争锋2018年,大牌开发商纷纷入驻,杨金逆势崛起?

杨金板块是一个很有意思的板块，隔壁惠济区炒的热热闹闹，这里的黎明却是静悄悄，像是一朵羞嗒嗒的玫瑰。

01 杨金板块的困境

「哪里距离北龙湖最近—杨金板块，可以说杨金板块是抱着北龙湖的大腿上位！」

但是这些年来一直是不温不火，有以下的几个重要原因：

「小开发商众多」前期介入杨金板块城改的都是一些小开发商，小开发商经验不足、资金实力弱，所以整体的推进速度非常慢。

「军用机场」因为有军用机场，所以区一般的容积率为2.5，限高50米，时不时会有飞机飞过天空。

「安置房众多」杨金板块的城中村非常多，所以安置房也非常多。

02 杨金板块入驻房企

但是2018年「诸多开发商争雄」杨金板块，Monster君也认真扒拉了一下。

金水科教园区城中村分布

△「国控的杨槐村」其中一块已经与碧桂园合作，现在是碧桂园国控天誉。

△ 「美商的河村」现在的郑东龙湖一号，其中一块已经与绿城合作。

△ 「东方国际的周庄」已经与蓝城合作，项目暂定名称蓝城玉兰园，烂尾多年。

△ 「伟业的新庄」现在的伟业龙湖上城，还有三期待开发。

△ 「万锦的徐庄」已经拿到土地。

△ 「天伦的大小贺庄」安置房开工建设当中。

△ 「东方万林的马林」烂尾多年。

△「广汇的姚店堤」其中一块已经与泰禾合作。

△「康桥与新福源已合作」暂定名称为康桥东麓园。

基本上杨金板块的土地已经被瓜分完毕，现在只剩下开发的事情了。

03 杨金板块的土地价格

如果非得用一个字形容杨金板块的土地价格「贵」两个字「真贵」！

△碧桂园国控天誉

这块土地一共是97亩，容积率为2.5，建筑高度小于50米，成交总价为53871万元，单价约551万元/亩、折合楼面价约3303元/㎡。

碧桂园参股之后，传言地价约1650万/亩，折合楼面价约9896元/㎡，单价和楼面价直逼滨河国际新城。

隔壁的富力建业尚悦居单价1.6万，伟业龙湖上城1.7万，碧桂园精装修估计2万上下。

△泰禾&泰禾

这块土地一共是81亩，容积率为2.1，建筑高度大于50米小于59米，成交总价为35288万元，单价约433万元/亩、折合后楼面价约3094元/㎡。

泰禾收购此地块为2000万/亩，折合楼面价约14286元/㎡，可以做一个简单的计算，建安成本1500元/㎡、配套成本1500元/㎡、管理成本以及税费2500元/㎡、其他成本费用1000元/㎡，综合算下来成本价格就需要2万块钱，再加上3000元的精装修，未来售价松松的突破2.3万。

是不是感觉非常疯狂？什么配套都没有2.2万，你疯了还是我疯了？

△ 泰禾&天伦

这块土地一共是107亩，容积率为2，建筑高度小于94米，成交总价为44337万元，单价约414万元/亩、折合楼面价约3080元/㎡。

泰禾收购此地块为1759万/亩，折合楼面价约13200元/㎡，未来售价松松的突破2.2万。

泰禾院子大致规划是10栋叠拼、9栋合院、4栋高层、1栋商业，预计未来的销售价格高层2.3-2.5万，合院3.5-4万。

价格就是一步步被地价推高的！

对于杨金板块来说，刚需客户和改善客户都不是其主要客户群体，主要的客户群体是投资或者投机客户，一路之隔相差1万，我想能吸引不少人，尽管他的配套不成熟。