,碧桂园西湖一个项目开盘,成交136套,去化52%,其他区域平均去化率均在二成、三成左右,需求端表现冷淡。

4二手房市场解读 

4.1 二手房市场均价连续三月上涨, 日度走势平稳

据诸葛找房数据研究中心监测,2021年1月份,郑州市二手住宅市场均价为14692元/平方米,环比增长0.13%,涨幅较上月回落0.61个百分点,同比下跌0.74%,跌幅较上月回落0.2个百分点。挂牌量为114476套,环比下降0.56%,同比下降26.83%,同环比跌幅较上月均有所回落,市场呈现价涨量跌局面。去年11月份以来,二手住宅市场价连续三月环比上涨,本期涨幅回落,成交方面也表现亮眼,月度成交量超过新房,市场出现逆转。

此轮二手房市场升温主要受新房首付分期等违规行为受限,新的优惠政策还未公布,当前二手房价已处于相对低谷,去年底以来的学区房价格上涨等因素影响。预计今年市场总体仍以稳定为主,房源价格继续分化,涨跌幅都有一定限制。

数据来源:诸葛找房

从日度走势来看,1月份郑州二手住宅市场均价表现平稳,日均环比涨跌幅均在0.3%以下,月初房价相对较高,中下旬房价相对较低,1月15日及30日上涨较为明显。其中月度挂牌单价较高点出现在1月1日,14728元/平方米;挂牌房价较低点则为1月25日,14664元/平方米。

数据来源:诸葛找房

4.2中小户型占据市场供应主力,三居室挂牌房源占比较高

分面积区间来看,1月份,90-140平米的二手房挂牌房源占比较高为36%;其次是60-90平米房源,占比30%;60平米以下房源则以19%的比例排名第三,由此可见,中小户型仍占据二手住宅市场供应主力。环比上月,140-200平、200平以上的改善型房源量均有不同程度增加,而0-140平的挂牌房源量均有所下降。各面积段分配比例无明显变化。

数据来源:诸葛找房

分居室来看,1月份,3居室挂牌房源量最多,44253套,占比达39%;其次是2居室及1居室,挂牌量分别为39252套、18137套,占比为34%、16%。与上月相比,3居室挂牌房源占比增加1个百分点,而2居室占比下降1个百分点,4居室、5居室及以上房源占比虽未增加,挂牌量环比均有不同程度上涨。

数据来源:诸葛找房

4.3  八大主城区挂牌量均环比上涨,管城区以5.06%涨幅居首

各城区二手房市场价呈阶梯型分布,1月份郑东新区以21882元/平方米的价格稳居排名前列,经开区及惠济区分别以16796元/平方米、15645元/平方米的价格排名第二、第三。环比上月,仅惠济区市场价环比上涨0.09%,其他7个区域市场价均环比下跌,二七区以0.72%跌幅居首,各区排名不变。

数据来源:诸葛找房

挂牌量方面,金水区以41377套二手房源遥遥先进,其次是二七区及中原区,分别有18386套、16247套二手房挂牌出售,其他区域挂牌量均不超过1.5万套。环比上月,八大主城区二手房挂牌量均有不同程度增长,管城区以5.06%涨幅居首。

数据来源:诸葛找房

4.4  降价房源量环比下降3%,套均降幅3.57万元/套

据诸葛找房数据研究中心监测,2021年1月份,郑州市二手房调价房源量为29866套,环比下降0.8%,自去年11月起已连续三月下滑,本期降幅明显收窄,市场活跃度不高。其中涨价房源量为4038套,环比增长20%,平均涨价幅度5.14万元/套,较上月下降0.19万元/套;降价房源量为25828套,环比下降3%,平均降价幅度3.57万元/套,较上月提高0.08万元/套。

1月份降价房源量排名前三的是金水、二七及中原区,与挂牌量TOP3相一致,分别有7998套、3668套、3140套二手房降价。经开及高新区降价房源量相对较少,均不超过1000套。环比上月,高新、中原、金水三个区域降价房源量下降,经开、惠济等5个区域降价房源量上涨,惠济区以12%涨幅先进。

 

数据来源:诸葛找房

4.5 降价房源量TOP20小区

1月份热门降价小区集中于金水、管城等主城区及航空港区,其中,中原区的锦艺国际华都以179套降价房源居首,小区均价19836元/平方米;管城区的橡树玫瑰城及富田太阳城分别以164套、146套降价房源位列第二、第三,且富田太阳城也是降价房源量TOP20小区中套均降幅较大的,为3.39万元/套。

数据来源:诸葛找房

4.6热门城区二手房市场价及挂牌量趋势

数据来源:诸葛找房

5 租赁市场解读

5.1  租金价格再创历史新低,市场持续低温运行

据诸葛找房数据研究中心监测,2021年1月份,郑州市租金挂牌均价为24.51元/平方米/月,环比下降1.57%,同比下降6.16%,同环比降幅较上月均有所扩大,租金价格再创历史新低,市场持续低温运行,其主要原因在于供大于求,且春节将近,租赁市场又进入传统淡季,预计节后租房需求增多,市场形势会有所好转。

数据来源:诸葛找房

其中,一居室租金挂牌均价为1549元/月,两居室租金挂牌均价为1956元/月,三居及以上租金挂牌均价为2330元/月。环比上月,一居室月租金下跌1.1%,两居室、三居及以上月租金分别上涨0.09%、5.06%。

数据来源:诸葛找房

5.2  七大城区租金均价环比下跌,金水区以2.35%跌幅居首

分城区来看,1月份仅郑东新区租金均价环比上涨,涨幅0.29%,其他7个区域租金均价皆环比下跌,金水区以2.35%跌幅居首,中原及二七区分别以1.62%、1.46% 的跌幅位居第二、第三。东区商务办公聚集,且近东站交通便捷,租房需求旺盛,租金价格较为坚挺。

数据来源:诸葛找房

均价以市场租房及品牌公寓等所有整租房源参与计算

 

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