到底什么是优秀的小四房?

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此次的长三角考察，我们走过了环沪六个主要城市，看了大大小小近百个项目，我们发现，特别是在像宁波、苏州这样的城市，有一个很明显的趋势。

在这里，我们看到了住宅已经完成了两轮自我更替。

一轮是由刚需到改善的面积段的更替。

对于这里的户型，大家不需要特别的小，但同样不接受过度的大。

在这里，110-165平米的面积段会是一个不错的尝试。这里没有更多的90平米小三房，两房户型少之又少。每个楼盘的起步基本都在110平米，至少是三房，更多是四房。

而目前的郑州，依然由90平米小三房主导。

另一轮是改善产品的自我升级。

可以看到，长三角存在大量1T2或2T2的纯板式高层，单体户型的产品力得到提升，户型放大了开间的尺度，整体舒适度得到明显提升。

配置方面，中央空调和新风系统已然成了标配。

此行我们陆陆续续遇到了不少品质还不错的紧凑四房，属于90分以上的高分值户型，在此和大家分享。

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直接和大家分享户型图

这个户型排名前列眼看上去可能觉得奇怪，110平米怎么感觉只有一个正常的卧室可以用，还带两个卫生间，这不合逻辑！

其实，目前看到的只是原始户型。

通过改造之后实际交付的户型如下

我们可以看到，通过附加值的提升，户型实现了110平米的3+1房！

压缩在110平米以下的四房本来就不多，该项目依然做了3个开间全朝南的3+1房，并且每个空间都是合理适度的尺寸。

通过细部的放大可以看到几个亮点。

首先需要注意的一个细节就是，户型所有的窗户都做的特别大，特别是厨房和北向书房的转角大开窗，给人的感觉非常好。

在这样的空间，窗户不再是仅仅用来通风的区域，而是给人愉悦做饭和学习的氛围。

通过两张样板间的实拍图来感受一下转角大开窗的魅力

你是否留意到主卧飘窗的小拐角

这个不曾留意的细节，却是设计者最用心的地方。

对于飘窗这个元素，尽可能多的留出拐角，就是尽可能多的增加通风采光，视野更好。这样的设计在外立面上会增加不少成本，但却能对户型的提升改善不少。

生活中还有这么一种情景，在飘窗转角背阴处做上一方转角书柜，在冬日的暖暖阳光中，倚在飘窗上，懒散的看上两三页读了好久的小说。

看看拐角飘窗的实景呈现

公共卫生间干湿分离对一个四房户型来说是很必要的。

我们知道，在一个四房的实际使用过程中，每天早上必然会出现抢厕所或抢台盆的现象，为了不让这种情况出现，干湿分离的卫生间应运而生。

早上起床的时候，卫生间干湿分离可以实现一个上厕所一个洗漱，保证上班时间较大化的利用。

110平米的紧凑四房，是不是比你之前看到的三房户型更有魅力？！

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再让大家看一个很有亮点的户型。

排名前列眼看上去很有亮点对不对，122平米的四房，很难得的给到四个开间朝南的设计，是不是很惊艳！

这个亮点我之前从未在120多平米的户型里见过，而这个户型做到了。

所以这样的3+1房的居住舒适度会很高，这给到用户的居住体验又是另外一种感觉。

此外，户型还有一些细节令人感动。

这样的阳台空间感是不是很棒，阳台实现客厅和卧室的打通。

一方面加大阳台面积，另一方面实现功能多用。我们几乎可以想象未来站在这个阳台上的情景。

真正的南北全通透

我们之前见过太多的假通透户型，比如：

南边是阳台，北边是厨房或者南边是阳台，北边是卧室。

这样的通透都不理想，因为厨房做饭时必须关门，卧室也不可能常开，不能实现南北持续的对流。

真正的南北通透一定是客厅贯穿南北，你的客厅和餐厅穿在一起，而且南北都有窗或阳台，这才是完全的、彻底的通透，整体的空间感会很强。

宽厚的凸窗，不论对采光还是未来使用都是极大的便利。

你可以在飘窗上放两杯红酒，也可以是一壶茶，甚至可以是半局围棋。这样的画面着实是平淡生活里的一抹亮色。

此外，还有不可忽视的干湿分离的卫生间。

之前已经说过，公共卫生间干湿分离对一个四房户型来说是很必要的。

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以上户型优化的点在于，100多平米可以在实现四房两卫的同时，每个空间都是合理适度的尺寸！

好，为什么长三角可以做出这样的户型？

我们知道，一般情况下，100多平米的户型大都是三房。

比如在郑州，大概这样的100多平米的三房户型布局我们很常见。

这种户型一般存在于两梯四户的高层标准层里，实现中间套三开间朝南，方正的户型结构得到市场的认可。

但，这样的户型由于存在于两梯四户里，由于天生的局限，开间和进深几乎都已经卡死，再变动会对建筑规范发起挑战。所以到目前为止，大多数100多平米的中间套户型，基本都是这个样子。

而，以上几个逆天的100多平米四房户型，却都是存在于一梯两户的洋房之中，容积率更低，得房率更高，户型的开间和进深相对独立，不受边套的干扰！

并且，通过细部放大可以看到，通过对北向的设备平台或采光井等空间的二次利用，卧室，卫生间和厨房都能得到不同程度的放大。

如下图所示

这是我们见到的一个项目的改造实例。通过北向的设备平台和采光井的二度利用，北向实现了厨房和餐厅共存的空间，书房和北向卧室的面积都得到了不同程度的放大。

另外，电梯井一般设置在标准层的中间，然后尽可能把消防楼梯甩到北面，从而较大程度的降低公摊面积，整体户型的得房率可以做到85%左右。

当然，这样的户型也并不能简单的模仿。

最核心的一个问题就是，地块对容积率要求很高，这样的产品在高容积率下显然无法实现。而且，在这个前提下，还需要开发商抵制一定程度的利益诱惑。

以上就是我眼中的优秀小四房。

真正优秀的户型，是小户型也让你感觉很宽敞，大户型也让你感觉很实用。

真正优秀的户型，会告诉你未来的生活状态，以及将空间利用到充足，这就是一个真正户型具备的所有元素。