疫情冲击下,8月房企推盘量大幅下降,土地市场几近停摆

概述

8月，传统意义上的楼市淡季，又逢新冠疫情来势汹汹，郑州多家房企积极响应政策，严格管控或直接关闭售楼案场，全市居民非不要不外出，线下营销活动受挫，开盘量锐减，成交量大幅下滑，房地产市场陷入短暂停滞。二手房市场均价继续下行，环比跌幅1.65%，调价房源量环比下降19%，平均涨降价幅度收窄，整体表现较低迷。土地市场几近停摆，仅1宗商业用地成交，楼面价1900元/平方米。

1 政策解读  

1.1 城市政策

01 郑州住房公积金新规延期一个月执行  8月11日，郑州住房公积金管理中心发布通知，延期执行住房公积金贷款有关政策。 通知称，根据郑州市新冠肺炎疫情防控工作的实际情况，为有效保障缴存职工的住房公积金贷款需求，决定对《郑州住房公积金管理中心关于调整住房公积金使用政策的通知》中住房公积金贷款政策的执行日期向后顺延一个月，执行时间由2021年8月16日调整为2021年9月16日 。

02 郑州20条措施助力灾后重建复工复产

8月24日消息，郑州市人民政府发布支持企业加快灾后重建复工复产二十条措施，以帮助解决企业复工复产突出问题，支持纳入国家自然灾害灾情管理系统登记的受灾企业渡过难关，快速有效恢复市场主体活力，促进经济社会灾后重建取得根本性成效。

其中提到：对受灾严重的小微企业、个体工商户等市场主体，发放30万元以下免抵押、免担保的信用贷款。对2021年7月1日以来贷款到期还本困难的企业（含小微企业主、个体工商户）， 银行业金融机构应当通过续贷、展期等方式，给予临时性延期还本安排，还本日期最长可延至2022年12月31日。受灾情疫情影响，部分房地产项目不能按规定期限履行施工和商品房交付义务，施工方和开发商相应延期的，要采取措施切实维护购房者权益，顺延期限不得超过3个月。

03 郑州住房公积金管理中心出台相关政策 支持企业加快灾后重建复工复产

8月24日，郑州住房公积金管理中心制定出台相关政策，贯彻落实省市政府支持企业加快灾后重建复工复产措施。支持措施主要包括五个方面：困难企业可申请降低住房公积金缴存比例、困难企业可申请缓缴住房公积金、缓缴企业的职工可正常申请住房公积金贷款、困难职工可申请延期归还住房公积金贷款本息和加快住房公积金业务办理。住房公积金缴存比例较低可至5%，缓缴期限最长不超过12个月。

1.2 行业动态

01 郑州房管局：非极特殊情况，售楼案场杜绝一切人员聚集

8月3日，郑州市住房保障和房地产管理局发布关于进一步抓好疫情防控工作的通知。通知要求房地产主管部门、各房地产企业要充分认清当前疫情防控形势的严峻性和复杂性，切实保持高度警惕和戒备，全体人员要严格自身管理，切实做到“非必要不离郑，无急特殊情况不离郑”。同时，进一步强化办公场所及售楼案场管理，对出入现场的所有人员要严格落实扫码、测体温、查验核酸检测结果报告、佩戴口罩、一米线等防控工作，非极特殊情况，杜绝一切人员聚集活动。具体解除时间，以郑州市新冠肺炎疫情防控领导小组通知为准。

02 7月郑州二手住宅均价11360元/平方米

8月18日，市住房保障和房地产管理局发布2021年7月份郑州市房地产市场销售情况。7月份郑州全市商品房销售13723套（间），销售面积152.22万平方米，销售均价12530元/平方米；其中商品住宅销售11910套，销售面积136.78万平方米，销售均价12725元/平方米。郑州全市二手房共成交5752套（间），成交面积59万平方米，成交均价11272元/平方米；其中住宅二手房共成交5573套，成交面积56.38万平方米，成交均价11360元/平方米。（备注：二手房均价是以评估指导价为计算依据）

03 郑州市较新版图公布！城市建成区面积扩大至1284.89平方公里

8月24日，市政府发布《关于2020年郑州市城市建成区规模的通告》。2020年郑州市中心城区城市建成区面积为709.69平方公里，市域城市建成区面积为1284.89平方公里，较2019年分别扩展58.34平方公里、103.38平方公里。

其中：中原区59.67平方公里，二七区68.45平方公里，金水区85.07平方公里，管城回族区73.45平方公里，惠济区66.36平方公里，郑州航空港区100.34平方公里，郑东新区113.29平方公里，郑州经开区78.38平方公里，郑州高新区64.68平方公里；巩义市94.27平方公里，登封市80.31平方公里，新密市89.27平方公里，荥阳市79.45平方公里，上街区33.28平方公里，新郑市124.97平方公里，中牟县73.65平方公里。

04 郑州、南阳被住建部确定为开展保障性租赁住房的城市

郑州市、南阳市将大力建设保障性租赁住房，并获得土地、金融等方面政策支持。8月30日，大河报记者从河南省住建厅了解到，今年7月国务院办公厅出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》之后，河南省郑州市、南阳市被住建部确定为开展保障性租赁住房的城市。

2 土地市场解读

2.1  1宗商业用地成交，成交规划建筑面积2.81万方

受汛情、疫情等多种因素影响，郑州市第二轮集中土拍延期，土地市场几近停摆。8月份，郑州主城区共成交1宗商业用地，成交土地规划建筑面积为2.81万平方米，环比下降30%，同比下降99%。供应土地规划建筑面积为0。

数据来源：郑州市公共资源交易中心；整理：诸葛找房

2.2  8月份成交地块明细

8月份，仅1宗土地成交，郑政出〔2021〕51号（网），位于管城区鼎文街南、金岱路西，使用权面积7804.69平米，约合11.7亩，用途为零售商业、餐饮、旅馆用地，规划容积率小于3.6，投资总额不少于1.7亿元。竞得企业为河南凯宾企业管理咨询有限公司，成交价5339万元，折合楼面价1900元/平方米，每亩地价456万元。

3 新房市场解读

3.1  8月房企推盘量明显下降，首开项目表现突出

7月20日，郑州遭遇持续暴雨侵袭，8月份，疫情卷土重来，郑州房管局发文，进一步强化办公场所和售楼案场管理，非极特殊情况，杜绝一切人员聚集活动，多个售楼处直接关闭案场，线下营销活动遇阻，开盘数据及成交数据断崖式下跌，房地产市场表现低迷。

随着防控形势好转，封控区陆续解封，8月末郑州市5个项目开盘抢收，推房量共计994套，成交631套，整体去化63%。楼市淡季叠加疫情冲击，8月份开盘项目数量、推售套数及成交套数环比均大幅下降，融创运河源、万科未来时光、美的东润智慧城首开去化表现突出，带动整体去化率上扬。

整理：诸葛找房

3.2  主城区仍为推盘主力，惠济区去化率较高

8月份，主城区4个项目开盘，推房量616套，成交378套，去化约61%；环郑区域1个项目开盘，推房量378套，成交253套，去化约67%，美的东润智慧城临近地铁10号线（在建），主打智慧社区，中介带看积极性高涨，首开去化表现良好。分区域来看，本期荥阳市开盘推售套数及成交套数均处于较高，惠济区去化率较高。

4 二手房市场解读

4.1  二手房市场价继续下行，环比跌幅1.65%

据诸葛找房数据研究中心监测，2021年8月份，郑州市二手住宅市场均价为13932元/平方米，环比下降1.65%，同比下降4.71%。挂牌量为98309套，环比上涨12.14%，同比下跌35.2%，近三月以来，市场量价波动较大，房价涨跌幅处于可控范围内。

数据来源：诸葛找房

从日度走势来看，8月份郑州市二手住宅市场价走势平稳，日度涨跌幅稳定在0.2%以内，变化较小。单日市场价格较高为13952元/平方米，较低为13910元/平方米。

数据来源：诸葛找房

4.2 中小户型仍占主力，90-140平米房源供应量较大

分面积区间来看，中小户型仍占据市场供应主力，8月份挂牌房源中，90-140平米房源占比约36%，60-90平米房源占比31%，60平以下房源占比19%。

数据来源：诸葛找房

分居室来看，8月份挂牌房源中，3居室占比约39%，2居室占比35%，1居室占比15%，4居及以上的改善型房源占比较小，为11%。

数据来源：诸葛找房

4.3  八大主城区市场价均环比下跌，惠济区跌幅居首

分区域来看，8月份，八个主要城区二手住宅市场价均环比下跌，惠济区以1.88%跌幅居首，市场均价14967元/平方米；郑东新区和二七区分别以1.06%、0.66%的环比跌幅位居第二、第三，市场均价20821元/平方米、13025元/平方米。

数据来源：诸葛找房

挂牌量方面，8个主要城区二手房挂牌量均环比上涨，高新区以23%涨幅先进，15438套二手房源挂牌出售；金水区和郑东新区分别以18%、15%的环比涨幅位居第二、第三，挂牌量为33815套、9959套。

数据来源：诸葛找房

4.4  调价房源量环比下降19%，市场活跃度下降

据诸葛找房数据研究中心监测，8月份郑州市有24343套二手房源调价，环比止涨回跌，跌幅19%，市场活跃度大幅下滑。其中涨价房源量1783套，环比下降21%，套均涨价幅度3.58万元，较上月下降0.94万元/套；降价房源量22560套，环比下降19%，套均降价幅度3.04万元，较上月下降0.22万元/套。8月份房地产市场短暂停滞，买卖双方均在观望，涨降价房源量及套均涨降价幅度均有所下滑。

八个主要城区中，金水区降价房源量最多，7677套；其次是中原区和管城区，分别有3124套、2488套降价房源；二七、郑东新区等五个区域降价房源量均不超过2000套。

数据来源：诸葛找房

4.5 降价房源量TOP20小区

本期热门降价小区集中于主城区，环郑区域仅1个小区上榜，中牟的星城国际东苑，103套降价房源，套均降幅2.54万元。主城各区中，管城区的美景鸿城、富田太阳城和橡树玫瑰城分别以157套、142套、136套降价房源位居排名前列、二、四位。套均降幅较大的则是惠济区的利海托斯卡纳，96套降价房源，降价幅度3.43万元/套。

数据来源：诸葛找房

4.6 热门城区二手房量价走势

数据来源：诸葛找房

5 租赁市场解读

5.1   8月郑州租金均价24.94元/平方米/月，环比下降0.24%

据诸葛找房数据研究中心监测，2021年8月份，郑州市租金挂牌均价为24.94元/平方米/月，环比下降0.24%，同比下降2.04%。进入8月份，毕业季的旺季效应逐渐减弱，租赁需求有所下降，且受疫情影响，郑州市多个区域实施分控管理，市民非必要不外出，人员流动性大幅下降，租赁需求延缓，租金价格随之下滑。

数据来源：诸葛找房

其中，一居室租金均价为1548元/月，环比上涨0.11%；两居室租金均价为1980元/月，环比下跌0.38%；三居及以上租金均价为2268元/月，环比下跌0.14%。

数据来源：诸葛找房

5.2 租金价格涨跌区域数量持平，郑东新区涨幅先进

分区域来看，8月份租金均价较高的仍是郑东新区，35.36元/平方米/月；其次是经开区和金水区，租金均价分别为29.03元/平方米/月、27.77元/平方米/月，其余5个主城区租金价格均在21-25元/平方米/月之间。环比上月，各区域租金挂牌均价小幅波动，涨跌区域数量均为4个，上涨区域中，郑东新区以1.06%涨幅先进，下跌区域中，惠济区以0.96%跌幅居首。

数据来源：诸葛找房

均价以市场租房及品牌公寓等所有整租房源参与计算