金二环13000一平的小户型能买么?

前言：

房价？生活？媳妇？丈母娘？如何抉择？

这段时间，小编的几个朋友都遇到了上面几个关键词组成的问题。经过去年的一轮发酵，高房价、丈母娘与活下去之间的矛盾愈发激烈，无奈之下，很多人把买房的期许，从面积80多直接降到了在郑州能有个落脚之处，自然而然公寓、小户型住宅就成了市场热销的产品。

所以，这次小编就探盘去了金二环内卖13000左右的小户型住宅项目，但是今天在讲项目之前，先顺便跟大家详细科普一下，公寓与小户型住宅项目的根本区别，以及探盘项目到底能不能买，风险又有多大。

本文适用群体：过渡置业者、初次投资者

公寓与小户型住宅的区别

一般情况下，对于房产不是很了解的小伙伴，都会给小户型的房子定义为公寓。在郑州商住公寓市场库存极大且价格略低于住宅的前提条件下，购房者产生这样的认知不足为奇。

但纵观整个郑州的房地产市场，除去库存量巨大的公寓项目，部分住宅项目为了达到较大的容积率，也会在大社区主流户型当中，规划出部分小户型的住宅，但是整体来讲，单纯的小户型项目却并不多见。

而公寓、小户型住宅项目两者之间较大的区别，在户籍政策未放开之前，可简单的归纳为以下几点：

简单来说，也就是：

1、后期公寓及LOFT交易会产生高于小户型住宅的税费，变现时间略长

很多人买一室的小户型都是迫不得已为之，因为没有钱买大户型，只能选择先过渡，那也意味着这套房子以后要卖掉，可以作为大户型的首付，而40年产权的公寓和loft交易税比较高，交易要承担较高的税。而对于初级投资这来讲，若单靠租售比来实现投资回报，也是比较鸡肋。

2、商水商电，生活成本略高

40年产权的公寓和loft是商业用地，后期的水电费按商业算。

3、首付比例50%，贷款只能贷10年

40年产权的公寓和loft首付必须50%，部分项目常年有首付分期政策，压力较小，但贷款只能贷10年。

4、商业住宅不限购不限贷

对于过渡置业来讲，商业公寓及LOFT因总价低，看起来也是很不错的一个选择，若抛开其他税费及交易原因不讲，不限贷不限购这一点又成了吸引投资这的一大法宝。

随着户籍政策的放开，户口不再是商业公寓的绊脚石，按照利率未上浮之前的算法，公寓与小户型住宅的差别主要有以下方面：

就目前市场上的产品来看：40年公寓常有，70年产权小户型却难得。所以针对大多数普通投资者、过渡置业者来说，70年产权的小户型可能更值得投资、更值得购买，但是也需要认准项目，有些项目更优质，有些项目地段和配套更佳，所以需多考察。

福临公馆概况

福临公馆这个项目，和西三环的旭瑞和昌城市之光一样，属于典型的纯小户型的住宅项目。规划楼栋少，户数密集，以30-50平米的小户型居多，产权为70年。

关于开发商

福临公馆的开发商为河南省中置置业有限公司，登记机关为郑州市工商行政管理局。据小编了解及置业顾问介绍，中置置业之前是国资委旗下的房地产公司，经过体制改革，现在是自己出来单干。开发商成立于2013年，注册资金5000万，开发的项目已经开发项目包括商丘民权中置华府、北环桑园新区、紫南小区等，正在开发项目包括郑州市粮油运输贸易有限公司项目、郑东新区心怡路写字楼项目。

整体来讲，项目开发商开发经验有限，福临公馆属于小项目，所需的技术支持基本上开发商可以满足。不过在探盘的过程当中，置业顾问表示，福临公馆目前所处地块，为前期升龙拿下的黑朱庄城改用地地块，升龙宣布退出河南之后，目前地块正在办理过户手续。也就是说，目前福临公馆连土地证都未到手。

周边环境

福利公馆位于燕寿路以西，燕黑路以东，处在地铁1号线民航路站500米内的辐射范围。距离中州大道较近，基本上可以说是一只脚踏进了东区。

除此之外，周边各种配套设施都比较成熟，地段优势极其明显。除了玉凤路上的家乐福，曼哈顿商圈距离项目也比较近。

医疗方面，周边2公里的范围内有河南省中医院、河南省人民医院、河南省三甲医院等。

项目情况

福临公馆规划2栋高层住宅，1栋写字楼，其中住宅下包含4层底商，容积率为8。在售的为1#的东单元26-33层，户型面积段为37.32-87.03平方3梯16户。

目前，项目处于五证不全内购阶段，交1万可享受团购价13000元/平米左右，可与开发商签订购房协议，3天内需交齐首付款。同时，协议规定与客户签完购房协议之后，2018年10月31日前可进行网签，这期间有任何不满都可申请退款，30个工作日内开发商将款项退还至客户账户，若到时网签不了，则以单价不高于1万出售给购房者。

福临公馆能买么？

讲点实在的，一开始去到售楼部的时候，感觉冷冷清清人都没有，小编就打退堂鼓了，但是听了置业顾问一番介绍，我居然无耻的心动了，心动了~不说别的，就先来看看价格。

如果单单作为一个普通的吃瓜群众，我觉得二环这个价位，也就基本上符合了我作为一个刚需对房价的心理预期，相比周边曼哈顿动辄1.8万、2万的单价，福临公馆真的可以称得上是白菜价，以至于会让人心花怒放到忘记了它是个五证都没有的小开发商项目。

但静下心来我们再来说这个项目，小编要提醒大家的是，还是别为了一时痛快，被猪油糊了心吧！小开发商+优质地段+白菜价+证件不齐全，就算是用排列组合来算，也有50%的几率会承担较大风险。换句话来说，如果这有这样便宜又好用的，还会等到你来买？抢也早就被抢完了吧！

当然，如果你对70年产权的小户型比较感兴趣的话，可以后台私信小编，我们可以探讨一下，穷刚需如何才能用最少的钱买房，来跨过丈母娘这个火焰山！

以上

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