这个高新区品质盘,开发商一定要认真做,千万别糟蹋了!

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房地产圈一个公认的事实是，杭州是中国房地产品质的标杆和较高峰。

但是，这几年因为大行情的影响，杭州地产品质的整体水平是在普遍下降的。

最典型的特征就是杭州的高低配产品蜂拥而出，在这两年越来越多了。

一直以来在地产圈有一个惯性，在相同容积率的条件下，如果地块内全部设计成高层住宅和高低配两种方案都可行的话，为提高产品的溢价率，开发商通常会选择高低配方案。

因为开发商在大多数时间内，是在以利润为导向，而不会太多考虑人性化的居住舒适感。从商业上来说，这并无可厚非。但是真正有情怀和理想的开发商是不屑于这样做的。

比如说，在容积率3.0，这种已经不太适合做成高低配的条件下，放眼整个郑州，放弃高低配而做成纯高层小区一共只有三个：

永威五月花城（容积率3.0）

东润泰和（容积率3.0）

瀚海晴宇（容积率3.0）

这个数字不可谓不夸张。

高低配这种配置的弊端非常明显：

居住舒适感大打折扣；

洋房和别墅业主的私密性得不到保障；

小区的绿化空间大为缩小；

一楼带院的设计，会让原本就被缩减的绿化更为缩水，万科紫台和融创象湖壹号都曾经因为这个原因维权；

社区生活空间被极度压榨，直接剥夺的是业主后期生活的多样性。

最典型的案例就是位于龙子湖北的永威五月花城和正商书香华府。同样是容积率3.0的小区，永威做的是纯高层小区，正商做的是高低配，结果就有了非常鲜明的对比。

永威五月花城楼间距大都在50-60米之间，较大楼间距100米，最小楼间距37米；正商书香华府高层楼间距在35米左右，洋房楼间距在25-30米，较大楼间距40米。

所以这直接导致的结果就是正商的景观打造和社区营造，与永威比起来，社区内功能性设计死板、单调，缺乏人与园区的融入感和互动性。

这直接导致了后期二手房出手时的差价，这可是货真价实的真金白银的差别。

我见过的将高低配做到优质的项目是在苏州花桥，一个万科做的项目万科魅力花园。如果我所记没错的话，置业顾问告诉我的那块地的容积率是2.5。

如果好好做，这是能够出好产品的地块。但是在这块地上，万科做的产品却是40多层的超高层，加上多层洋房。为了追求利润较大，于是这个项目做成了一个将高低配玩到了优质的代表楼盘。

正是通过这个项目才让我明白一个道理，开发商从来都不是一成不变的，并不是任何时候都值得人敬佩的。

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以上这些，是我在高新区调研时产生的感想。那天下午我和同事去双湖科技城调研，在看完中海万锦熙岸和华润悦景湾回来的路上，看到了万科城对面的大正水晶森林的售楼部，就拐进去调研。

没想到，这是那天下午给我们惊喜较大的项目。

大正水晶森林在售的是一期，位于科学大道南，紧靠须水河东，一共130多亩地，容积率3.49。

让我震惊的，是开发商对于这个项目的认真，以及在认真之下的自我革命和颠覆。

比如说，开发商可以全部推翻已经面世的刚需楼盘规划，一跃成为高新区住宅项目品质的最顶端，甚至放在整个郑州也可以占据品质盘的前端。

应该很多人都知道，其实早在2016年，这个项目就已经有了，那时叫大正鲲府，产品规划的是8栋洋房、10栋高层的高低配，一共3100户，高层主力户型76到116平，洋房128到156平。

3.49的容积率做高低配，这是典型的刚需盘规划。

看了这张效果图，你有没有一种错觉，这是万科城的某一期。

毋庸置疑，这样的规划和配置在当时的西四环外，直接面对的竞盘是万科城；而在整个大西区，又面对着把守高新区大门的金科城和谦祥万隆城的围追堵截；又因为开发商名声不彰，所以竞争力是很弱的。

所以这个盘迟迟都没有动，甚至错过了两年前的大行情。

但是到了今年，大正鲲府忽然更名为大正水晶森林再次入市，并且做了二次规划。

二次规划最脱胎换骨的地方，就是完全抛弃原本的高低配，做成了纯高层小区，由18栋楼的高层加洋房的配置，变成了15栋高层和小高层的配置。户数也从3100户，变成了2800户。

对比于上面的排名前列张规划图，格调马上立了起来。

于是，这直接导致了这个项目的排名前列个惊喜，一个占地多达45亩的社区内森林公园。

在中国房地产市场，但凡做城市综合体的，言必称巴黎的拉德芳斯或东京的六本木新城；但凡住宅楼盘边上有个公园的，就言必称纽约的中央公园或伦敦的海德公园。

恰好，纽约中央公园边上有一些新建的豪宅，折算成人民币每平米可以卖到七八十万元，海德公园边上也差不多。

这条逻辑线是很性感的：因为边上有个公园，所以房价可以卖到七八十万元每平米。

性感在哪？

排名前列，把超高房价主要归因于公园，所以你在中国想买的这个公园豪宅肯定也很值钱啊；

第二，把七八十万元的单价当作一个参照物，所以你想买的这个公园豪宅现在太便宜了。

这是放在整个中国皆准的营销逻辑线，并无可厚非。但是有魄力在130亩住宅地块内硬生生摘除45亩做社区业主公园的小区，放眼整个郑州少有！

正是因为这个公园的存在，所以设计师才可以将自己对社区营造的一些构想进行充分的勾画和落地。

比如说，大正水晶森林的社区动线可以是这样的：

穿过1500㎡镜面水景广场，就是小区主大门。而在大门两侧既是业主会所，这里配有健身房可以健身，配有咖啡厅可以邻居聊天，配有会客厅可以见朋友、配有多功能娱乐厅可以休闲。

当然，这些对于任何一个追求品质和生活营造的小区来说都是标配，很普通，也没有什么好稀奇的。

但是，别急，这只是刚开始，设计师喜欢的是渐入佳境。

于是，过了这个大门之后，1500平的下沉式生活广场映入眼帘，这是小区内排名前列个业主公共活动广场，呈阶梯式上行，是非常理想的举办社区小型演出、社区公共集会的场地。

下沉式生活广场每平方米造价高达4000元左右，这是排名前列个血本打造的地方。

而在经过这个下沉式生活广场之后，排名前列个重头戏来了。这就是重点打造的漂浮图书馆。

▼漂浮图书馆

几年前，我排名前列次去杭州调研，发现绿城的每一个小区都有阔大的游泳池，我原本以为这就像惯常的销售手段一样，是为了卖个好价钱才造的。

直到我听说了一个叫做海豚计划的绿城物业服务项目。很多年前，宋卫平有一个决心，要让绿城社区内的每一个孩子都要学会游泳。因为对于孩子们来说，游泳是好的身体锻炼，也是人最不应该忘记的本能。

所以，当我看到这个图书馆的时候，我排名前列个想到的就是，它是为了销售，还是设计师真的想完成点什么！

值得欣慰的是，我得到了肯定的答复。这130亩地上，需要一个儒雅的地方，让孩子们懂得阅读是人的本能。

在图书馆后面，种了一排高大的水杉林，从远处望过来，这注定是一道风景。

而在图书馆的后面，则是一条长达800米的风雨连廊，这在郑州是除了东润泰和之后的唯二之作。

整条风雨连廊将这45亩地30000方的森林公园内部的每一个功能区，像穿珠串一般穿了起来。从蝴蝶谷到樱花林，从创意集市到冥想庭院，从盒子客厅到森林剧院，这一整个珠串被称为“情景式森林生活剧场”。

很显然这是设计师的得意之作。我打听到的故事是这样的，整个风雨连廊用的都是非常昂贵的材质，开发商核了一下价格，有些吃不消了，就想取消一部分。但是沟通了几次，都被设计师给拒绝了，最后设计师急了，说你们只管造，真的不行了，超出了预算的钱他出。

一句话落地，在场的开发商也被感动了，下决心要把这个45亩地的森林庭院按照设计师的要求做好。

这个世界上任何事半功倍的事，都是正能量与正能量相结合碰撞出的正反馈。任何事只怕认真，一认真就成了。

而你没有想到的是，设计师在这130亩住宅用地中，一共规划了三个公园。这个45亩的大公园外只是其中之一。除此之外，还有一个3000平的邻里艺术公园，一个4000㎡儿童艺术公园。

我想说的是这个儿童公园，因为在这里面，山水比德的设计师专门给儿童做了一座会所，在郑州，这是我见过的少有一座专门为将儿童设计的会所。

水晶森林是郑州少见的双会所社区，也是我见到的少有一个在后期的生活营造中，将儿童放在设计主线里的社区。

从漂浮图书馆，到森林剧场，再到儿童会所，这里的孩子应该是幸福的吧！

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其实这个楼盘还是有很多其他亮点可以说。

比如说，因为森林公园，所以公园两侧的楼栋楼间距达到了114米。

再比如说，因为大面积采用玻璃幕墙，所以基本每个户型都能保证有两个向阳阳台，连最小的89的小三房都不例外。

虽然亮点很多，但最让人担心的问题在于生不逢时。

探盘结束后，在往主城去的路上，在和同事们讨论时，大家一致认为这个项目非常像东润泰和。

同样是小开发商用尽全力做的轻奢盘。在金水老城区内，东润泰和品质排名前列，但是曾经长时间因为销售不佳而苦苦挣扎，甚至一直和一箭之遥的刚需盘中海锦苑卖一个价格。

但幸运的是后来的大行情救了泰和。而如今的二手房销售足够高的差价，也算是给东润泰和挣足了面子。

而目前来看，大正水晶森林，在整个高新区品质排名前列。但却在入市时遇到了市场下行的行情。那么，它会像东润泰和一样坚持品质吗？还是会偷偷简配降价促销呢？

置业顾问告诉我说，开发商其实挺能想的开的，因为整个项目有800多亩地，这排名前列期压根也没想赚钱，就是将产品做好，打个口碑出来。

我听完之后，忍不住说，希望你们不要简配，千万不要将这么好的规划糟蹋了。

她笑着笃定地告诉我说，不会的，老板真的是想做个标杆出来在郑州树立品牌，成为本土品牌房企的！

郑州人民经历过对外来品牌的高度期待，到对本土房企的回归认可，但愿郑州像杭州一样，有更多值得骄傲的本土品牌房企！