白绿8500难兜底?远郊房价断崖式跳水,主城还能坚挺多久?

言之有屋 2017-09-13 17:27
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在东南沿海,有一些地区,在晒鱼干之前,会先将鱼干在盐水里浸泡两天,让鱼肉里浸满盐水,比鲜鱼还要大些,然后再去晾晒,鱼干里的水分会更容易被析出,盐分保留,而且不生苍蝇,会更加耐腐,品相也会更好,吃起来更耐嚼。由此,可以看出,晒得最干的,就是曾经水分最大的。

在东南沿海,有一些地区,在晒鱼干之前,会先将鱼干在盐水里浸泡两天,让鱼肉里浸满盐水,比鲜鱼还要大些,然后再去晾晒,鱼干里的水分会更容易被析出,盐分保留,而且不生苍蝇,会更加耐腐,品相也会更好,吃起来更耐嚼。

由此,可以看出,晒得最干的,就是曾经水分最大的。

9月9日,曾经被吹上天的白绿片区,再次爆冷:位于绿博组团的雅居乐春森湖畔项目开盘,高层部分最低8500,最高9900,成交均价在9000左右。

如笔者预测一样,绿博的水分已经被疯狂榨出。限价之下,远郊纷纷跳水,房价断崖式下跌。

远郊岌岌可危。

遥想数月之前,主城限购之后,远郊引领的郑州涨价的龙头。南龙湖、荥阳东、白绿被炒到无可复加,掀起由外及内的涨价狂潮。如今,时过境迁,限价无异于一场降维打击,远郊又坐在了下跌第一把交椅之上。

最先被抛弃的,必将会是开始蹦跶的最厉害的。

摔得越狠的,就是曾经跳的越高的。

远郊已经惨不忍睹,由外及内的涨价是否会演变成由外及内的降价?沉寂已久的主城区房价还能坚挺多久?

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15500买郑东碧桂园的你,8500转手吗?

2017年5月2日,郑东碧桂园15500开盘。当时,整个郑州都弥漫着一种氛围:白绿会是下一个曼哈顿!涨到18000不成问题。

一年多过去了,白绿片区被指限价9000以内,几个代表项目的开盘价从10000跌到9000,然后跌至8500。距离曾经吹嘘的18000越来越远。强奸不成反被草,反观曾经闷声发大财的滨河国际新城,反而一路走上了18000的高枝。

从上图监控近几个月的开盘数据可以看出,白绿片区的成交价格在不断刷新低位。

曾近,白绿片区被称为炒房客的天堂,炒房客成为片区房价的唯一支点。如今,炒房客无所遁形,海市蜃楼轰然倒塌。

很难想象,在同样的区域,只用了几个月的时间,房价能够被拦腰折断。

雅居乐业主遇到了碧桂园业主有如下的对话:

15500的房子,环境就是好,没有噪音,空气好,汽车尾气都没。

真是瞎了眼8500买到这鸟不拉屎的地,连个菜市场都没,买一斤面条要开车跑十公里,还不够油钱。

很多人的预期是,白绿环境好,是属于改善和豪宅的,未来的白绿一带,应该是高档社区的聚集区,没想到的是,却被价格拖了后腿。

多年后的白绿,会不会像如今的南龙湖,一步一步自我淘汰掉改善的基因,再次成为刚需的主战场?

1、白绿片区的价格预期导致投资客涌入,价格上涨。不仅仅白绿,支撑每个远郊新区价格上涨的因素都是价格预期。高大上的规划和蓝图,让投资客一眼看到未来可期的利润空间,在这点上改造难度大、价格提升空间有限的主城区是无法相提并论的。

2、刚需客买的是刚性需求和钢铁价格,并不是价格预期,涨一千和涨五千对于自住需求的刚需来说并没有根本区别。也不是决定刚需入场的关键因素。

3、对于投资客来说,价格波动大,剪刀差利润才是其追求的终极奥义。如今,白绿跌得越多,对长线投资客们来说,获取利润的空间也就越大,抄底的机会也就越大。当然,利润越大,风险也就越大,就看他们敢不敢搏一把了。

4、而对于高位入手的那部分人,只能保持好站岗的姿势了。

这位先生,您15500入手的郑东碧桂园,8500转手吗?先生别走啊,再加500商量商量嘛!

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远郊断崖跳水,主城重塑价值

白绿为什么会降这么多?因为他涨得多啊!

上半年的情况是,主城坚挺,远郊疯涨。六月刚过,情况急转直下,远郊开始大举放水,主城保持平稳。

不管你承认不承认,远郊的人设已经坍塌。远郊遇冷,资金回流,主城区的价值重新回归。

主城的优势在于:

1、“房价不得高于去年10月”的政策驱动。

远郊实现跳水的节点,就是“627”新政发布新建商品房限价令之后。根据政策规定:郑州新房备案价不得高于2016年10月份周边新房价格;库存12个月以下,且新房销售同比增幅超过30%或价格增幅超过20%的市、县(市),均价不得高于2017年4月份水平。

对于郑州主城区三环内的住宅项目,去年10月价格已经是高位,2017年基本处于稳定状态,所,并未出现明显的上涨迹象,限价之后主城区的价格不会有太大波动。

而位于白绿片区、荥阳东以及南龙湖的很多项目来说,去年涨价不多,今年大幅度提价,根据限价原则,参照去年单价,掺进来的水分势必要挤出来。

2、“休想骗我出三环”的主城情结。

主城相对于远郊,还是值得更多人的等待。即使,在强调控之下,远郊降价成潮,限购政策的重重包围之下,主城依然是首选之地。

特别是对于刚需群体而言,主城情结,并不仅仅是情结,还有一种工作生活的局限影响他们不能离主城区太远。

主城情结在于,出了三环还不如回老家。

3、“再不上车就晚了”的远郊惨败。

远郊项目的惨败,刺激了很多观望客。远郊远没有主城的价格那样实在,一步步涨起来的。远郊的疯狂涨价在主城限购之后,本区域纳入限购之前的短暂时间内快速膨胀。区域的成熟度与价格无法匹配的矛盾进一步激化。

一个方面来说,远郊就如同个猪队友,主城区价值坚硬远胜于远郊泡沫加注水。猪队友最终成了注水猪肉。

4、“有学校有菜场有地铁”的配套红利。

首先发展成熟起来的主城区能够给购房者最大的安全保障和配套红利,这是远郊项目远远不可比拟的。比起那些听风赏月把酒临风的高消费群体,中等收入以及以下的购房者应该考虑孩子上学、上班工作、生活舒适,甚至从农村过来的老爸老妈能去公园跳个广场舞的便利性。

在这一点上,主城区的价值凸显。

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近远郊红海出现 主城区寸土寸金 龙争虎斗步履维艰

由最近的开盘数据可以看出,近年来,郑州市场的销售主力区间也分布在三环四环以及远郊,而且户型以90左右的小三房为主。

与此息息相关的是,从2014年开始,进入郑州的外来开发商,如万科、碧桂园、融创、招商等,都将布局重心放在了三环之外,甚至各个远郊新区。不仅仅是外来开发商,在四环附近和远郊布局的项目中还出现了永威、亚新、康桥等本土的开发商的身影。曾经遍及二环内的正商,如今也突破自我,向近郊伸出了正商智慧城、正商林语溪岸等项目,在古荥、白沙也开始谋求一隅。

1、土地供应量增大,项目入市增多,房价上涨的后劲不足。经过这两年的激增的土地供应,大量项目等待或已经入市,而区域房价在今年上半年已经涨了上去,后期项目集中入市,大量流量盘近身肉搏,上涨动力严重不足。

2、至少五年内,近远郊将成为环绕郑州的工地带。一些项目正在建设,还有大量的地块将要开工,在相当长的时间内,近远郊都会呈现工地林立,尘土飞扬,环境混乱的局面。

3、在新城雏形未形成之前,相应的配套滞后,商业、教育、医疗、交通(地铁)等需要长时间培育的生活基础配套无法满足,区域价值便始终无法体现。常西湖新区与主城区衔接较好,可能较快落地,但是距离更远的白绿、荥阳前景堪忧。

4、跟风炒作的远郊区域,没有钢铁配套落地,没有强大的客群支撑,又是远离主城的城市孤岛,势必会自食恶果,成为最先被市场抛弃的区域,如今的白绿已经在逐步应验。

与此同时,主城区三环内的土地供应和成交在下滑,而三环,四环以及四环以外的土地供应和成交却在加大。导致主城区寸土寸金,项目稀少,价值回暖。

1、项目稀少,稀缺性决定其保值的必然。

郑纺机引领了主城区的第一波价值崛起,限价限购主导了主城区的第二次价格崛起。与近远郊截然相反的是,主城区寸土寸金,项目稀少,出现不了,名企大盘贴身厮杀的悲壮场面。相反,因为其天然的稀缺性,决定了其保值的必然。在此波行情中,海马、东润泰和、建业天筑等稀缺的中心优质产品,顺势溢价高达80%,足以窥见主城光环的优势和魅力。

2、价格夯实稳定,相比热炒起来的区域反而更有优势。

2016年10月,主城区价格高位定点,稳定在15000+左右,在此后的大半年时间里,基本没有出现很大的波动。亚新美好城邦开盘均价15000,郑纺机地王万科美景世玠,所有溢价加起来,也才释放出23000的保守价格,可见,主城区价格已被夯实,水分不大。根据上文分析,这个时候,正是远郊项目疯狂注水的时候,筑起了一座没有根基的房价空中花园。

换做是你,16000的白绿流量盘和18000的市中心改善盘,你会如何选择?

3、主城还有两大法宝:价格洼地和二手房

价格洼地不是价值洼地。郑州南区域,三环内价格甚至比5月份之前的白绿片区还低。在杠杆还未收紧的时候,选择白绿片区似乎还能大赚一笔,但是如今,利用杠杆多套投资的时代已经过去了。信贷收紧,炒房客反水,此时投机很可能被高位站岗。主城区的价格洼地,虽然价格不高,但是价值不减,为什么不去入手?

此外,虽然新房稀缺,但是主城绝对是二手房的红海。大量刚需客会在新房抢不到的情况下,转投二手房,预期会带动一波行情。而这些,相对远郊来说,无疑都是利空。

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主城区价格坚挺,量力上车

退一步说,就算是刚需自住,不去考虑远郊区域能否出手,是否是有价无市,也不在乎医疗、商业、教育匮乏等诸多配套滞后,也不关心涨价降价,所有的不利因素全都抛却脑后,就从数据上说,市区房产保值性也远超这些远郊区域,而风险性则更低。

(表中数据来自第三方)

郑州远郊近郊都可能掺水,主城区掺水是最少的。主城区的价格弹性较小,落地有声,还会砸出一个坑。对于不同的购房人群,也会有不同的选择。

1、刚需。刚需上车首先推荐主城区。但是,主城区的价格已经夯实,对于刚需来说选择非常有限。只能在主城区边缘区域捡漏。三环四环之间的区域,生活配套、交通等各方面受主城辐射较明显的区域是刚需回家的最好地带。一句话,在主城区上车,要量力而行。

2、改善客。改善群体并不需要执著于主城区的配套等问题,对于改善群体来说,高品质的生活质量和生活体验才是购买的驱动力。在这一点上,拥有高大上规划以及良好的居住环境的新城优势也要远大于主城区。

4、投资客。投资主城的风险要小于投资远郊新城,收益也成正比。一些自媒体一直在鼓吹的投资主城区学区房也是一个伪命题。在租售同权以及多校划片制度推行的大形势下,学区房降温也在可预见范围内。前文已经说过,现在是抄底的机会,白绿的几个项目开盘即清,相信也有炒房客的很大功劳。但是,在目前政策严峻形势不明朗的情况下,投资还需保持谨慎。

结语:

按照马克思主义唯物观来说,任何事物都是两个面。就比如,以白绿为代表的远郊区域,真心不适合刚需,但是,如今却恰好是投资客抄底的机会。主城区价格稳定,升值期望远不如新城,投资客自然不会选择这里,而对于刚需来说,要的就是这样钢铁一般的放心。

在大潮到来的还是,海货遍及沙滩,水涨船高,行情疯涨,人人疯狂,都预期房价上涨,争相上车炒房。

如今潮水退却,市场遇冷,调控加码,浅滩搁浅,才知道,不是每个人都有独特的眼光,都是炒房大王。

不管你是要炒房还是刚需自住,入手前千万要考虑好这几个问题:这个地段值得买吗?这个品牌值得信赖吗?这个价格对得起它的品牌和地段吗?

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